Penjualan singkat bukanlah fenomena baru, namun frekuensinya meningkat. Ledakan gelembung perumahan mengubah lanskap. Bank tidak lagi membiarkan properti mereka membusuk. Mereka menyadari proses penyitaan itu mahal dan lambat. Menjual dengan harga kurang dari saldo hipotek menjadi pilihan pragmatis.
Kedengarannya berlawanan dengan intuisi jika kehilangan uang. Tapi perhitungannya berhasil. Penjual melepaskan hutang. Pembeli langsung menawar. Bank menghindari biaya hukum penggusuran. Semua orang pada akhirnya menang.
Tapi “akhirnya” adalah kata kuncinya. Transaksi ini berantakan. Mereka lambat. Jika Anda berada di kedua sisi tabel, Anda perlu tahu apa yang Anda hadapi.
Зміст
Penjualan Singkat vs. Penyitaan: Ketahui Perbedaannya
Jangan bingung antara penjualan singkat dengan penyitaan. Mereka terkait, namun berbeda. Penyitaan adalah pengambilalihan bank. Penjualan singkat adalah jalan keluar yang dinegosiasikan.
Dalam penjualan singkat, pemilik rumah masih memegang kendali. Anda secara aktif bekerja dengan pemberi pinjaman. Anda mencoba untuk membuat kesepakatan sebelum bank menghentikannya.
Perbedaan ini penting bagi pembeli. Saat Anda membeli rumah yang diambil alih, Anda mungkin masuk dan menemukan pemilik sebelumnya sedang berjongkok. Mengusir mereka adalah mimpi buruk hukum. Ini menambah bulan ke timeline Anda. Penjualan singkat yang selesai? Pemiliknya pergi. Kuncinya sudah siap. Rumah itu kosong.
Dampak kreditnya juga berbeda. Keduanya melukai skor Anda. Penjualan singkat adalah cacat. Penyitaan adalah bekas luka.
Penyitaan dapat tetap ada dalam laporan Anda hingga sepuluh tahun. Itu adalah dekade dengan mobilitas keuangan yang terbatas. Penjualan singkat tidak terlalu merugikan. Dalam beberapa kasus, Anda dapat memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek baru hanya dalam dua tahun.
“Penjualan singkat tidak merusak kredit Anda selama penyitaan. Anda dapat mengambil pinjaman rumah lagi hanya dalam dua tahun.”
Waktu Penutupan yang Lama
Kesabaran bukan hanya suatu kebajikan dalam real estate. Ini adalah persyaratan untuk penjualan pendek.
“Penjualan singkat” adalah istilah yang keliru. Ini tidak ada hubungannya dengan kecepatan. Bahkan, biasanya memakan waktu empat hingga sembilan bulan. Terkadang lebih lama. Nama tersebut mengacu pada fakta bahwa penjual kekurangan pembayaran pinjaman. Bank tidak akan menerima tawaran itu begitu saja. Itu harus menyetujui harganya. Dan persetujuan itulah yang menjadi tempat tenggelamnya waktu sebenarnya.
Jika bank menolak tawaran pertama, jam akan diatur ulang. Anda kembali ke titik awal.
Persyaratan Kesulitan untuk Penjualan Singkat
Anda tidak bisa begitu saja masuk ke bank dan meminta diskon. Untuk menghindari penyitaan melalui penjualan singkat, Anda perlu membuktikan bahwa Anda putus asa. Bukan hanya bangkrut—putus asa.
Pertama, Anda harus terbalik dalam hipotek Anda. Anda berhutang lebih dari nilai rumah itu. Itu tidak bisa dinegosiasikan.
Selanjutnya, Anda memerlukan kesulitan keuangan. Ini bukan tentang penganggaran yang buruk. Ini tentang kehidupan yang berantakan.
- PHK.
- Perceraian.
- Tagihan medis yang besar.
Bank menginginkan jejak kertas. Mereka menginginkan bukti. Anda memerlukan dokumen yang menunjukkan mengapa pembayaran bulanan Anda tidak memungkinkan. Apakah ARM Anda menyesuaikan ke tingkat yang tidak mampu Anda tanggung? Dokumentasikan itu.
Inilah hasil tangkapannya. Anda tidak memenuhi syarat untuk modifikasi pinjaman. Jika bank berpikir Anda bisa tetap tinggal di rumah dengan menyesuaikan pinjaman Anda saat ini, mereka akan mendorongnya. Penjualan pendek adalah jalan keluar, bukan bengkel.
Menemukan Agen yang Mengetahui Penjualan Singkat
Tidak semua agen real estat dapat menangani penjualan singkat. Kebanyakan tidak bisa.
Mereka memerlukan pengalaman khusus. Anda membutuhkan agen yang memahami dokumennya. Tipe orang yang tahu cara mengejar petugas bank yang sepertinya sudah menghilang. Anda membutuhkan seseorang yang tidak akan membuang waktu Anda pada daftar yang akan ditolak sebelum tintanya kering.
Temukan orang yang telah menutup penjualan pendek baru-baru ini. Mintalah referensi. Bicaralah dengan klien sebelumnya. Periksa rekam jejak mereka. Ini bukanlah pasar untuk amatir.
Ini bukan waktunya untuk melakukannya sendirian. Agen real estat yang berpengalaman dalam penjualan jangka pendek dapat membuat perbedaan besar, terutama jika Anda adalah penjualnya. Penjualan singkat melibatkan banyak dokumen tambahan, dan agen yang memahami semua langkah dapat membantu menyelesaikan semuanya secepat mungkin. Saat ini, bank menerima lebih banyak permintaan penjualan singkat dibandingkan sebelumnya, dan kemungkinan besar mereka akan memproses dokumen yang terorganisir dengan baik dengan lebih cepat. Waktu adalah salah satu elemen paling penting ketika Anda melakukan short-selling. Jika Anda tidak menemukan pembeli dan bergerak cepat, Anda masih bisa menghadapi penyitaan.
Mengapa Kebanyakan Penawaran Penjualan Singkat Berantakan
Penjualan singkat bisa menjadi tawaran yang bagus bagi Anda sebagai pembeli rumah, tapi lanjutkan dengan hati-hati. Kurang dari seperempat penjualan pendek benar-benar selesai, dan bolak-balik antara pembeli, penjual dan bank adalah bagian besar dari masalah ini. Banyak pembeli yang frustrasi akhirnya meninggalkan penjualan singkat karena bosan dengan prosesnya. Bahkan dengan banyaknya penyitaan di pasar, masih sulit untuk menyelesaikan penjualan singkat. Bank berupaya menyederhanakan proses ini, namun sementara itu, Anda harus mengetahui apa yang akan Anda hadapi saat mengajukan penawaran penjualan jangka pendek.
Cara Menghindari Kebangkrutan Saat Penjualan Singkat
Penjualan singkat sering kali dipandang sebagai “dua kejahatan yang lebih kecil” dibandingkan dengan penyitaan, dan untuk alasan yang baik. Ketika Anda meninggalkan hipotek tanpa perjanjian penjualan pendek, bank dapat melakukan penilaian kekurangan. Ini berarti mereka menuntut Anda atas selisih antara utang Anda dan harga jual rumah tersebut. Penjualan singkat, jika ditangani dengan benar, biasanya akan menghapus utang tersebut.
Namun, jalan menuju penghindaran kebangkrutan bukan hanya tentang penandatanganan surat-surat. Hal ini memerlukan negosiasi yang agresif. Anda harus membuktikan kepada pemberi pinjaman bahwa penjualan pendek secara finansial lebih cerdas daripada lelang penyitaan. Pemberi pinjaman tahu bahwa mereka akan kehilangan uang. Mereka hanya memilih untuk mengurangi kerugian dan menghindari kerumitan hukum dalam memiliki properti.
Untuk menghindari kebangkrutan, Anda perlu mendokumentasikan setiap kesulitan. Tagihan medis. Kehilangan pekerjaan. Perceraian. Bank perlu melihat garis yang jelas antara kehancuran finansial Anda dan nilai rumah. Tanpa jejak kertas tersebut, mereka mungkin menolak penjualan pendek dan memaksa penyitaan, mendorong Anda menuju kebangkrutan Bab 7 atau Bab 13 hanya untuk mengelola utang.
Kuncinya di sini adalah waktu. Jangan menunggu sampai pemberitahuan default ditempelkan di pintu Anda. Mulailah proses pra-persetujuan saat Anda menyadari bahwa Anda tidak dapat memenuhi pembayaran. Semakin lama Anda menunggu, semakin banyak bunga yang timbul, dan semakin sulit meyakinkan bank bahwa Anda adalah kandidat yang tepat untuk pengurangan utang daripada kewajiban.
Implikasi Pajak dari Pengampunan Hutang
Ada lapisan lain yang terlewatkan oleh kebanyakan orang. Jika bank mengampuni utangnya, IRS menganggap jumlah yang diampuni itu sebagai penghasilan kena pajak. Hal ini dikenal sebagai “hutang pengampunan hipotek.”
Selama bertahun-tahun, ada celah. Undang-Undang Pengampunan Hutang Pengampunan Hipotek mengizinkan pemilik rumah untuk mengecualikan pendapatan ini dari pajak mereka jika hutang tersebut berada di tempat tinggal utama mereka. Namun perlindungan tersebut telah habis masa berlakunya dan diberlakukan kembali beberapa kali, bergantung pada tindakan Kongres. Saat ini, lanskapnya tidak menentu.
Anda perlu memahami apakah Anda akan berhutang pajak atas bagian yang diampuni
Mengajukan kebangkrutan mungkin terasa seperti penyelamat ketika Anda terlilit hutang dan menghadapi penjualan pendek. Merupakan kesalahpahaman umum bahwa kedua jalur tersebut selaras. Mereka tidak melakukannya. Saat Anda mengajukan kebangkrutan, penangguhan otomatis akan berlaku. Perintah hukum ini menghentikan kreditor dan bank untuk menagih hutang mereka.
Penjualan pendek pada intinya adalah suatu bentuk penagihan utang. Pemberi pinjaman setuju untuk menerima kurang dari jumlah penuh hutangnya untuk melunasi hutangnya. Karena pengajuan kebangkrutan melarang kegiatan penagihan jenis ini, kedua proses tersebut berbenturan. Anda tidak dapat melanjutkan penjualan singkat saat berada di bawah perlindungan kebangkrutan. Jika Anda mencoba untuk melanjutkan, pemberi pinjaman kemungkinan besar akan menolak tawaran tersebut karena mereka dilarang secara hukum untuk menerimanya.
Bicaralah dengan pakar keuangan atau pengacara real estat sebelum Anda mengajukan. Mungkin ada cara untuk menangani utang tanpa memicu perlindungan kebangkrutan yang menghalangi strategi keluar Anda.
Mengapa Pemberi Pinjaman Memilih Penjualan Singkat Dibandingkan Penyitaan
Tampaknya ini merupakan kerugian bagi bank. Mereka terpukul pada nilai properti. Namun penjualan singkat sering kali merupakan langkah finansial yang lebih cerdas bagi pemberi pinjaman. Penyitaan itu mahal. Ini berantakan. Ini adalah sebuah tanggung jawab.
Ketika bank menyita, mereka mewarisi properti tersebut. Mereka harus membayar jasa penggusuran jika ada penyewa yang tinggal di sana. Mereka harus memelihara rumah—memperbaiki jendela yang pecah, memotong rumput, dan menjaga keamanan bangunan. Mereka terus membayar pajak properti. Semua biaya tersebut menumpuk hingga akhirnya rumah tersebut terjual. Properti menjadi menguras sumber daya mereka.
Penjualan singkat segera menghilangkan tanggung jawab itu. Penjual menjual rumah, utangnya dilunasi dengan harga lebih murah, dan bank mendapatkan uangnya dari situasi tersebut. Tidak ada biaya pemeliharaan berkelanjutan. Tidak ada beban pajak. Tidak ada risiko vandalisme lebih lanjut.
Menghindari Catatan Penyitaan
Ada alasan lain mengapa bank lebih memilih penjualan pendek. Ini tentang buku-buku mereka. Penyitaan terlihat buruk dalam catatan pemberi pinjaman. Mereka menyarankan praktik pemberian pinjaman yang buruk atau portofolio berisiko tinggi. Penjualan singkat membuat penyitaan tidak tercatat. Kelihatannya lebih bersih. Hal ini membuat bank tampak lebih stabil.
“Penjualan singkat tidak hanya menghilangkan tanggung jawab bank, namun juga menghapuskan penyitaan dari catatan pemberi pinjaman, sehingga membuat mereka terlihat lebih baik.”
Bagi bank, ini adalah kemenangan. Mereka menghemat uang untuk biaya penyimpanan. Mereka menghindari mimpi buruk administratif berupa penggusuran. Mereka melindungi citra publik mereka.
Pembeli Waspadalah
Situasinya tidak selalu win-win. Pembeli harus berhati-hati. Bank tidak berkewajiban untuk menyetujui penjualan pendek. Mereka dapat menolak tawaran tersebut jika harganya terlalu rendah atau jika dokumennya tidak lengkap. Anda dapat menghabiskan waktu berbulan-bulan untuk bernegosiasi, namun kesepakatan tersebut gagal.
Selain itu, bank mungkin memerlukan penilaian defisiensi. Ini berarti bahkan setelah penjualan, mereka dapat mengejar Anda untuk sisa hutangnya. Periksa persyaratannya dengan cermat. Jangan berasumsi utangnya hilang hanya karena rumah dijual dengan harga lebih murah dari utang Anda.
Langkah Selanjutnya
Jika Anda mempertimbangkan penjualan jangka pendek, jangan mengajukan kebangkrutan. Ini akan memblokir prosesnya. Bekerja samalah dengan agen real estat yang berspesialisasi dalam penjualan pendek. Mereka tahu bagaimana menyampaikan penawaran kepada pemberi pinjaman. Mereka memahami dokumentasi yang diperlukan.
Jika Anda mempunyai utang lain, atasi secara terpisah. Penjualan singkat memecahkan masalah hipotek
Anda pikir Anda telah mencapai kesepakatan? Mungkin. Namun tidak seperti penyitaan di mana bank biasanya merupakan satu-satunya entitas yang harus Anda ajak bernegosiasi, penjualan pendek adalah sebuah hydra berkepala banyak. Dan kepala pertama itu? Itu adalah kondisi rumah itu sendiri.
Periksa Sebelum Berinvestasi
Penjual pendek sering kali mengalami kelelahan finansial. Saat Anda khawatir tentang menjaga lampu tetap menyala, memperbaiki atap yang bocor atau mengganti jendela yang pecah akan berada di urutan paling bawah dalam daftar prioritas. Itu sebabnya banyak dari properti ini berada dalam kondisi rusak.
Karena sebagian besar penjualan pendek dijual apa adanya, Anda tidak dapat meminta perbaikan. Penjual biasanya tidak dalam posisi untuk memperbaiki apa pun. Jika Anda membeli orang buta, Anda membeli lubang uang.
“Anda tidak dapat meminta penjual untuk memperbaiki kerusakan apa pun.”
Berikut adalah daftar periksa Anda sebelum Anda menulis cek:
- Kunjungi properti. Telusuri setiap ruangan. Carilah noda air, alas bedak yang retak, atau jamur.
- Sewa inspektur tepercaya. Jangan lewatkan ini. Meskipun daftarnya menyatakan “sebagaimana adanya”, Anda perlu mengetahui apa yang ada di baliknya.
- Anggaran untuk perbaikan. Ambil laporan inspeksi dan hitung biaya untuk membuat rumah sesuai kode. Tambahkan nomor itu ke harga pembelian Anda. Jika kesepakatannya tidak masuk akal lagi, tinggalkan saja.
Ini mungkin masih merupakan tawar-menawar, tetapi hanya jika Anda tahu persis apa yang Anda hadapi.
Mimpi Buruk Pemberi Pinjaman
Di sinilah prosesnya menjadi berantakan. Dalam penjualan rumah pada umumnya, Anda berurusan dengan satu pemegang hipotek. Dalam penjualan singkat, Anda mungkin berbicara dengan dua, tiga, atau bahkan empat pemberi pinjaman berbeda.
Mengapa? Karena pemilik rumah asli kemungkinan besar mengambil hipotek kedua atau jalur kredit ekuitas rumah (HELOC). Ketika mereka tidak dapat membayar, pemberi pinjaman sekunder tersebut harus setuju untuk menanggung kerugian juga.
“Pemberi pinjaman junior” ini sering kali menolak penjualan pendek karena mereka kehilangan lebih banyak uang dibandingkan pemberi pinjaman utama. Mereka mungkin akan menyeret kaki mereka. Mereka mungkin meminta lebih banyak. Mereka mungkin mengatakan tidak.
Periksa Hak Gadai Lebih Awal
Sebelum Anda jatuh cinta dengan sebuah rumah, Anda perlu membuat laporan judul. Anda perlu tahu apakah ada hak gadai lain yang tergantung pada properti tersebut. Hak gadai pajak? Hak gadai kontraktor? Hak gadai IRS?
Jika Anda tidak menyelesaikannya, kesepakatan akan terhenti. Dan singkatnya, waktu adalah musuh. Semakin lama Anda menunggu, semakin besar kemungkinan pemberi pinjaman utama untuk mundur atau meminta lebih banyak uang.
Jangan berasumsi bahwa bank utama adalah satu-satunya penjaga gerbang. Anda harus melibatkan setiap kreditor. Jika Anda melewatkan langkah ini, Anda akan menghadapi sakit kepala yang parah di kemudian hari.
1: Penjual Waspadalah
Penjual berada dalam posisi genting. Mereka pada dasarnya memohon kepada bank untuk membiarkan mereka lolos. Tapi bank tidak berhutang apapun pada mereka. Penjual mempunyai pengaruh yang kecil. Mereka tidak bisa memaksa pemberi pinjaman untuk menerima lebih sedikit. Mereka tidak dapat mempercepat prosesnya.
Jika Anda pembelinya, kurangnya kekuatan penjual ini menguntungkan Anda. Tapi itu juga berarti kesepakatan bisa gagal kapan saja tanpa persetujuan penjual. Bank mengontrol timeline. Bank mengontrol persetujuan tersebut.
Tetap sabar. Siapkan pembiayaan Anda. Dan jangan menandatangani apa pun yang bergantung pada kesediaan penjual untuk melakukannya
Penjualan pendek itu berantakan. Mereka berantakan bagi pembeli, berantakan bagi agen, dan berantakan bagi penjual. Bank memegang semua kartunya, dan mereka tidak dikenal karena kemurahan hatinya. Jika Anda berada di posisi penjual, Anda mempunyai satu ketakutan besar: bank akan menuntut sisa uang Anda setelah penjualan ditutup. Ini disebut penilaian defisiensi.
Di sebagian besar negara bagian, adalah sah bagi pemberi pinjaman untuk mendatangi Anda karena saldo yang belum dibayar. Mereka bisa merampas gaji Anda. Mereka dapat memberikan hak gadai atas properti masa depan Anda. Ini adalah skenario mimpi buruk. Namun hal ini tidak bisa dihindari. Beberapa negara bagian melarang penilaian ini sepenuhnya untuk jenis pinjaman tertentu. Yang lain mengizinkannya hanya dalam kondisi tertentu. Anda perlu tahu persis di mana Anda berdiri sebelum menandatangani apa pun.
“Dalam banyak kasus, Anda dapat meminta bank melepaskan hak untuk meminta selisihnya kepada Anda sebagai bagian dari perjanjian penjualan pendek.”
Ini adalah pengaruh Anda. Bank ingin menjual rumah itu. Mereka ingin mengeluarkan aset tersebut dari pembukuannya dan beralih ke properti berikutnya yang mengalami kesulitan. Mereka tidak ingin menghabiskan enam bulan dalam litigasi untuk mencoba mengumpulkan uang dari peminjam yang telah kehilangan rumahnya. Gunakan ini.
Menegosiasikan Pengabaian
Jangan berasumsi bahwa pengabaian itu terjadi secara otomatis. Jarang sekali terjadi. Anda harus memintanya. Anda harus memintanya. Selama fase negosiasi dengan pemberi pinjaman, agen atau pengacara real estat Anda harus menyatakan dengan jelas bahwa penjualan pendek bergantung pada pelepasan tanggung jawab penuh. Artinya bank setuju untuk menerima harga jual sebagai pembayaran penuh. Mereka menghapus sisanya.
Jika Anda melewatkan langkah ini, Anda berjudi. Dan rumah adalah chipnya.
Hukum Negara Bagian Sangat Bervariasi
Aturannya bergantung sepenuhnya pada lokasi properti Anda.
- Negara bagian non-recourse : Beberapa negara bagian melindungi pemilik rumah dari penilaian defisiensi pada hipotek uang pembelian. Jika Anda meminjam untuk membeli rumah, seringkali Anda aman.
- Status bantuan : Di area ini, pemberi pinjaman dapat mengejar aset Anda yang lain. Anda berada di ambang perbedaan.
- Undang-undang anti-defisiensi : Beberapa negara bagian memiliki undang-undang ketat yang menghalangi penilaian ini untuk tempat tinggal utama, meskipun itu adalah pembiayaan kembali.
Anda tidak bisa menebak. Anda harus memverifikasi.
Dapatkan Bantuan Profesional
Jangan mengandalkan intuisi. Jangan bergantung pada apa yang dilakukan tetangga Anda. Bicaralah dengan pengacara real estat yang berspesialisasi dalam penjualan pendek. Mereka tahu peraturan setempat. Mereka tahu bank mana yang kemungkinan besar akan menawarkan keringanan dan bank mana yang akan berjuang mati-matian. Agen berpengalaman juga dapat membantu, namun penasihat hukum adalah tameng Anda.
Tanyakan kepada pengacara Anda: “Apakah negara bagian saya mengizinkan penilaian kekurangan pada jenis pinjaman ini?” “Bisakah kita menegosiasikan pengecualian?” “Apa yang terjadi jika bank menolak short sale dan malah menyita?”
Intinya
Jika bank menggugat Anda, stres tidak berakhir saat Anda menyerahkan kuncinya. Ini berlanjut di pengadilan. Ini berlanjut di agen penagihan. Ini berlanjut dalam laporan kredit Anda.
Lindungi diri Anda sendiri. Jadikan pengabaian sebagai bagian kesepakatan yang tidak dapat dinegosiasikan. Jika bank menolak, tinggalkan saja. Penyitaan mungkin tidak terlalu merugikan secara finansial di beberapa yurisdiksi, namun penjualan jangka pendek dengan pengecualian adalah terobosan yang diinginkan semua orang.
Periksa undang-undang khusus negara bagian Anda. Konsultasikan dan
