Krótka sprzedaż nie jest zjawiskiem nowym, jednak jej częstotliwość dramatycznie wzrosła. Pęknięcie bańki na rynku nieruchomości zmieniło krajobraz. Banki przestały pozwalać, aby ich aktywa gniły w rękach. Zdali sobie sprawę, że postępowanie upadłościowe (forklose) jest kosztowne i zajmuje dużo czasu. Sprzedaż poniżej salda kredytu hipotecznego stała się pragmatycznym wyborem.
Strata pieniędzy wydaje się sprzeczna z intuicją. Ale matematyka się zgadza. Sprzedawca pozbywa się długu. Kupujący kupuje nieruchomość po korzystnej cenie. Bank unika kosztów prawnych związanych z eksmisją. W końcu wszyscy wygrywają.
Ale kluczowym słowem jest tutaj „ostatecznie”. Te oferty są mylące. Są powolne. Jeśli jesteś po tej samej stronie stołu, musisz wiedzieć, w co się pakujesz.
Зміст
Krótka sprzedaż a upadłość: poznaj różnicę
Nie myl krótkiej sprzedaży z bankructwem. Są ze sobą powiązane, ale są to różne procesy. Upadłość to przejęcie banku. Krótka sprzedaż to wynegocjowane wyjście z sytuacji.
W przypadku krótkiej sprzedaży właściciel domu jest nadal w centrum akcji. Aktywnie współpracujesz z pożyczkodawcą. Próbujesz sfinalizować transakcję, zanim bank przejmie nieruchomość.
To rozróżnienie jest ważne dla kupujących. Kupując dom po ogłoszeniu upadłości, może się okazać, że poprzedni właściciele nadal tam mieszkają. Eksmisja ich to prawny ból głowy. Spowoduje to dodanie miesięcy do Twojego harmonogramu. Zakończono krótką sprzedaż? Właściciele odchodzą. Klucze są gotowe. Dom jest pusty.
Różny jest także wpływ na historię kredytową. Obydwa szkodzą Twojemu rankingowi. Krótka sprzedaż to plama. Upadłość to blizna.
Informacja o upadłości może pozostać w Twoim raporcie kredytowym nawet przez dziesięć lat. To dekada ograniczonej mobilności finansowej. Krótka sprzedaż jest mniej destrukcyjna. W niektórych przypadkach możesz kwalifikować się do nowego kredytu hipotecznego już po dwóch latach.
“Krótka sprzedaż nie pogarsza Twojej zdolności kredytowej tak długo, jak bankructwo. Nowy kredyt mieszkaniowy możesz zaciągnąć w ciągu zaledwie dwóch lat. “
Długi czas realizacji transakcji
Cierpliwość jest cnotą nie tylko w nieruchomościach. Jest to warunek krótkiej sprzedaży.
Termin „krótka sprzedaż” jest mylący. To nie ma nic wspólnego z prędkością. W rzeczywistości takie umowy zwykle przeciągają się od czterech do dziewięciu miesięcy. Czasem dłużej. Nazwa nawiązuje do faktu, że sprzedający znajduje się w sytuacji, w której kwota potrzebna do spłaty kredytu przewyższa wpływy ze sprzedaży. Bank nie bez powodu przyjmuje tę ofertę. Musi zatwierdzić cenę transakcyjną. To właśnie na etapie akceptacji z banku poświęca się najwięcej czasu.
Jeśli bank odrzuci pierwszą ofertę, bieg rozpoczyna się od nowa. Wróciłeś do punktu wyjścia.
Wymagania dotyczące uzasadnienia trudnej sytuacji życiowej w przypadku krótkiej sprzedaży
Nie możesz po prostu pójść do banku i poprosić o zniżkę. Aby uniknąć bankructwa w drodze krótkiej sprzedaży, musisz udowodnić, że jesteś w trudnej sytuacji. Nie tylko żyjecie w biedzie, ale w beznadziejnej sytuacji.
Po pierwsze, musisz mieć ujemny kapitał hipoteczny (być na minusie). Kwota zadłużenia musi przekraczać wartość rynkową domu. Warunek ten jest obowiązkowy.
Po drugie, musi istnieć trudna sytuacja życiowa finansowa. Tu nie chodzi o złe zarządzanie budżetem. Chodzi o to, żeby życie wymknęło się spod kontroli.
- Utrata pracy.
- Rozwód.
- Znaczące wydatki na leczenie.
Bank wymaga dokumentów potwierdzających. Potrzebuje dowodu. Będziesz potrzebować dokumentacji wyjaśniającej, dlaczego miesięczna płatność stała się niemożliwa. Czy Twoja stopa kredytu hipotecznego o regulowanej stopie procentowej (ARM) ** została skorygowana do poziomu, na który Cię nie stać? Udokumentuj to.
Oto haczyk. Możesz nie kwalifikować się do modyfikacji pożyczki. Jeśli bank uzna, że możesz pozostać w domu zmieniając warunki obecnego kredytu, zaoferuje taką opcję. Krótka sprzedaż to wizyta typu drive-thru, a nie warsztat naprawczy.
Znalezienie agenta, który rozumie krótką sprzedaż
Nie każdy agent nieruchomości może obsłużyć transakcję krótkiej sprzedaży. Większość nie może.
Wymaga to konkretnego doświadczenia. Potrzebujesz agenta, który rozumie złożoność formalności. Ktoś, kto wie, jak uzyskać odpowiedź od pracownika banku, który najwyraźniej zniknął. Potrzebujesz kogoś, kto nie będzie marnował Twojego czasu na ofertę, która zostanie odrzucona, zanim atrament na umowie wyschnie.
Znajdź agenta, który niedawno pomyślnie zakończył krótką sprzedaż. Zapytaj o rekomendacje. Porozmawiaj z byłymi klientami. Sprawdź jego reputację. To nie jest rynek hobbystów.
To nie jest czas, aby działać samotnie. Pośrednik w obrocie nieruchomościami z doświadczeniem w nieruchomościach wielorodzinnych może mieć ogromne znaczenie, zwłaszcza jeśli jesteś sprzedawcą. Sprzedaż wielokrotna wiąże się z wieloma dodatkowymi formalnościami, a agent zaznajomiony ze wszystkimi etapami procesu pomoże go przyspieszyć. Obecnie banki otrzymują więcej zapytań o wielokrotności sprzedaży niż kiedykolwiek wcześniej i jest prawdopodobne, że będą w stanie szybciej przetwarzać dobrze zorganizowaną dokumentację. Czas jest jednym z najważniejszych elementów przy sprzedaży wielokrotnej. Jeśli nie znajdziesz kupca i nie podejmiesz szybkich działań, nadal możesz spotkać się z postępowaniem egzekucyjnym.
Dlaczego większość umów sprzedaży wielokrotnej się rozpada
Sprzedaż wielokrotności może być świetną okazją dla Ciebie jako nabywcy domu, ale powinieneś postępować ostrożnie. Mniej niż jedna czwarta mnożników sprzedaży faktycznie dociera do zamknięcia, a ciągłe negocjacje między kupującym, sprzedającym i bankiem stanowią dużą część problemu. Wielu sfrustrowanych kupujących rezygnuje z wielokrotnej sprzedaży, ponieważ znudzi im się ten proces. Nawet przy dużej liczbie nieruchomości na rynku objętych procesem egzekucji, sfinalizowanie sprzedaży wielokrotnej pozostaje trudne. Banki chcą usprawnić ten proces, ale w międzyczasie powinieneś wiedzieć, w co się pakujesz, składając ofertę zakupu wielokrotności.
Jak uniknąć bankructwa podczas sprzedaży wielokrotnej
Sprzedaż wielokrotna jest często postrzegana jako „mniejsze zło” w porównaniu z wykluczeniem i nie bez powodu. Jeśli odstąpisz od kredytu hipotecznego bez umowy sprzedaży wielokrotnej, bank może zwrócić się o orzeczenie w sprawie nieprawidłowości. Oznacza to, że pozywają Cię o różnicę między tym, co jesteś winien, a tym, za co sprzedajesz dom. Sprzedaż wielokrotna, jeśli zostanie prawidłowo przeprowadzona, zwykle anuluje ten dług.
Jednak droga do uniknięcia upadłości to nie tylko podpisanie dokumentów. Wymaga to agresywnych negocjacji. Musisz udowodnić pożyczkodawcy, że wielokrotna sprzedaż ma większy sens finansowy niż aukcja wykluczenia. Kredytodawcy wiedzą, że i tak stracą pieniądze. Po prostu wolą stracić mniej i uniknąć kłopotów prawnych związanych z posiadaniem nieruchomości.
Aby uniknąć bankructwa, należy udokumentować każdą trudność. Rachunki medyczne. Utrata pracy. Rozwód. Bank musi widzieć wyraźny związek pomiędzy Twoją niepowodzeniem finansowym a wartością domu. Bez tego śladu w formie papierowej mogą odmówić wielokrotnej sprzedaży i wymusić przejęcie, wpychając Cię do bankructwa na podstawie rozdziału 7 lub rozdziału 13 w celu zarządzania długiem.
Czas jest tutaj kluczowy. Nie czekaj, aż na Twoich drzwiach pojawi się powiadomienie o niewykonaniu zobowiązania. Rozpocznij proces wstępnej akceptacji w momencie, gdy zorientujesz się, że nie możesz kontynuować dokonywania płatności. Im dłużej zwlekasz, tym więcej naliczasz odsetek i tym trudniej przekonać bank, że jesteś realnym kandydatem na umorzenie długów, a nie tylko zobowiązaniem.
Konsekwencje podatkowe umorzenia długu
Jest jeszcze jeden aspekt, który większość ludzi pomija. Jeżeli bank umorzył dług, IRS traktuje umorzoną kwotę jako dochód podlegający opodatkowaniu. Nazywa się to „podatkiem od umorzenia kredytu hipotecznego”.
Przez wiele lat istniała luka. Ustawa o ulgi podatkowej w zakresie umorzenia długów hipotecznych umożliwiła właścicielom domów wyłączenie tego dochodu z podatków, jeśli dług był związany z ich głównym miejscem zamieszkania. Jednak ochrona ta wygasła i została przywrócona kilka razy w zależności od działań Kongresu. Sytuacja jest obecnie niepewna.
Musisz zrozumieć, czy będziesz musiał zapłacić podatek od odpisanej części
Ogłoszenie upadłości może wydawać się ratunkiem, gdy toniesz w długach i stoisz w obliczu krótkiej sprzedaży. Powszechnym błędnym przekonaniem jest, że te dwie ścieżki są kompatybilne. W rzeczywistości nie jest to prawdą. W przypadku ogłoszenia upadłości następuje automatyczne zawieszenie. To orzeczenie sądu uniemożliwia wierzycielom i bankom ściąganie należnych im kwot.
W swej istocie krótka sprzedaż jest formą windykacji długów. Wierzyciel wyraża zgodę na przyjęcie na spłatę kwoty mniejszej niż pełna kwota długu. Ponieważ ogłoszenie upadłości zabrania tego rodzaju działalności windykacyjnej, te dwa procesy wchodzą w konflikt. Będąc objętym ochroną przed upadłością, nie można kontynuować procesu krótkiej sprzedaży. Jeśli spróbujesz to zrobić, pożyczkodawca prawdopodobnie odrzuci ofertę, ponieważ nie jest prawnie w stanie jej zaakceptować.
Przed złożeniem wniosku o ogłoszenie upadłości porozmawiaj z ekspertem finansowym lub prawnikiem zajmującym się nieruchomościami. Mogą istnieć sposoby na uregulowanie zadłużenia bez uruchamiania ochrony przed upadłością, co zablokuje Twój plan wyjścia.
Dlaczego pożyczkodawcy wybierają krótką sprzedaż zamiast wykluczenia
Z zewnątrz wygląda to na stratę dla banku. Tracą część wartości nieruchomości. Jednak krótka sprzedaż jest często mądrzejszą decyzją finansową dla pożyczkodawcy. Wykluczenie jest drogie. To myląca procedura. To stwarza dodatkowe obowiązki.
Bank przeprowadzając procedurę przejęcia nieruchomości, przejmuje nieruchomość na własność. Jeśli w domu mieszkają lokatorzy, musi on zapłacić za usługę eksmisji. Musi utrzymać dom, naprawiając wybite okna, kosząc trawę i dbając o bezpieczeństwo konstrukcji. Nadal płaci podatek od nieruchomości. Wszystkie te koszty sumują się, aż do ostatecznej sprzedaży domu. Nieruchomości stają się obciążeniem dla ich zasobów.
Krótka sprzedaż natychmiast usuwa te obowiązki. Sprzedawca sprzedaje dom, dług zostaje uregulowany na mniejszą kwotę, a bank wycofuje pieniądze z sytuacji. Nie ma żadnych bieżących kosztów utrzymania. Brak obciążeń podatkowych. Nie ma ryzyka dalszego wandalizmu.
Unikanie wpisu wykluczenia w historii kredytowej
Jest jeszcze jeden powód, dla którego banki preferują krótką sprzedaż. Chodzi o ich raportowanie. Zapisy dotyczące wykluczenia wpływają na zapis wierzyciela w jego aktach. Wskazują na złe praktyki kredytowe lub portfel obarczony wysokim ryzykiem. Krótka sprzedaż pozwala uniknąć odnotowania przejęcia w księgach. Wygląda czyściej. Daje to bankowi wrażenie większej stabilności.
„Krótka sprzedaż nie tylko zdejmuje z banku tę odpowiedzialność, ale także zapobiega uwidocznieniu się przejęcia w księgach pożyczkodawcy, co poprawia jego wizerunek.”
Jest to sytuacja korzystna dla banku. Oszczędzają pieniądze na kosztach utrzymania. Unikają administracyjnego koszmaru związanego z eksmisją. Chronią swój publiczny wizerunek.
Uwaga dla kupującego
Sytuacja nie zawsze jest korzystna dla obu stron. Kupujący muszą zachować ostrożność. Banki nie mają obowiązku zatwierdzania krótkiej sprzedaży. Mogą odrzucić ofertę, jeśli cena będzie zbyt niska lub jeśli dokumenty będą niekompletne. Możesz spędzić miesiące na negocjacjach, ale umowa nie zostanie zawarta.
Ponadto bank może zażądać orzeczenia w sprawie nieprawidłowości. Oznacza to, że nawet po sprzedaży mogą nadal żądać od Ciebie spłaty pozostałego zadłużenia. Prosimy o uważne zapoznanie się z warunkami. Nie zakładaj, że dług zniknął tylko dlatego, że dom został sprzedany za kwotę niższą, niż jesteś winien.
Kolejne kroki
Jeśli rozważasz krótką sprzedaż, nie ogłaszaj bankructwa. To zablokuje proces. Współpracuj z agentem nieruchomości specjalizującym się w krótkiej sprzedaży. Wiedzą jak przedstawić ofertę pożyczkodawcy. Wiedzą, jakie dokumenty są wymagane.
Jeśli masz inne długi, zajmij się nimi osobno. Krótka sprzedaż rozwiązuje problem kredytów hipotecznych.
Czy myślisz, że udało Ci się trafić w dziesiątkę? Może. Ale w przeciwieństwie do przejęcia, gdzie zwykle masz do czynienia tylko z bankiem, krótka sprzedaż jest jak wielogłowa hydra. Jej pierwszą troską jest stan samego domu.
Kontrola przedinwestycyjna
Sprzedawcy krótkiej sprzedaży są często wyczerpani finansowo. Kiedy martwisz się, jak opłacić rachunki za media, naprawa nieszczelnego dachu lub wymiana rozbitego okna schodzą na dalszy plan. Dlatego wiele takich obiektów jest w opłakanym stanie.
Ponieważ większość nieruchomości w ramach krótkiej sprzedaży jest sprzedawana w stanie, w jakim się znajdują, nie można żądać naprawy. Sprzedawca z reguły nie ma możliwości usunięcia wad. Kupując „w ciemno” kupujesz przedmiot, który wymaga ciągłego dopływu pieniędzy.
„Nie możesz żądać od sprzedawcy naprawienia szkody.”
Oto lista kontrolna przed wystawieniem czeku:
- Odwiedź obiekt. Rozejrzyj się po każdym pokoju. Poszukaj oznak wycieków, pęknięć w fundamencie lub pleśni.
- Zaproś zaufanego inspektora. Nie pomijaj tego kroku. Nawet jeśli na liście jest napisane „tak jak jest”, musisz wiedzieć, co kryje się pod powierzchnią.
- Budżet na remonty. Weź raport inspektora i oszacuj koszt doprowadzenia domu do normy. Dodaj tę kwotę do ceny zakupu. Jeśli transakcja nie jest już opłacalna, porzuć ją.
Nadal może to być dobry zakup, ale tylko wtedy, gdy dokładnie wiesz, w co się pakujesz.
Koszmar z wierzycielami
W tym miejscu proces staje się zagmatwany. W przypadku typowej sprzedaży nieruchomości masz do czynienia z jednym pożyczkodawcą hipotecznym. W przypadku transakcji krótkiej sprzedaży może zaistnieć potrzeba negocjacji z dwoma, trzema lub nawet czterema różnymi pożyczkodawcami.
Dlaczego? Ponieważ pierwotny właściciel domu najprawdopodobniej zaciągnął drugą linię kredytową hipoteczną lub pod zastaw domu (HELOC). Kiedy nie są w stanie zapłacić, ci wtórni wierzyciele również są zmuszeni zaakceptować straty.
Ci młodsi pożyczkodawcy często opierają się krótkiej sprzedaży, ponieważ tracą więcej pieniędzy niż główny pożyczkodawca. Być może grają na zwłokę. Mogą wymagać więcej. Mogą odmówić.
Sprawdź wcześniej, czy nie występują obciążenia
Zanim zakochasz się w domu, musisz zamówić raport tytułowy. Trzeba wiedzieć, czy nad nieruchomością nie wiszą inne obciążenia. Obciążenia podatkowe? Obciążenia od kontrahentów? Obciążenia z urzędu skarbowego?
Jeśli nie rozwiążesz tych problemów, umowa utknie w martwym punkcie. A podczas transakcji krótkiej sprzedaży czas jest Twoim wrogiem. Im dłużej zwlekasz, tym większe jest prawdopodobieństwo, że główny pożyczkodawca wycofa się z transakcji lub zażąda większej ilości pieniędzy.
Nie zakładaj, że główny bank jest jedynym kontrolerem. Musisz uzyskać zgodę wszystkich wierzycieli. Jeśli pominiesz ten krok, narażasz się na ogromne problemy w przyszłości.
1: Uważaj, sprzedawco
Sprzedawca jest w niepewnej sytuacji. W istocie błaga bank o zwolnienie go ze zobowiązań. Ale bank nie jest mu nic winien. Sprzedawca ma niewielki wpływ. Nie może zmusić pożyczkodawcy do przyjęcia niższej kwoty. Nie może przyspieszyć tego procesu.
Jeśli jesteś kupującym, ten brak mocy ze strony sprzedającego działa na Twoją korzyść. Oznacza to jednak również, że transakcja może w każdej chwili się rozpaść bez zgody sprzedawcy. Bank kontroluje termin. Bank kontroluje zatwierdzenie.
Bądź cierpliwy. Przygotuj fundusze. I nie podpisuj niczego, co zależy od życzeń sprzedawcy.
Krótka sprzedaż to mylące transakcje. Są mylące dla kupującego, mylące dla agenta nieruchomości i mylące dla sprzedającego. Bank przechowuje wszystkie karty i nie jest znany ze swojej hojności. Jeśli jesteś sprzedawcą, masz jedną główną obawę: bank pozwie Cię o resztę salda po sfinalizowaniu transakcji. Nazywa się to orzeczeniem w sprawie nieprawidłowości.
Większość stanów zgodnie z prawem zezwala wierzycielom na żądanie spłaty zaległego salda. Mogą udekorować Twoje zarobki. Mogą przejąć Twoją przyszłą własność. To koszmarny scenariusz. Ale nie jest to nieuniknione. Niektóre stany całkowicie zabraniają takich orzeczeń w przypadku niektórych rodzajów pożyczek. W innych są one dozwolone tylko pod określonymi warunkami. Zanim podpiszesz jakiekolwiek dokumenty, musisz dokładnie wiedzieć, w jakiej sytuacji się znajdujesz.
„W wielu przypadkach możesz zażądać, aby bank zrzekł się prawa do pobrania różnicy w ramach sprzedaży wielokrotnego.”
To jest Twoja dźwignia. Bank chce sprzedać dom. Chce usunąć składnik aktywów ze swojego bilansu i przejść do następnej problematycznej pozycji. Nie chce spędzać sześciu miesięcy w sądzie próbując odzyskać grosze od kredytobiorcy, który stracił już dom. Skorzystaj z tego.
Negocjacje dotyczące odstąpienia od umowy
Nie zakładaj, że zrzeczenie się następuje automatycznie. Rzadko zdarza się to samo. Musisz o to poprosić. Musisz na to nalegać. Podczas negocjacji z pożyczkodawcą Twój agent nieruchomości lub prawnik powinien wyjaśnić, że sprzedaż wielokrotna jest warunkowa i podlega całkowitemu zwolnieniu z odpowiedzialności. Oznacza to, że bank wyraża zgodę na przyjęcie ceny sprzedaży jako pełnej spłaty zadłużenia. Resztę spisuje.
Jeśli pominiesz ten krok, grasz hazardowo. A dom jest twoim zakładem.
Przepisy stanowe są bardzo zróżnicowane.
Zasady zależą całkowicie od tego, gdzie znajduje się Twoja nieruchomość.
- Stan bez regresu : Niektóre stany chronią właścicieli domów przed orzeczeniami dotyczącymi niewystarczających środków na kredytach hipotecznych na ich domy. Jeśli zaciągnąłeś pożyczkę na zakup domu, często nie masz żadnych wątpliwości.
- Stan regresu : W tych regionach wierzyciel może odzyskać dług z innej Twojej nieruchomości. Ponosisz odpowiedzialność za różnicę w kwocie.
- Przepisy przeciwdziałające niedoborom : W kilku stanach obowiązują surowe przepisy zabraniające takich osądów w przypadku głównych miejsc zamieszkania, nawet jeśli jest to refinansowanie.
Nie możesz zgadywać. Konieczne jest sprawdzenie faktów.
Uzyskaj profesjonalną pomoc
Nie polegaj na swojej intuicji. Nie polegaj na tym, co zrobił twój sąsiad. Skontaktuj się z prawnikiem specjalizującym się w sprzedaży wielokrotnej. Znają lokalne przepisy. Wiedzą, które banki chętniej zaoferują zwolnienia, a które będą walczyć do końca. Doświadczony agent też może pomóc, ale Twoją tarczą jest zastępstwo prawne.
Zapytaj swojego prawnika: „Czy moje prawo stanowe pozwala na wydanie wyroku w sprawie niedoboru tego rodzaju pożyczki?” „Czy możemy zgodzić się na zrzeczenie się roszczeń?” „Co się stanie, jeśli bank odrzuci sprzedaż wielokrotną i zamiast tego wszczyna postępowanie egzekucyjne?”
Podsumowanie
Jeśli bank Cię pozwie, stres nie skończy się w momencie przekazania kluczy. To będzie kontynuowane w sądzie. Będzie to kontynuowane w przypadku agencji windykacyjnych. Będzie nadal pojawiać się w Twojej historii kredytowej.
Chroń siebie. Uczyń zrzeczenia się integralną i niepodlegającą negocjacjom częścią umowy. Jeśli bank odmówi, odejdź. W niektórych jurysdykcjach wykluczenie może być mniej uciążliwe finansowo, ale sprzedaż z rezygnacją z roszczenia jest czystym zerwaniem, którego każdy pragnie.
Sprawdź szczegółowe przepisy obowiązujące w Twoim stanie. Skonsultuj się z
