Krátký prodej není novým fenoménem, ale jeho frekvence dramaticky vzrostla. Prasknutí realitní bubliny změnilo krajinu. Banky přestaly dovolit, aby jejich aktiva hníla v jejich rukou. Uvědomili si, že konkurzní řízení (forklose) je nákladné a trvá dlouho. Prodej pod hypoteční zůstatek se stal pragmatickou volbou.
Zní to neintuitivně přijít o peníze. Ale matematika se sčítá. Prodávající se zbaví dluhu. Kupující kupuje nemovitost za výhodnou cenu. Banka se vyhne soudním nákladům na vystěhování. Nakonec vyhrají všichni.
Ale klíčové slovo je zde „nakonec“. Tyto nabídky jsou matoucí. Jsou pomalé. Pokud jste na stejné straně stolu, musíte vědět, do čeho jdete.
Зміст
Krátký prodej vs bankrot: Poznejte rozdíl
Nepleťte si krátký prodej s bankrotem. Jsou příbuzné, ale jsou to různé procesy. Bankrot je převzetí banky. Krátký prodej je vyjednané východisko ze situace.
S krátkým prodejem je majitel domu stále uprostřed dění. Aktivně spolupracujete s věřitelem. Snažíte se uzavřít obchod dříve, než banka převezme nemovitost.
Toto rozlišení je pro kupující důležité. Při koupi domu po úpadku můžete zjistit, že předchozí vlastníci jsou stále tam. Jejich vystěhování je legální bolest hlavy. Tím se do vašeho plánu přidají měsíce. Dokončený krátký prodej? Majitelé odcházejí. Klíče jsou připraveny. Dům je prázdný.
Dopad na úvěrovou historii se také liší. Obojí poškodilo vaše hodnocení. Krátký prodej je skvrna. Bankrot je jizva.
Úpadek může zůstat ve vaší kreditní zprávě až deset let. Toto je desetiletí omezené finanční mobility. Krátký prodej je méně rušivý. V některých případech můžete získat novou hypotéku již za dva roky.
“Krátký prodej nepoškodí vaše kreditní skóre, pokud to udělá bankrot. Nový úvěr na bydlení si můžete vzít za pouhé dva roky.”
Dlouhá dodací lhůta pro uzavření obchodu
Trpělivost není jen ctností v oblasti nemovitostí. To je požadavek na krátký prodej.
Termín „krátký prodej“ je zavádějící. S rychlostí to nemá nic společného. Ve skutečnosti se takové obchody obvykle táhnou čtyři až devět měsíců. Někdy déle. Název odkazuje k tomu, že se prodávající dostane do situace, kdy částka potřebná na splacení úvěru převyšuje výtěžek z prodeje. Banka nabídku z nějakého důvodu přijímá. Musí schválit cenu transakce. Právě ve fázi schvalování ze strany banky se tráví nejvíce času.
Pokud banka odmítne první nabídku, hodiny se spustí znovu. Jste zpět na začátku.
Požadavky na zdůvodnění obtížné životní situace pro krátký prodej
Nemůžete jen tak zajít do banky a požádat o slevu. Abyste se vyhnuli bankrotu prostřednictvím krátkého prodeje, musíte prokázat, že jste v zoufalé situaci. Nejste jen v chudobě, ale v bezvýchodné situaci.
Nejprve musíte mít záporný kapitál hypotéky (být v červených číslech). Výše dluhu musí převyšovat tržní hodnotu domu. Tato podmínka je povinná.
Zadruhé musí nastat finančně náročná životní situace. Nejde o špatné hospodaření s rozpočtem. Jde o to, že se život vymkne kontrole.
- Ztráta práce.
- Rozvod.
- Značné léčebné výlohy.
Banka vyžaduje listinné důkazy. Potřebuje důkaz. Budete potřebovat dokumentaci vysvětlující, proč je měsíční platba nemožná. Byla vaše sazba hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou (ARM) ** revidována na úroveň, kterou si nemůžete dovolit? Zdokumentujte to.
Tady je háček. Možná nebudete mít nárok na úpravu půjčky. Pokud si banka myslí, že můžete zůstat v domě změnou podmínek stávajícího úvěru, nabídne vám tuto možnost. Krátký prodej je drive-thru, ne opravna.
Hledání agenta, který rozumí krátkým prodejům
Ne každý realitní makléř zvládne krátký prodej. Většina nemůže.
To vyžaduje specifické zkušenosti. Potřebujete agenta, který rozumí složitosti papírování. Někoho, kdo ví, jak získat odpověď od zaměstnance banky, který jako by zmizel. Chcete někoho, kdo nebude ztrácet čas se seznamem, který bude odmítnut dříve, než inkoust na smlouvě ještě zaschne.
Najděte agenta, který nedávno úspěšně uzavřel krátký prodej. Požádejte o doporučení. Promluvte si s bývalými klienty. Zkontrolujte jeho pověst. Toto není trh pro nadšence.
Teď není čas na to jít sám. Realitní makléř se zkušenostmi v násobcích může udělat obrovský rozdíl, zvláště pokud jste prodejcem. Vícenásobný prodej zahrnuje spoustu dalšího papírování a agent, který je obeznámen se všemi kroky procesu, pomůže jej urychlit. Banky v dnešní době dostávají více žádostí o násobky prodeje než kdy jindy a je pravděpodobné, že budou schopny rychleji zpracovat dobře organizované papírování. Čas je jedním z nejdůležitějších prvků při realizaci vícenásobného prodeje. Pokud nenajdete kupce a nebudete rychle jednat, stále můžete čelit exekučnímu řízení.
Proč se většina vícenásobných prodejních nabídek rozpadne
Prodej násobků může být pro vás jako kupce domů velký obchod, ale měli byste postupovat opatrně. Méně než čtvrtina prodejních násobků se ve skutečnosti dostane k uzavření a neustálá jednání mezi kupujícím, prodávajícím a bankou jsou velkou částí problému. Mnoho frustrovaných kupujících rezignuje na vícenásobný prodej, protože je tento proces unavuje. I při velkém počtu nemovitostí na trhu v procesu uzavření trhu zůstává dokončení vícenásobného prodeje obtížné. Banky se snaží tento proces zefektivnit, ale mezitím byste měli vědět, do čeho jdete, když předkládáte nabídku na koupi multiplikátu.
Jak se vyhnout bankrotu při vícenásobném prodeji
Vícenásobné prodeje jsou často považovány za „menší ze dvou zel“ ve srovnání s uzavřením trhu, a to z dobrého důvodu. Když odejdete od hypotéky bez smlouvy o vícenásobném prodeji, banka může požádat o posouzení nedostatku. To znamená, že vás žalují za rozdíl mezi tím, co dlužíte, a tím, za co se dům prodává. Vícenásobný prodej, pokud je řádně proveden, obvykle tento dluh zruší.
Cesta k vyhnutí se úpadku však není jen o podepisování dokumentů. To vyžaduje agresivní jednání. Musíte věřiteli dokázat, že vícenásobný prodej má větší finanční smysl než exekuční dražba. Věřitelé vědí, že o peníze stejně přijdou. Prostě raději méně ztrácejí a vyhýbají se právním potížím spojeným s vlastnictvím nemovitosti.
Aby nedošlo k úpadku, je nutné zdokumentovat každou obtíž. Lékařské účty. Ztráta zaměstnání. Rozvod. Banka potřebuje vidět jasnou souvislost mezi vaším finančním selháním a hodnotou domu. Bez této papírové stopy mohou odmítnout vícenásobný prodej a vynutit si exekuci, což vás přivede do bankrotu podle kapitoly 7 nebo kapitoly 13, abyste dluh zvládli.
Načasování je zde klíčové. Nečekejte, až bude na vašich dveřích vyvěšeno oznámení o prodlení. Zahajte proces předběžného schválení ve chvíli, kdy si uvědomíte, že nemůžete pokračovat v platbách. Čím déle čekáte, tím více úroků vám narůstá a tím těžší je přesvědčit banku, že jste životaschopným kandidátem na oddlužení a nikoli pouze pasivum.
Daňové důsledky prominutí dluhu
Je tu ještě jeden aspekt, který většině lidí uniká. Pokud banka dluh odpustí, IRS považuje odpuštěnou částku za zdanitelný příjem. Toto je známé jako „daň za odpuštění hypotéky“.
Dlouhá léta tam byla mezera. Zákon o daňovém kreditu o odpuštění hypotečního dluhu umožnil majitelům domů vyloučit tento příjem z daní, pokud dluh souvisel s jejich primárním bydlištěm. Tato ochrana však vypršela a v závislosti na akci Kongresu byla několikrát obnovena. Situace je v současnosti nejistá.
Musíte pochopit, zda budete muset platit daně z odepsané části
Vyhlášení bankrotu vám může připadat jako záchranné lano, když se topíte v dluzích a čelíte krátkému prodeji. Je běžnou mylnou představou, že tyto dvě cesty jsou kompatibilní. Ve skutečnosti to není pravda. Při podání návrhu na prohlášení konkurzu vstoupí v platnost automatické zastavení. Tento soudní příkaz brání věřitelům a bankám vymáhat to, co jim dluží.
Krátký prodej je ve své podstatě formou vymáhání pohledávek. Věřitel souhlasí s tím, že přijme méně než celou částku dluhu, aby jej zaplatil. Protože prohlášení o úpadku zakazuje tento typ inkasní činnosti, dostávají se tyto dva procesy do konfliktu. Pokud jste pod ochranou proti úpadku, nemůžete pokračovat v procesu krátkého prodeje. Pokud se o to pokusíte, věřitel pravděpodobně nabídku odmítne, protože ji ze zákona nemůže přijmout.
Před podáním návrhu na konkurz si promluvte s finančním odborníkem nebo právníkem v oblasti nemovitostí. Mohou existovat způsoby, jak vyrovnat svůj dluh bez spuštění ochrany před bankrotem, která zablokuje váš plán odchodu.
Proč věřitelé volí krátké prodeje místo exekuce
Zvenčí to pro banku vypadá jako ztráta. Ztrácejí část hodnoty nemovitosti. Krátký prodej je však pro věřitele často chytřejším finančním rozhodnutím. Exekuce je drahá. Je to matoucí postup. Vznikají tak další povinnosti.
Když banka provede postup zpětného držení nemovitosti, převezme vlastnictví nemovitosti. Musí zaplatit za vystěhování, pokud v domě bydlí nájemníci. Musí udržovat dům opravováním rozbitých oken, sekáním trávy a zajišťováním bezpečnosti stavby. I nadále platí daň z nemovitosti. Všechny tyto náklady se sčítají, dokud se dům nakonec neprodá. Nemovitosti se stávají zátěží pro jejich zdroje.
Krátký prodej tyto závazky okamžitě ruší. Prodávající prodá dům, dluh je vyrovnán za nižší částku a banka ze situace vytáhne své peníze. Neexistují žádné průběžné náklady na údržbu. Žádné daňové zatížení. Další vandalismus už nehrozí.
Vyhněte se exekučnímu záznamu ve vaší úvěrové historii
Existuje ještě jeden důvod, proč banky preferují krátký prodej. Jde o jejich reportování. Záznamy o exekuci poskvrňují záznam věřitele v jeho záznamu. Naznačují špatné úvěrové praktiky nebo vysoce rizikové portfolio. Krátký prodej vám umožní vyhnout se zaznamenávání zpětného vlastnictví vašich knih. Vypadá čistěji. Banka tak působí dojmem větší stability.
„Krátký prodej nejen zbaví banku tohoto závazku, ale také zabrání tomu, aby se zpětná držba objevila v účetních knihách věřitele, což zlepšuje image věřitele.“
Pro banku jde o oboustranně výhodnou situaci. Šetří peníze na náklady na držení. Vyhýbají se administrativní noční můře spojené s vystěhováním. Chrání svůj veřejný obraz.
Upozornění kupujícího
Situace není vždy výhra. Kupující musí být opatrní. Banky nejsou povinny schvalovat krátký prodej. Nabídku mohou odmítnout, pokud je cena příliš nízká nebo pokud papírování není úplné. Mohli byste strávit měsíce vyjednáváním, jen aby dohoda padla.
Kromě toho může banka vyžadovat posouzení nedostatku. To znamená, že i po prodeji po vás mohou stále požadovat splacení zbývajícího dluhu. Přečtěte si prosím pozorně podmínky. Nepředpokládejte, že dluh je pryč jednoduše proto, že se dům prodal za méně, než kolik dlužíte.
Další kroky
Pokud uvažujete o krátkém prodeji, nevyhlašujte bankrot. Tím se proces zablokuje. Spolupracujte s realitním makléřem, který se specializuje na krátké prodeje. Vědí, jak předložit nabídku věřiteli. Chápou, jaké dokumenty jsou vyžadovány.
Pokud máte další dluhy, řešte je samostatně. Krátký prodej řeší problém s hypotékou.
Myslíte si, že se vám podařilo trefit jackpot? Možná. Ale na rozdíl od exekuce, kde obvykle musíte jednat pouze s bankou, je krátký prodej jako vícehlavá hydra. A její první starostí je stav domu samotného.
Předinvestiční kontrola
Prodejci krátkého prodeje jsou často finančně vyčerpaní. Když si děláte starosti, jak zaplatit účty za energie, oprava děravé střechy nebo výměna rozbitého okna jde stranou. Mnoho takových zařízení je proto v havarijním stavu.
Vzhledem k tomu, že většina nemovitostí na krátký prodej se prodává tak jak je, nemůžete požadovat opravy. Prodávající většinou není schopen případné vady opravit. Pokud kupujete „naslepo“, kupujete si předmět, který vyžaduje neustálé infuze peněz.
„Nemůžete po prodejci požadovat opravu jakéhokoli poškození.“
Zde je váš kontrolní seznam před napsáním šeku:
- Navštivte zařízení. Rozhlédněte se po každém pokoji. Hledejte známky netěsností, prasklin v základu nebo plísně.
- Pozvěte důvěryhodného inspektora. Tento krok nepřeskakujte. I když je na výpisu uvedeno „tak jak je“, musíte vědět, co se skrývá pod povrchem.
- Rozpočet na renovace. Vezměte si zprávu inspektora a odhadněte náklady na uvedení vašeho domova do souladu. Tuto částku připočtěte k kupní ceně. Pokud transakce již není zisková, opusťte ji.
Pořád to může být dobrá koupě, ale jen pokud přesně víte, do čeho jdete.
Noční můra s věřiteli
Zde je proces matoucí. Při typickém prodeji nemovitosti jednáte s jedním hypotečním věřitelem. Při transakci nakrátko budete možná muset vyjednávat se dvěma, třemi nebo dokonce čtyřmi různými věřiteli.
Proč? Protože původní majitel domu si s největší pravděpodobností vzal druhou hypotéku nebo úvěrovou linku vlastního kapitálu (HELOC). Když nemohou platit, jsou i tito sekundární věřitelé nuceni akceptovat ztráty.
Tito juniorští věřitelé se často brání krátkému prodeji, protože ztrácejí více peněz než primární věřitel. Mohou se zdržovat časem. Mohou požadovat více. Mohou odmítnout.
Ověřte si předem břemena
Než se zamilujete do domova, musíte si objednat titulní zprávu. Potřebujete vědět, zda na nemovitosti nevisí další věcná břemena. Daňová břemena? Věcná břemena od dodavatelů? Věcná břemena od IZS?
Pokud tyto problémy nevyřešíte, dohoda se zastaví. A během krátkých prodejů je čas vaším nepřítelem. Čím déle budete čekat, tím je pravděpodobnější, že primární věřitel od obchodu odstoupí nebo bude požadovat více peněz.
Nepředpokládejte, že hlavní banka je jediným kontrolorem. Musíte získat souhlas všech věřitelů. Pokud tento krok přeskočíte, zaděláváte si na obrovské problémy v budoucnosti.
1: Pozor, prodavači
Prodejce je v prekérní situaci. V podstatě prosí banku, aby ho zprostila závazků. Banka mu ale nic nedluží. Prodejce má malou páku. Nemůže donutit věřitele, aby přijal nižší částku. Nemůže proces urychlit.
Pokud jste kupující, tento nedostatek síly na straně prodávajícího pracuje ve váš prospěch. To ale také znamená, že obchod se může kdykoli rozpadnout bez souhlasu prodávajícího. Banka řídí načasování. Banka kontroluje schválení.
Buďte trpěliví. Připravte si své finance. A nepodepisujte nic, co závisí na přání prodejce.
Krátké prodeje jsou matoucí nabídky. Jsou matoucí pro kupujícího, matoucí pro realitního makléře a matoucí pro prodávajícího. Banka drží všechny karty a není známá svou štědrostí. Pokud jste prodejce, máte jeden velký strach: banka vás bude žalovat o zbývající zůstatek po uzavření obchodu. Tomu se říká posouzení nedostatku.
Většina států právně umožňuje věřitelům požadovat zaplacení vašeho nedoplatku. Mohou zdobit vaše mzdy. Mohou vám zabavit budoucí majetek. To je scénář noční můry. Ale není to nevyhnutelné. Některé státy takové rozsudky zcela zakazují u určitých typů půjček. V jiných jsou povoleny pouze za určitých podmínek. Než podepíšete jakékoli dokumenty, musíte přesně vědět, v jaké situaci se nacházíte.
“V mnoha případech můžete jako podmínku vícenásobného prodeje požádat banku, aby se vzdala práva účtovat Vám rozdíl.”
Toto je vaše páka. Banka chce dům prodat. Chce odstranit aktivum ze své rozvahy a přejít k další problémové položce. Nechce strávit šest měsíců u soudu snahou vymáhat haléře od dlužníka, který už přišel o dům. Využijte toho.
Vyjednávání o vzdání se práva
Nepředpokládejte, že zřeknutí se je automatické. Málokdy se to stane samo o sobě. Musíte o to požádat. Musíte na tom trvat. Během jednání s věřitelem by měl váš realitní agent nebo právní zástupce objasnit, že vícenásobný prodej je podmíněný a podléhá plnému zproštění odpovědnosti. To znamená, že banka souhlasí s přijetím prodejní ceny jako úplného splacení dluhu. Zbytek odepisuje.
Pokud tento krok přeskočíte, hrajete hazard. A dům je vaše sázka.
Státní zákony se velmi liší.
Pravidla zcela závisí na tom, kde se vaše nemovitost nachází.
- Státy bez možnosti postihu : Některé státy chrání vlastníky domů před úsudky ohledně nedostatečných finančních prostředků na jejich hypotéky. Pokud jste si vzali půjčku na koupi domu, často máte jasno.
- Regresní stavy : V těchto regionech může věřitel vymáhat dluh z vašeho jiného majetku. Za rozdíl v částce odpovídáte vy.
- Zákony proti nedostatku : Několik států má přísné zákony zakazující takové rozsudky pro primární bydliště, i když se jedná o refinancování.
Neuhodnete. Je třeba si ověřit fakta.
Získejte odbornou pomoc
Nespoléhejte na svou intuici. Nespoléhejte na to, co udělal váš soused. Obraťte se na realitního právníka, který se specializuje na vícenásobný prodej. Znají místní zákony. Vědí, které banky s větší pravděpodobností nabízejí výjimky a které budou bojovat až do konce. Zkušený agent může také pomoci, ale právní zastoupení je vaším štítem.
Zeptejte se svého právního zástupce: „Umožňují zákony mého státu u tohoto typu úvěru posuzovat nedostatky?“ “Můžeme se dohodnout na vzdání se nároků?” “Co se stane, když banka odmítne hromadný prodej a místo toho zahájí exekuční řízení?”
Shrnutí
Pokud vás banka zažaluje, předáním klíčů stres nekončí. Pokračovat bude u soudu. Pokračovat bude s inkasními agenturami. Nadále se bude zobrazovat ve vaší kreditní historii.
Chraňte se. Udělejte z prominutí nedílnou a nesmlouvavou součást dohody. Pokud banka odmítne, odejděte. Exekuce může být v některých jurisdikcích méně finančně rušivá, ale prodej vzdání se nároku je čistou přestávkou, kterou chce každý.
Zkontrolujte konkrétní zákony vašeho státu. Poraďte se s
