Короткие продажи — это не новое явление, но их частота резко возросла. Лопнувший пузырь на рынке недвижимости изменил ландшафт. Банки перестали позволять своим активам «гнивать» в руках. Они осознали, что процедура банкротства (форкlose) обходится дорого и занимает много времени. Продажа по цене ниже остатка по ипотечному кредиту стала прагматичным выбором.
Звучит контринтуитивно — терять деньги. Но математика сходится. Продавец избавляется от долга. Покупатель приобретает объект по выгодной цене. Банк избегает судебных издержек на выселение. В конечном итоге выигрывают все.
Но ключевое слово здесь — «в конечном итоге». Эти сделки запутанные. Они медленные. Если вы находитесь по одну сторону стола, вам нужно знать, во что вы ввязываетесь.
Зміст
Короткая продажа против банкротства: знайте разницу
Не путайте короткую продажу с банкротством. Они связаны, но это разные процессы. Банкротство — это захват банка. Короткая продажа — это согласованный выход из ситуации.
При короткой продаже домовладелец всё ещё находится в центре событий. Вы активно работаете с кредитором. Вы пытаетесь заключить сделку до того, как банк заберёт объект.
Это различие важно для покупателей. Покупая дом после банкротства, вы можете обнаружить, что предыдущие владельцы всё ещё там. Выселить их — это юридическая головная боль. Это добавит месяцы к вашему графику. Завершённая короткая продажа? Владельцы уезжают. Ключи готовы. Дом пуст.
Влияние на кредитную историю также различается. И то, и другое вредит вашему рейтингу. Короткая продажа — это пятно. Банкротство — это шрам.
Банкротство может оставаться в вашем кредитном отчёте до десяти лет. Это десятилетие ограниченной финансовой мобильности. Короткая продажа менее разрушительна. В некоторых случаях вы можете претендовать на новый ипотечный кредит уже через два года.
«Короткая продажа не портит вашу кредитную историю так долго, как банкротство. Вы можете взять новый жилищный кредит уже через два года.»
Долгий срок закрытия сделки
Терпение — это не просто добродетель в недвижимости. Это требование для коротких продаж.
Термин «короткая продажа» (short sale) вводит в заблуждение. Он не имеет никакого отношения к скорости. На самом деле такие сделки обычно затягиваются на четыре-девять месяцев. Иногда и дольше. Название связано с тем, что продавец оказывается в ситуации, когда сумма, необходимая для погашения кредита, превышает выручку от продажи. Банк не просто так принимает предложение. Он обязан одобрить цену сделки. Именно на этапе одобрения со стороны банка тратится больше всего времени.
Если банк отклоняет первое предложение, отсчет времени начинается заново. Вы возвращаетесь к исходной точке.
Требования к обоснованию трудной жизненной ситуации для короткой продажи
Вы не можете просто прийти в банк и попросить о скидке. Чтобы избежать процедуры банкротства через короткую продажу, необходимо доказать, что вы находитесь в отчаянном положении. Не просто бедствуете, а именно находитесь в безвыходной ситуации.
Во-первых, вы должны иметь отрицательный капитал по ипотеке (быть «в минусе»). Сумма долга должна превышать рыночную стоимость дома. Это условие является обязательным.
Во-вторых, необходимо наличие финансовой трудной жизненной ситуации. Речь идет не о плохом управлении бюджетом. Речь идет о том, что жизнь выходит из-под контроля.
- Потеря работы.
- Развод.
- Существенные медицинские расходы.
Банк требует документального подтверждения. Ему нужны доказательства. Вам понадобятся документы, объясняющие, почему ежемесячный платеж стал невозможным. Произошла ли пересмотр ставки по ипотечному кредиту с плавающей процентной ставкой (ARM) до уровня, который вы не можете себе позволить? Задокументируйте это.
Вот в чем подвох. Вы не можете иметь право на модификацию кредита. Если банк считает, что вы можете остаться в доме, изменив условия текущего кредита, он предложит именно этот вариант. Короткая продажа — это съезд с трассы, а не ремонтная мастерская.
Поиск агента, который разбирается в коротких продажах
Не каждый агент по недвижимости может провести сделку с короткой продажей. Большинство не могут.
Для этого требуется специфический опыт. Вам нужен агент, который понимает всю сложность бумажной работы. Тот, кто знает, как добиться ответа от сотрудника банка, который, кажется, исчез. Вам нужен специалист, который не будет тратить ваше время на размещение объекта, которое будет отклонено еще до того, как высохнут чернила на договоре.
Найдите агента, который недавно успешно закрыл сделки с короткой продажей. Запросите рекомендации. Поговорите с бывшими клиентами. Проверьте его репутацию. Это не рынок для любителей.
Сейчас не время действовать в одиночку. Риэлтор с опытом работы в сфере кратных продаж может иметь огромное значение, особенно если вы являетесь продавцом. Кратные продажи предполагают наличие большого объема дополнительной документации, и агент, знакомый со всеми этапами этого процесса, поможет ускорить его. В наши дни банки получают больше запросов на кратные продажи, чем когда-либо, и вполне вероятно, что они будут быстрее обрабатывать хорошо организованную документацию. Время является одним из самых критичных элементов при совершении кратной продажи. Если вы не найдете покупателя и не будете действовать быстро, вы все равно можете столкнуться с процедурой взыскания залога (форклоужер).
Почему большинство сделок по кратным продажам распадаются
Кратная продажа может стать отличной сделкой для вас как для покупателя недвижимости, но действовать следует с осторожностью. Менее четверти кратных продаж действительно доходят до закрытия, и постоянные согласования между покупателем, продавцом и банком являются значительной частью проблемы. Многие разочарованные покупатели отказываются от кратных продаж, потому что устают от этого процесса. Даже при наличии на рынке большого количества объектов, находящихся в процессе взыскания залога, завершить кратную продажу по-прежнему сложно. Банки стремятся оптимизировать этот процесс, но пока что вам следует знать, на что вы идете, когда подаете предложение о покупке кратной продажи.
Как избежать банкротства во время кратной продажи
Кратные продажи часто рассматриваются как «меньшее из двух зол» по сравнению с взысканием залога, и на то есть веские причины. Когда вы отказываетесь от ипотечного кредита без соглашения о кратной продаже, банк может потребовать судебного решения о недостатке (deficiency judgment). Это означает, что они подают на вас в суд за разницу между тем, что вы должны, и суммой, за которую продается дом. Кратная продажа, при правильном оформлении, обычно аннулирует этот долг.
Однако путь к избеганию банкротства заключается не только в подписании документов. Это требует агрессивных переговоров. Вы должны доказать кредитору, что кратная продажа финансово более целесообразна, чем аукцион по взысканию залога. Кредиторы знают, что в любом случае потеряют деньги. Они просто предпочитают потерять меньше и избежать юридических хлопот, связанных с владением недвижимостью.
Чтобы исключить банкротство, необходимо задокументировать каждую трудность. Медицинские счета. Потеря работы. Развод. Банку необходимо видеть четкую связь между вашим финансовым крахом и стоимостью дома. Без этой бумажной цепочки они могут отказать в кратной продаже и принудить к взысканию залога, что подтолкнет вас к банкротству по главе 7 или главе 13 для управления долгом.
Ключевым здесь является время. Не ждите, пока уведомление о дефолте будет прикреплено к вашей двери. Начните процесс предварительного одобрения в тот момент, когда поймете, что не можете продолжать платежи. Чем дольше вы ждете, тем больше начисляется процентов, и тем сложнее убедить банк в том, что вы являетесь жизнеспособным кандидатом на списание долга, а не просто обузой.
Налоговые последствия прощения долга
Есть еще один аспект, который большинство людей упускают. Если банк прощает долг, IRS рассматривает эту списанную сумму как налогооблагаемый доход. Это известно как «налог на прощение ипотечного долга».
В течение многих лет существовала лазейка. Закон о налоговых льготах по прощению ипотечного долга позволял домовладельцам исключать этот доход из налогообложения, если долг был связан с их основным местом жительства. Однако эта защита истекла и неоднократно восстанавливалась в зависимости от действий конгресса. В настоящее время ситуация неопределенна.
Вам нужно понять, придется ли вам платить налоги со списанной части
Подача заявления о банкротстве может казаться спасательным кругом, когда вы тонете в долгах и стоите перед необходимостью совершить короткую продажу (short sale). Распространено заблуждение, что эти два пути совместимы. На самом деле это не так. При подаче заявления о банкротстве вступает в силу автоматический запрет (automatic stay). Этот судебный приказ останавливает взыскателей и банки от сбора причитающихся им сумм.
По своей сути короткая продажа является формой взыскания задолженности. Кредитор соглашается принять сумму, меньшую полной суммы долга, чтобы погасить его. Поскольку подача заявления о банкротстве запрещает такой вид деятельности по взысканию, эти два процесса вступают в конфликт. Вы не можете продолжить процесс короткой продажи, находясь под защитой банкротства. Если вы попытаетесь это сделать, кредитор, скорее всего, отклонит предложение, так как он юридически не имеет права его принять.
Поговорите с финансовым экспертом или адвокатом по недвижимости, прежде чем подавать заявление о банкротстве. Возможно, существуют способы урегулирования задолженности без активации защиты от банкротства, которая блокирует ваш план выхода.
Почему кредиторы выбирают короткие продажи вместо foreclosure (изъятия имущества)
Со стороны это выглядит как убыток для банка. Они теряют часть стоимости имущества. Однако короткая продажа часто является более разумным финансовым решением для кредитора. Изъятие имущества (foreclosure) обходится дорого. Это запутанная процедура. Это создает дополнительные обязательства.
Когда банк проводит процедуру изъятия имущества, он получает в собственность недвижимость. Ему приходится оплачивать услуги по выселению, если в доме живут арендаторы. Он должен содержать дом: чинить разбитые окна, косить траву и обеспечивать безопасность конструкции. Он продолжает платить имущественные налоги. Все эти расходы накапливаются до тех пор, пока дом наконец не будет продан. Недвижимость становится обузой для их ресурсов.
Короткая продажа немедленно снимает эти обязательства. Продавец продает дом, долг урегулируется на меньшую сумму, и банк изымает свои деньги из этой ситуации. Нет текущих расходов на обслуживание. Нет налоговой нагрузки. Нет риска дальнейшего вандализма.
Избежание записи о foreclosure в кредитной истории
Есть еще одна причина, по которой банки предпочитают короткие продажи. Речь идет об их отчетности. Записи об изъятии имущества (foreclosure) портят репутацию кредитора в его учетных данных. Они указывают на плохую кредитную практику или портфель с высоким уровнем риска. Короткая продажа позволяет избежать записи об изъятии имущества в отчетности. Это выглядит чище. Это создает у банка впечатление большей стабильности.
«Короткая продажа не только снимает это обязательство с плеч банка, но и предотвращает появление записи об изъятии имущества в отчетности кредитора, что улучшает его имидж».
Для банка это выигрышная ситуация. Они экономят деньги на расходах по удержанию имущества. Они избегают административного кошмара, связанного с выселением. Они защищают свой публичный имидж.
Осторожность для покупателей
Ситуация не всегда является взаимовыгодной. Покупателям нужно быть осторожными. Банки не обязаны одобрять короткую продажу. Они могут отклонить предложение, если цена слишком низкая или если документы заполнены неполностью. Вы можете потратить месяцы на переговоры, только чтобы сделка сорвалась.
Кроме того, банк может потребовать решение о недостатке (deficiency judgment). Это означает, что даже после продажи они могут потребовать от вас погашения оставшегося долга. Внимательно изучите условия. Не предполагайте, что долг исчез просто потому, что дом был продан по цене ниже, чем вы задолжали.
Следующие шаги
Если вы рассматриваете возможность короткой продажи, не подавайте заявление о банкротстве. Это заблокирует процесс. Работайте с агентом по недвижимости, специализирующимся на коротких продажах. Они знают, как представить предложение кредитору. Они понимают, какие документы требуются.
Если у вас есть другие долги, решайте их отдельно. Короткая продажа решает проблему ипотечного кредита.
Думаете, вам удалось сорвать куш? Возможно. Но в отличие от процедуры банкротства (foreclosure), где вам обычно приходится иметь дело только с банком, сделка «short sale» напоминает многоголовую гидру. И первая её голова — это состояние самого дома.
Осмотр перед инвестициями
Продавцы, идущие на сделку «short sale», часто финансово истощены. Когда вы беспокоитесь о том, как оплатить счета за коммунальные услуги, ремонт протекающей крыши или замена разбитого окна отходит на второй план. Именно поэтому многие такие объекты находятся в аварийном состоянии.
Поскольку большинство объектов по сделке «short sale» продаются в текущем состоянии (as-is), вы не можете требовать ремонта. Продавец, как правило, не в состоянии исправить какие-либо недостатки. Если вы покупаете «вслепую», вы покупаете объект, требующий постоянных вливаний денег.
«Вы не можете просить продавца устранить любые повреждения.»
Вот ваш чек-лист перед тем, как выписать чек:
- Посетите объект. Осмотрите каждую комнату. Ищите следы протечек, трещины в фундаменте или плесень.
- Пригласите проверенного инспектора. Не пропускайте этот шаг. Даже если в объявлении указано «as-is», вам необходимо знать, что скрывается за поверхностью.
- Заложите бюджет на ремонт. Возьмите отчет инспектора и рассчитайте стоимость приведения дома в соответствие с нормативными требованиями. Добавьте эту сумму к цене покупки. Если сделка перестает быть выгодной, откажитесь от нее.
Это все еще может быть выгодной покупкой, но только если вы точно знаете, во что ввязываетесь.
Кошмар с кредиторами
Именно здесь процесс становится запутанным. При обычной продаже недвижимости вы имеете дело с одним ипотечным кредитором. В сделке «short sale» вам может потребоваться переговоры с двумя, тремя или даже четырьмя различными кредиторами.
Почему? Потому что первоначальный собственник дома, скорее всего, оформил второй ипотечный кредит или кредитную линию под залог недвижимости (HELOC). Когда они не могут платить, эти вторичные кредиторы также вынуждены согласиться на убытки.
Эти «младшие кредиторы» (junior lenders) часто сопротивляются сделке «short sale», поскольку они теряют больше денег, чем основной кредитор. Они могут тянуть время. Они могут потребовать больше. Они могут отказаться.
Проверьте наличие обременений заранее
Прежде чем влюбиться в дом, вам необходимо заказать отчет о титуле собственности. Вам нужно знать, есть ли другие обременения, висят над объектом. Налоговые обременения? Обременения со стороны подрядчиков? Обременения со стороны IRS?
Если вы не устраните эти проблемы, сделка встанет. А во время сделок «short sale» время — ваш враг. Чем дольше вы ждете, тем выше вероятность того, что основной кредитор откажется от сделки или потребует больше денег.
Не предполагайте, что основной банк — единственный контролер. Вам нужно получить согласие всех кредиторов. Если вы пропустите этот шаг, вы заранее готовите себе огромные проблемы в будущем.
1: Осторожно, продавец
Продавец находится в шатком положении. Он, по сути, умоляет банк освободить его от обязательств. Но банк не обязан ему ничего. У продавца мало рычагов влияния. Он не может заставить кредитора принять меньшую сумму. Он не может ускорить процесс.
Если вы покупатель, это отсутствие силы у продавца играет вам на руку. Но это также означает, что сделка может рухнуть в любой момент без согласия продавца. Банк контролирует сроки. Банк контролирует одобрение.
Будьте терпеливы. Держите финансирование в готовности. И не подписывайте ничего, что зависит от желания продавца
Кратные продажи (short sales) — это запутанные сделки. Они запутаны для покупателя, запутаны для агента по недвижимости и запутаны для продавца. Банк держит все козыри в руках, и он не славится своей щедростью. Если вы находитесь в положении продавца, вас преследует один главный страх: банк подаст на вас в суд за оставшуюся часть долга после закрытия сделки. Это называется судебным решением о недостатке средств (deficiency judgment).
В большинстве штатов законодательно разрешено кредиторам требовать с вас оплату непогашенного баланса. Они могут арестовать вашу заработную плату. Они могут наложить арест на ваше будущее имущество. Это кошмарный сценарий. Но он не является неизбежным. Некоторые штаты полностью запрещают такие судебные решения для определенных типов кредитов. В других они разрешены только при соблюдении конкретных условий. Вам необходимо точно знать, в какой ситуации вы находитесь, прежде чем подписывать какие-либо документы.
«Во многих случаях вы можете потребовать, чтобы банк отказался от права требовать с вас разницу в качестве условия кратной продажи.»
Это ваш рычаг давления. Банк хочет продать дом. Он хочет снять актив со своего баланса и перейти к следующему проблемному объекту. Он не хочет тратить шесть месяцев на судебные тяжбы, пытаясь взыскать копейки с заемщика, который уже потерял свой дом. Используйте это преимущество.
Переговоры об отказе от претензий
Не предполагайте, что отказ от претензий происходит автоматически. Редко когда это происходит само собой. Вы должны запросить его. Вы должны настоять на нем. В ходе переговоров с кредитором ваш агент по недвижимости или адвокат должен четко заявить, что кратная продажа является условной и зависит от полного освобождения от ответственности. Это означает, что банк соглашается принять цену продажи в качестве полного погашения долга. Остальную часть он списывает.
Если вы пропустите этот шаг, вы играете в азартную игру. И дом является вашей ставкой.
Законы штатов сильно различаются
Правила полностью зависят от того, где находится ваше имущество.
- Штаты с ограниченной ответственностью (Non-recourse states) : Некоторые штаты защищают домовладельцев от судебных решений о недостатке средств по ипотечным кредитам, выданным на покупку жилья. Если вы брали кредит для покупки дома, вы часто в безопасности.
- Штаты с полной ответственностью (Recourse states) : В этих регионах кредитор может взыскивать задолженность с вашего иного имущества. Вы несете ответственность за разницу в сумме.
- Законы против недостатка средств (Anti-deficiency laws) : В нескольких штатах действуют строгие законы, запрещающие такие судебные решения для основных мест жительства, даже если это рефинансирование.
Нельзя гадать. Необходимо проверять факты.
Получите профессиональную помощь
Не полагайтесь на интуицию. Не полагайтесь на то, что сделал ваш сосед. Обратитесь к адвокату по недвижимости, специализирующемуся на кратных продажах. Они знают местные законы. Они знают, какие банки с большей вероятностью предложат отказ от претензий, а какие будут бороться до конца. Опытный агент также может помочь, но юридическое представительство — это ваш щит.
Спросите своего адвоката: «Разрешают ли законы моего штата судебные решения о недостатке средств по этому типу кредита?» «Можем ли мы договориться об отказе от претензий?» «Что произойдет, если банк отклонит кратную продажу и вместо этого инициирует процедуру конфискации имущества (foreclosure)?»
Итог
Если банк подаст на вас в суд, стресс не закончится, когда вы передадите ключи. Он продолжится в суде. Он продолжится в коллекторских агентствах. Он продолжится в вашей кредитной истории.
Защитите себя. Сделайте отказ от претензий неотъемлемой и не подлежащей обсуждению частью сделки. Если банк откажется, уходите. Конфискация имущества (foreclosure) в некоторых юрисдикциях может быть менее финансово разрушительной, но кратная продажа с отказом от претензий — это чистый разрыв отношений, которого все хотят.
Проверьте специфические законы вашего штата. Проконсультируйтесь с
