Le vendite allo scoperto non sono un fenomeno nuovo, ma la loro frequenza è aumentata. Lo scoppio della bolla immobiliare ha cambiato il panorama. Le banche hanno smesso di lasciare che le proprietà marcissero nelle loro mani. Si sono resi conto che il processo di pignoramento è costoso e lento. Vendere per meno del saldo del mutuo divenne la scelta pragmatica.
Sembra controintuitivo perdere soldi. Ma i conti funzionano. Il venditore perde il debito. L’acquirente conclude un affare. La banca evita le spese legali dello sfratto. Tutti vincono, alla fine.
Ma “alla fine” è la parola chiave. Queste transazioni sono disordinate. Sono lenti. Se ti trovi su entrambi i lati del tavolo, devi sapere in cosa ti stai cacciando.
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Vendita allo scoperto e pignoramento: conosci la differenza
Non confondere una vendita allo scoperto con un pignoramento. Sono correlati, ma distinti. Un pignoramento è un’acquisizione bancaria. Una vendita allo scoperto è un’uscita negoziata.
In una vendita allo scoperto, il proprietario della casa è ancora al posto di guida. Stai lavorando attivamente con il creditore. Stai cercando di concludere un accordo prima che la banca stacchi la spina.
Questa distinzione è importante per gli acquirenti. Quando acquisti una casa pignorata, potresti entrare e trovare i precedenti proprietari occupati. Sfrattarli è un incubo legale. Aggiunge mesi alla tua sequenza temporale. Una vendita allo scoperto completata? I proprietari se ne vanno. Le chiavi sono pronte. La casa è vuota.
Anche l’impatto sul credito è diverso. Entrambi danneggiano il tuo punteggio. Una vendita allo scoperto è un difetto. Un pignoramento è una cicatrice.
Un pignoramento può rimanere nel tuo rapporto fino a dieci anni. Si tratta di un decennio di mobilità finanziaria limitata. Una vendita allo scoperto è meno dannosa. In alcuni casi, puoi beneficiare di un nuovo mutuo in soli due anni.
“Una vendita allo scoperto non danneggia il tuo credito per la stessa durata di un pignoramento. Puoi richiedere un altro mutuo per la casa in soli due anni.”
Il lungo orario di chiusura
La pazienza non è solo una virtù nel settore immobiliare. È un requisito per le vendite allo scoperto.
“Vendita allo scoperto” è un termine improprio. Non ha nulla a che fare con la velocità. In effetti, di solito si trascina dai quattro ai nove mesi. A volte più a lungo. Il nome si riferisce al fatto che il venditore si trova a corto di rimborso del prestito. La banca non accetterà semplicemente l’offerta. Deve approvare il prezzo. E quell’approvazione è dove vive il lavandino del tempo reale.
Se la banca rifiuta la prima offerta, l’orologio si reimposta. Sei tornato al punto di partenza.
Requisiti di disagio per le vendite allo scoperto
Non puoi semplicemente entrare in una banca e chiedere uno sconto. Per evitare il pignoramento tramite una vendita allo scoperto, devi dimostrare di essere disperato. Non solo al verde, disperato.
Innanzitutto, devi essere sottosopra nel tuo mutuo. Devi più del valore della casa. Questo non è negoziabile.
Successivamente, hai bisogno di difficoltà finanziarie. Non si tratta di un cattivo budget. Riguarda la vita che va in pezzi.
- Licenziamenti.
- Divorzio.
- Spese mediche ingenti.
La banca vuole tracce cartacee. Vogliono le prove. Avrai bisogno di documenti che mostrino perché il tuo pagamento mensile è impossibile. Il tuo ARM si è riadattato a una tariffa che non puoi permetterti? Documentalo.
Ecco il problema. Non puoi avere diritto a una modifica del prestito. Se la banca pensa che tu possa restare a casa modificando il tuo prestito attuale, spingerà invece per questo. Le vendite allo scoperto sono la rampa d’uscita, non l’officina riparazioni.
Trovare un agente che conosca le vendite allo scoperto
Non tutti gli agenti immobiliari possono gestire una vendita allo scoperto. La maggior parte non può.
Richiedono esperienza specifica. Hai bisogno di un agente che comprenda le pratiche burocratiche. Il tipo che sa inseguire un impiegato di banca che sembra scomparso. Hai bisogno di qualcuno che non ti perda tempo con un annuncio che verrà rifiutato prima che l’inchiostro si sia asciugato.
Trovane uno che abbia chiuso recentemente delle vendite allo scoperto. Richiedi referenze. Parla con i clienti passati. Controlla il loro track record. Questo non è un mercato per dilettanti.
Non è il momento di agire da soli. Un agente immobiliare con esperienza nelle vendite allo scoperto può fare un’enorme differenza, soprattutto se sei tu il venditore. Le vendite allo scoperto comportano molte pratiche burocratiche extra e un agente che abbia familiarità con tutti i passaggi può aiutarti a spostare le cose il più rapidamente possibile. Al giorno d’oggi, le banche ricevono più richieste di vendita allo scoperto che mai ed è molto probabile che elaboreranno più rapidamente pratiche burocratiche ben organizzate. Il tempo è uno degli elementi più critici quando si effettuano vendite allo scoperto. Se non trovi un acquirente e ti muovi rapidamente, puoi comunque affrontare il pignoramento.
Perché la maggior parte delle vendite allo scoperto falliscono
Una vendita allo scoperto può essere un ottimo affare per te come acquirente di una casa, ma procedi con cautela. Meno di un quarto delle vendite allo scoperto si concludono effettivamente e il rapporto tra acquirente, venditore e banca costituisce una parte importante del problema. Molti acquirenti frustrati finiscono per abbandonare le vendite allo scoperto perché stufi del processo. Anche con così tanti pignoramenti sul mercato, è ancora difficile completare una vendita allo scoperto. Le banche stanno lavorando per semplificare questo processo, ma nel frattempo dovresti sapere in cosa ti imbatti quando fai un’offerta per una vendita allo scoperto.
Come evitare il fallimento durante una vendita allo scoperto
Le vendite allo scoperto sono spesso viste come il “minore dei due mali” rispetto al pignoramento, e per una buona ragione. Quando si abbandona un mutuo senza un accordo di vendita allo scoperto, la banca può perseguire una sentenza di carenza. Ciò significa che ti fanno causa per la differenza tra ciò che devi e ciò per cui vende la casa. Una vendita allo scoperto, se gestita correttamente, in genere estingue il debito.
Tuttavia, il percorso per evitare il fallimento non consiste solo nel firmare documenti. Richiede una negoziazione aggressiva. Devi dimostrare al creditore che una vendita allo scoperto è finanziariamente più intelligente di un’asta di pignoramento. I finanziatori sanno che perderanno denaro in ogni caso. Preferiscono semplicemente perderne meno ed evitare i problemi legali di possedere la proprietà.
Per evitare il fallimento, è necessario documentare ogni difficoltà. Fatture mediche. Perdita di posti di lavoro. Divorzio. La banca deve vedere una linea chiara tra la tua rovina finanziaria e il valore della casa. Senza quella traccia cartacea, potrebbero negare la vendita allo scoperto e forzare un pignoramento, spingendoti verso il fallimento del Capitolo 7 o del Capitolo 13 solo per gestire il debito.
La chiave qui è il tempismo. Non aspettare finché l’avviso di inadempienza non sarà affisso alla tua porta. Avvia il processo di pre-approvazione nel momento in cui ti accorgi di non riuscire a tenere il passo con i pagamenti. Più aspetti, più maturano gli interessi e più diventa difficile convincere la banca che sei un valido candidato per una riduzione del debito piuttosto che per una passività.
Le implicazioni fiscali della remissione del debito
C’è un altro livello in questo che la maggior parte delle persone non vede. Se la banca condona il debito, l’IRS considera l’importo condonato come reddito imponibile. Questo è noto come “debito di remissione del mutuo”.
Per anni c’è stata una scappatoia. Il Mortgage Forgiveness Debt Relief Act consentiva ai proprietari di case di escludere questo reddito dalle tasse se il debito era sulla loro residenza principale. Ma quella protezione è scaduta ed è stata ripristinata più volte a seconda dell’azione del Congresso. Al momento il panorama è incerto.
Devi capire se dovrai pagare le tasse sulla parte condonata
La dichiarazione di fallimento potrebbe sembrare un’ancora di salvezza quando sei sommerso dai debiti e stai affrontando una vendita allo scoperto. È un malinteso comune che i due percorsi siano allineati. Non lo fanno. Quando dichiari fallimento, entra in vigore una sospensione automatica. Questo ordinamento giuridico impedisce ai creditori e alle banche di riscuotere ciò che è loro dovuto.
Una vendita allo scoperto è, fondamentalmente, una forma di recupero crediti. Il creditore si impegna ad accettare meno dell’intero importo dovuto per cancellare il debito. Poiché una dichiarazione di fallimento vieta questo tipo di attività di riscossione, i due processi si scontrano. Non è possibile procedere con una vendita allo scoperto mentre si è protetti dal fallimento. Se si tenta di procedere, il creditore probabilmente rifiuterà l’offerta perché gli è legalmente vietato accettarla.
Parla con un esperto finanziario o un avvocato immobiliare prima di presentare la richiesta. Potrebbero esserci modi per gestire il debito senza attivare lo scudo fallimentare che blocca la tua strategia di uscita.
Perché gli istituti di credito scelgono le vendite allo scoperto rispetto al pignoramento
Sembra una perdita per la banca. Prendono un colpo sul valore della proprietà. Ma una vendita allo scoperto è spesso la mossa finanziaria più intelligente per il creditore. Il pignoramento è costoso. È disordinato. È una responsabilità.
Quando una banca pignora, eredita la proprietà. Devono pagare i servizi di sfratto se gli inquilini vivono lì. Devono mantenere la casa, riparando le finestre rotte, falciando i prati e mantenendo la struttura sicura. Continuano a pagare le tasse sulla proprietà. Tutti questi costi si accumulano finché la casa non viene finalmente venduta. La proprietà diventa un drenaggio delle loro risorse.
Una vendita allo scoperto rimuove immediatamente tale responsabilità. Il venditore vende la casa, il debito viene saldato a un prezzo inferiore e la banca ottiene i suoi soldi da questa situazione. Non sono previsti costi di manutenzione continua. Non vi è alcun onere fiscale. Non vi è alcun rischio di ulteriori atti vandalici.
Evitare il record di pignoramento
C’è un’altra ragione per cui le banche preferiscono le vendite allo scoperto. Riguarda i loro libri. I pignoramenti fanno una brutta figura nei registri di un prestatore. Suggeriscono pratiche di prestito inadeguate o un portafoglio ad alto rischio. Una vendita allo scoperto mantiene un pignoramento fuori dai libri contabili. Sembra più pulito. Fa sembrare la banca più stabile.
“Una vendita allo scoperto non solo toglie tale responsabilità dalle spalle della banca, ma mantiene anche un pignoramento fuori dai registri del creditore, facendoli sembrare migliori.”
Per la banca è una vittoria. Risparmiano sui costi di mantenimento. Evitano l’incubo amministrativo dello sfratto. Proteggono la loro immagine pubblica.
Attenzione acquirente
La situazione non è sempre vantaggiosa per tutti. Gli acquirenti devono stare attenti. Le banche non sono obbligate ad approvare una vendita allo scoperto. Possono rifiutare l’offerta se il prezzo è troppo basso o se la documentazione è incompleta. Puoi passare mesi a negoziare, solo per vedere l’accordo fallire.
Inoltre, la banca potrebbe richiedere una sentenza di carenza. Ciò significa che anche dopo la vendita, possono venire a cercarti per il debito residuo. Controlla attentamente i termini. Non dare per scontato che il debito sia scomparso solo perché la casa è stata venduta per meno del dovuto.
Passaggi successivi
Se stai considerando una vendita allo scoperto, non dichiarare fallimento. Bloccherà il processo. Collabora con un agente immobiliare specializzato in vendite allo scoperto. Sanno come presentare l’offerta al creditore. Comprendono la documentazione richiesta.
Se hai altri debiti, affrontali separatamente. Una vendita allo scoperto risolve il problema del mutuo
Pensi di aver segnato un accordo? Forse. Ma a differenza di un pignoramento in cui la banca è solitamente l’unica entità con cui devi negoziare, una vendita allo scoperto è un’idra a più teste. E quella prima testa? Sono le condizioni della casa stessa.
Controlla prima di investire
I venditori allo scoperto sono spesso finanziariamente esausti. Quando sei preoccupato di tenere accese le luci, riparare un tetto che perde o sostituire una finestra rotta scende in fondo all’elenco delle priorità. Ecco perché molte di queste proprietà sono in rovina.
Poiché la maggior parte delle vendite allo scoperto vengono vendute così come sono, non è possibile richiedere riparazioni. Il venditore in genere non è nella posizione di riparare nulla. Se compri alla cieca, stai comprando un pozzo di soldi.
“Non puoi chiedere al venditore di riparare eventuali danni.”
Ecco la tua lista di controllo prima di firmare un assegno:
- Visita la proprietà. Cammina attraverso ogni stanza. Cerca macchie d’acqua, fondamenta screpolate o muffa.
- Assumi un ispettore di fiducia. Non saltare questo. Anche se l’elenco dice “così com’è”, devi sapere cosa c’è sotto la superficie.
- Budget per le riparazioni. Prendi il rapporto di ispezione e calcola il costo per riportare la casa a norma. Aggiungi quel numero al prezzo di acquisto. Se l’accordo non ha più senso, allontanati.
Potrebbe essere ancora un affare, ma solo se sai esattamente in cosa ti stai cacciando.
L’incubo del prestatore
È qui che il processo diventa complicato. In una tipica vendita di una casa, hai a che fare con un titolare di mutuo. In una vendita a breve, potresti parlare con due, tre o anche quattro diversi istituti di credito.
Perché? Perché il proprietario della casa originale probabilmente ha sottoscritto una seconda ipoteca o una linea di credito per la casa (HELOC) su tutta la linea. Quando non possono pagare, anche i finanziatori secondari devono accettare di subire una perdita.
Questi “prestatori junior” spesso resistono alla vendita allo scoperto perché perdono più denaro rispetto al prestatore principale. Potrebbero trascinare i piedi. Potrebbero chiedere di più. Potrebbero dire di no.
Verifica anticipata dei vincoli
Prima di innamorarti di una casa, devi fare un rapporto sul titolo. Devi sapere se ci sono altri vincoli che gravano sulla proprietà. Gravami fiscali? Gravami dell’appaltatore? Gratuiti dell’IRS?
Se non risolvi questi problemi, l’accordo si blocca. E nelle vendite allo scoperto, il tempo è il nemico. Più a lungo aspetti, più è probabile che il prestatore principale si tiri indietro o chieda più denaro.
Non dare per scontato che la banca principale sia l’unico custode. È necessario coinvolgere ogni singolo creditore. Se salti questo passaggio, ti prepari un forte mal di testa in seguito.
1: Venditore attento
Il venditore è in una posizione precaria. Stanno essenzialmente supplicando la banca di lasciarli fuori dai guai. Ma la banca non deve loro nulla. Il venditore ha poca leva finanziaria. Non possono costringere il creditore ad accettare di meno. Non possono accelerare il processo.
Se sei tu l’acquirente, questa mancanza di potere del venditore gioca a tuo favore. Ma significa anche che l’accordo può fallire in qualsiasi momento senza il consenso del venditore. La banca controlla la sequenza temporale. La banca controlla l’approvazione.
Sii paziente. Tieni pronto il tuo finanziamento. E non firmare nulla che sia subordinato alla volontà del venditore di farlo
Le vendite allo scoperto sono complicate. Sono disordinati per l’acquirente, disordinati per l’agente e disordinati per il venditore. La banca detiene tutte le carte e non è nota per la sua generosità. Se ti trovi nei panni del venditore, hai una grande paura: la banca ti farà causa per il resto del denaro dopo la chiusura della vendita. Questo si chiama giudizio di carenza.
Nella maggior parte degli stati, è legale che un prestatore venga a cercarti per il saldo non pagato. Possono sequestrarti lo stipendio. Possono mettere un privilegio sulla tua futura proprietà. È uno scenario da incubo. Ma non è inevitabile. Alcuni stati vietano del tutto queste sentenze per alcuni tipi di prestiti. Altri li consentono solo a condizioni specifiche. Devi sapere esattamente dove ti trovi prima di firmare qualsiasi cosa.
“In molti casi potete esigere che la banca rinunci al diritto di chiedervi la differenza nell’ambito del contratto di vendita allo scoperto.”
Questa è la tua leva. La banca vuole vendere la casa. Vogliono togliere il bene dai loro libri contabili e passare alla successiva proprietà in difficoltà. Non vogliono passare sei mesi in un contenzioso cercando di riscuotere pochi centesimi da un mutuatario che ha già perso la casa. Usa questo.
Negoziazione della rinuncia
Non dare per scontato che la rinuncia sia automatica. Raramente lo è. Devi chiederlo. Devi pretenderlo. Durante la fase di negoziazione con il creditore, il vostro agente immobiliare o avvocato deve dichiarare chiaramente che la vendita allo scoperto è subordinata all’esonero totale da responsabilità. Ciò significa che la banca si impegna ad accettare il prezzo di vendita come pagamento per intero. Cancellano il resto.
Se salti questo passaggio, stai giocando d’azzardo. E la casa è il chip.
Le leggi statali variano notevolmente
Le regole dipendono interamente da dove si trova la tua proprietà.
- Stati senza ricorso : alcuni stati proteggono i proprietari di case dalle sentenze di carenza sui mutui per l’acquisto. Se prendi in prestito per comprare la casa, spesso sei al sicuro.
- Stati di ricorso : in questi ambiti il creditore può perseguire gli altri vostri beni. Sei pronto per la differenza.
- Leggi anti-carenza : una manciata di stati ha leggi severe che bloccano questi giudizi per le residenze primarie, anche se si tratta di un rifinanziamento.
Non puoi indovinare. Devi verificare.
Ottieni assistenza professionale
Non fare affidamento sull’intuizione. Non fare affidamento su ciò che ha fatto il tuo vicino. Parla con un avvocato immobiliare specializzato in vendite allo scoperto. Conoscono gli statuti locali. Sanno quali banche probabilmente offriranno una deroga e quali combatteranno fino alla morte. Anche un agente esperto può aiutare, ma il consulente legale è il tuo scudo.
Chiedi al tuo avvocato: “Il mio Stato consente giudizi di carenza su questo tipo di prestito?” “Possiamo negoziare una deroga?” “Cosa succede se la banca rifiuta la vendita allo scoperto e invece pignora?”
Il risultato finale
Se la banca ti fa causa, lo stress non finisce quando consegni le chiavi. Si continua in tribunale. Continua nelle agenzie di recupero crediti. Continua nel tuo rapporto di credito.
Proteggiti. Rendi la rinuncia una parte non negoziabile dell’accordo. Se la banca rifiuta, allontanati. Un pignoramento potrebbe essere meno dannoso dal punto di vista finanziario in alcune giurisdizioni, ma una vendita allo scoperto con rinuncia è la rottura netta che tutti desiderano.
Controlla le leggi specifiche del tuo stato. Consulta un
