Las ventas al descubierto no son un fenómeno nuevo, pero han aumentado en frecuencia. El estallido de la burbuja inmobiliaria cambió el panorama. Los bancos dejaron de dejar que las propiedades se pudrieran en sus manos. Se dieron cuenta de que el proceso de ejecución hipotecaria es costoso y lento. Vender por menos del saldo de la hipoteca se convirtió en la opción pragmática.
Suena contradictorio perder dinero. Pero las matemáticas salen bien. El vendedor se deshace de la deuda. El comprador consigue una ganga. El banco evita los costes legales del desalojo. Al final todos ganan.
Pero “eventualmente” es la palabra clave. Estas transacciones son complicadas. Son lentos. Si está en cualquier lado de la mesa, necesita saber en qué se está metiendo.
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Venta corta versus ejecución hipotecaria: conozca la diferencia
No confunda una venta corta con una ejecución hipotecaria. Están relacionados, pero distintos. Una ejecución hipotecaria es una adquisición bancaria. Una venta corta es una salida negociada.
En una venta corta, el propietario todavía está en el asiento del conductor. Está trabajando activamente con el prestamista. Está intentando llegar a un acuerdo antes de que el banco lo desconecte.
Esta distinción es importante para los compradores. Cuando compras una casa embargada, es posible que al entrar encuentres a los dueños anteriores ocupando la misma. Desalojarlos es una pesadilla legal. Agrega meses a su cronograma. ¿Una venta corta completada? Los dueños se van. Las llaves están listas. La casa está vacía.
El impacto crediticio también difiere. Ambos perjudican tu puntuación. Una venta corta es una imperfección. Una ejecución hipotecaria es una cicatriz.
Una ejecución hipotecaria puede permanecer en su informe hasta por diez años. Ésta es una década de movilidad financiera limitada. Una venta corta es menos dañina. En algunos casos, puede calificar para una nueva hipoteca en tan solo dos años.
“Una venta corta no daña su crédito por tanto tiempo como una ejecución hipotecaria. Puede obtener otro préstamo hipotecario en tan solo dos años”.
El largo tiempo de cierre
La paciencia no es sólo una virtud en el sector inmobiliario. Es un requisito para las ventas en corto.
“Venta corta” es un nombre inapropiado. No tiene nada que ver con la velocidad. De hecho, suele prolongarse entre cuatro y nueve meses. A veces más. El nombre se refiere al hecho de que el vendedor se queda corto en el pago del préstamo. El banco no aceptará simplemente la oferta. Tiene que aprobar el precio. Y en esa aprobación es donde vive el verdadero fregadero del tiempo.
Si el banco rechaza la primera oferta, el reloj se reinicia. Has vuelto al punto de partida.
Requisitos de dificultades para ventas cortas
No puedes simplemente entrar a un banco y pedir un descuento. Para evitar una ejecución hipotecaria mediante una venta corta, debe demostrar que está desesperado. No sólo estaba arruinado, sino desesperado.
Primero, debe estar al revés en su hipoteca. Debes más de lo que vale la casa. Eso no es negociable.
A continuación, necesita dificultades financieras. No se trata de un mal presupuesto. Se trata de que la vida se desmorone.
- Despidos.
- Divorcio.
- Facturas médicas importantes.
El banco quiere rastros documentales. Quieren pruebas. Necesitará documentos que demuestren por qué su pago mensual es imposible. ¿Su ARM se reajustó a una tarifa que no puede pagar? Documente eso.
Aquí está el truco. No puede ser elegible para una modificación de préstamo. Si el banco cree que puede quedarse en la casa modificando su préstamo actual, lo presionarán. Las ventas al descubierto son la rampa de salida, no el taller de reparación.
Encontrar un agente que conozca las ventas al descubierto
No todos los agentes inmobiliarios pueden realizar una venta corta. La mayoría no puede.
Requieren experiencia específica. Necesita un agente que entienda el papeleo. De esos que saben perseguir a un empleado de banco que parece haber desaparecido. Necesita a alguien que no pierda el tiempo en un anuncio que será rechazado antes de que se seque la tinta.
Encuentre uno que haya cerrado ventas al descubierto recientemente. Solicite referencias. Habla con clientes anteriores. Consulta su trayectoria. Este no es un mercado para aficionados.
Este no es el momento de hacerlo solo. Un agente de bienes raíces con experiencia en ventas al descubierto puede marcar una gran diferencia, especialmente si usted es el vendedor. Las ventas al descubierto implican mucho papeleo adicional y un agente que esté familiarizado con todos los pasos puede ayudar a avanzar lo más rápido posible. Hoy en día, los bancos reciben más solicitudes de venta corta que nunca y es muy probable que procesen el papeleo bien organizado más rápidamente. El tiempo es uno de los elementos más críticos cuando se realizan ventas en corto. Si no encuentra un comprador y actúa rápidamente, aún puede enfrentar una ejecución hipotecaria.
Por qué la mayoría de las ofertas de venta corta se desmoronan
Una venta corta puede ser una gran ganga para usted como comprador de vivienda, pero proceda con precaución. Menos de una cuarta parte de las ventas en corto realmente se cierran, y el ir y venir entre el comprador, el vendedor y el banco es una gran parte del problema. Muchos compradores frustrados terminan alejándose de las ventas al descubierto porque se cansan del proceso. Incluso con tantas ejecuciones hipotecarias en el mercado, sigue siendo difícil completar una venta corta. Los bancos están trabajando para agilizar este proceso, pero mientras tanto, usted debe saber en qué se está metiendo cuando presenta una oferta de venta corta.
Cómo evitar la quiebra durante una venta corta
Las ventas al descubierto a menudo se consideran “el menor de dos males” en comparación con la ejecución hipotecaria, y con razón. Cuando abandona una hipoteca sin un acuerdo de venta corta, el banco puede solicitar una sentencia por deficiencia. Esto significa que lo demandan por la diferencia entre lo que debe y el precio de venta de la casa. Una venta corta, cuando se maneja correctamente, normalmente extingue esa deuda.
Sin embargo, el camino para evitar la quiebra no consiste sólo en firmar documentos. Requiere una negociación agresiva. Tiene que demostrarle al prestamista que una venta corta es financieramente más inteligente que una subasta de ejecución hipotecaria. Los prestamistas saben que perderán dinero de cualquier manera. Simplemente prefieren perder menos y evitar la molestia legal de ser propietarios de la propiedad.
Para mantener la quiebra fuera de la mesa, es necesario documentar cada dificultad. Facturas médicas. Pérdida de empleo. Divorcio. El banco necesita ver una línea clara entre su ruina financiera y el valor de la casa. Sin ese rastro documental, podrían negar la venta corta y forzar una ejecución hipotecaria, empujándolo hacia el Capítulo 7 o el Capítulo 13 de bancarrota sólo para administrar la deuda.
La clave aquí es el tiempo. No espere hasta que el aviso de incumplimiento esté fijado en su puerta. Inicie el proceso de aprobación previa en el momento en que se dé cuenta de que no puede mantenerse al día con los pagos. Cuanto más espere, más intereses se acumularán y más difícil será convencer al banco de que usted es un candidato viable para una reducción de la deuda en lugar de un pasivo.
Las implicaciones fiscales de la condonación de la deuda
Hay otra capa en esto que la mayoría de la gente pasa por alto. Si el banco condona la deuda, el IRS considera esa cantidad condonada como ingreso sujeto a impuestos. Esto se conoce como “deuda de condonación de hipoteca”.
Durante años hubo un vacío legal. La Ley de Alivio de la Deuda de Condonación Hipotecaria permitía a los propietarios excluir estos ingresos de sus impuestos si la deuda estaba en su residencia principal. Pero esa protección expiró y fue restablecida varias veces dependiendo de la acción del Congreso. En estos momentos el panorama es incierto.
Debe comprender si deberá impuestos sobre la parte perdonada de
Declararse en quiebra puede parecer un salvavidas cuando está ahogado en deudas y enfrenta una venta corta. Es un error común pensar que los dos caminos se alinean. No es así. Cuando se declara en quiebra, entra en vigor una suspensión automática. Este orden legal impide que los acreedores y los bancos cobren lo que se les debe.
Una venta corta es, en esencia, una forma de cobro de deudas. El prestamista acepta aceptar menos del monto total adeudado para saldar la deuda. Debido a que una declaración de quiebra prohíbe este tipo de actividad de cobro, los dos procesos chocan. No puede seguir adelante con una venta corta mientras esté bajo protección por quiebra. Si intenta continuar, es probable que el prestamista rechace la oferta porque legalmente no puede aceptarla.
Hable con un experto financiero o un abogado de bienes raíces antes de presentar la solicitud. Puede haber maneras de manejar la deuda sin activar el escudo de quiebra que bloquea su estrategia de salida.
Por qué los prestamistas eligen las ventas cortas en lugar de las ejecuciones hipotecarias
Parece una pérdida para el banco. Reciben un impacto en el valor de la propiedad. Pero una venta corta suele ser la medida financiera más inteligente para el prestamista. La ejecución hipotecaria es costosa. Es un desastre. Es una responsabilidad.
Cuando un banco realiza una ejecución hipotecaria, hereda la propiedad. Tienen que pagar los servicios de desalojo si los inquilinos viven allí. Deben mantener la casa: arreglar ventanas rotas, cortar el césped y mantener segura la estructura. Continúan pagando impuestos a la propiedad. Todos estos costos se acumulan hasta que finalmente se vende la casa. La propiedad se convierte en una carga para sus recursos.
Una venta corta elimina esa responsabilidad inmediatamente. El vendedor vende la casa, la deuda se salda por menos y el banco saca su dinero de la situación. No hay ningún costo de mantenimiento continuo. No hay carga fiscal. No hay riesgo de más vandalismo.
Evitar el registro de ejecución hipotecaria
Hay otra razón por la que los bancos prefieren las ventas al descubierto. Se trata de sus libros. Las ejecuciones hipotecarias quedan mal en los registros de un prestamista. Sugieren malas prácticas crediticias o una cartera de alto riesgo. Una venta corta mantiene una ejecución hipotecaria fuera de los libros. Parece más limpio. Hace que el banco parezca más estable.
“Una venta corta no sólo le quita esa responsabilidad al banco, sino que también mantiene una ejecución hipotecaria fuera de los registros del prestamista, haciéndolos lucir mejor”.
Para el banco, es una victoria. Ahorran dinero en costos de mantenimiento. Evitan la pesadilla administrativa del desalojo. Protegen su imagen pública.
Comprador tenga cuidado
La situación no siempre es beneficiosa para todos. Los compradores deben tener cuidado. Los bancos no están obligados a aprobar una venta corta. Pueden rechazar la oferta si el precio es demasiado bajo o si la documentación está incompleta. Puedes pasar meses negociando, sólo para que el acuerdo fracase.
Además, el banco podrá exigir una sentencia de deficiencia. Esto significa que incluso después de la venta, pueden perseguirlo por la deuda restante. Revisa los términos cuidadosamente. No asuma que la deuda desapareció sólo porque la casa se vendió por menos de lo que debía.
Próximos pasos
Si está considerando realizar una venta corta, no se declare en quiebra. Bloqueará el proceso. Trabaje con un agente de bienes raíces que se especialice en ventas al descubierto. Saben cómo presentar la oferta al prestamista. Entienden la documentación requerida.
Si tiene otras deudas, trátelas por separado. Una venta corta resuelve el problema de la hipoteca
¿Crees que conseguiste un trato? Tal vez. Pero a diferencia de una ejecución hipotecaria en la que el banco suele ser la única entidad con la que hay que negociar, una venta corta es una hidra de múltiples cabezas. ¿Y esa primera cabeza? Es el estado de la casa misma.
Inspeccione antes de invertir
Los vendedores en corto suelen estar financieramente agotados. Cuando le preocupa mantener las luces encendidas, arreglar un techo con goteras o reemplazar una ventana rota pasa al final de la lista de prioridades. Es por eso que muchas de estas propiedades se encuentran en mal estado.
Dado que la mayoría de las ventas al descubierto se venden tal cual, no puede exigir reparaciones. Por lo general, el vendedor no está en condiciones de arreglar nada. Si compras a ciegas, estás comprando un pozo de dinero.
“No puedes pedirle al vendedor que repare ningún daño”.
Aquí está su lista de verificación antes de emitir un cheque:
- Visita la propiedad. Camina por cada habitación. Busque manchas de agua, cimientos agrietados o moho.
- Contrate a un inspector de confianza. No te saltes esto. Incluso si el listado dice “tal cual”, necesita saber qué hay debajo de la superficie.
- Presupuesto de reparaciones. Tome el informe de inspección y calcule el costo para que la casa cumpla con el código. Agregue ese número a su precio de compra. Si el trato ya no tiene sentido, aléjese.
Puede que aún sea una ganga, pero sólo si sabes exactamente en qué te estás metiendo.
La pesadilla del prestamista
Aquí es donde el proceso se complica. En una venta de vivienda típica, se trata con un titular de la hipoteca. En una venta corta, es posible que esté hablando con dos, tres o incluso cuatro prestamistas diferentes.
¿Por qué? Porque el propietario original probablemente obtuvo una segunda hipoteca o una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC) en el futuro. Cuando no pueden pagar, esos prestamistas secundarios tienen que aceptar asumir también la pérdida.
Estos “prestamistas junior” a menudo se resisten a la venta corta porque pierden más dinero que el prestamista principal. Podrían arrastrar los pies. Podrían pedir más. Podrían decir que no.
Verifique los gravámenes anticipadamente
Antes de enamorarse de una casa, debe realizar un informe de título. Necesita saber si existen otros gravámenes sobre la propiedad. ¿Gravámenes fiscales? ¿Gravámenes de contratistas? ¿Gravámenes del IRS?
Si no los aclara, el trato se estanca. Y en las ventas cortas, el tiempo es el enemigo. Cuanto más espere, más probabilidades habrá de que el prestamista principal se eche atrás o exija más dinero.
No asuma que el banco principal es el único guardián. Hay que conseguir que todos los acreedores se unan. Si omites este paso, te estás preparando para sufrir un gran dolor de cabeza más adelante.
1: Cuidado con el vendedor
El vendedor se encuentra en una situación precaria. Básicamente, están rogando al banco que los libere. Pero el banco no les debe nada. El vendedor tiene poca influencia. No pueden obligar al prestamista a aceptar menos. No pueden acelerar el proceso.
Si usted es el comprador, esta falta de poder de vendedor juega a su favor. Pero también significa que el acuerdo puede fracasar en cualquier momento sin el consentimiento del vendedor. El banco controla el cronograma. El banco controla la aprobación.
Sea paciente. Mantenga su financiación lista. Y no firme nada que dependa de la voluntad del vendedor de
Las ventas al descubierto son complicadas. Son confusos para el comprador, confusos para el agente y confusos para el vendedor. El banco tiene todas las cartas y no son conocidos por su generosidad. Si está en el lugar del vendedor, tiene un gran temor: que el banco lo demande por el resto del dinero después del cierre de la venta. Esto se llama juicio de deficiencia.
En la mayoría de los estados, es legal que un prestamista lo persiga por el saldo impago. Pueden embargar su salario. Pueden imponer un gravamen sobre su futura propiedad. Es un escenario de pesadilla. Pero no es inevitable. Algunos estados prohíben estas sentencias por completo para ciertos tipos de préstamos. Otros sólo los permiten bajo condiciones específicas. Necesita saber exactamente cuál es su situación antes de firmar algo.
“En muchos casos, puede exigir que el banco renuncie al derecho de reclamarle la diferencia como parte del acuerdo de venta corta”.
Ésta es su ventaja. El banco quiere vender la casa. Quieren sacar el activo de sus libros y pasar a la siguiente propiedad en dificultades. No quieren pasar seis meses en litigio tratando de cobrar centavos a un prestatario que ya perdió su casa. Usa esto.
Negociar la exención
No asuma que la exención es automática. Rara vez lo es. Tienes que pedirlo. Hay que exigirlo. Durante la fase de negociación con el prestamista, su agente de bienes raíces o abogado debe indicar claramente que la venta corta depende de una exención total de responsabilidad. Esto significa que el banco se compromete a aceptar el precio de venta como pago total. El resto lo descartan.
Si te saltas este paso, estás apostando. Y la casa es el chip.
Las leyes estatales varían enormemente
Las reglas dependen completamente de dónde se encuentra su propiedad.
- Estados sin recurso : Algunos estados protegen a los propietarios de sentencias por deficiencia en hipotecas con dinero de compra. Si pidió prestado para comprar la casa, a menudo estará a salvo.
- Estados de recurso : en estas áreas, el prestamista puede reclamar sus otros activos. Usted está enganchado por la diferencia.
- Leyes anti-deficiencia : Un puñado de estados tienen leyes estrictas que bloquean estas sentencias para residencias principales, incluso si se trata de una refinanciación.
No puedes adivinar. Debes verificar.
Obtenga ayuda profesional
No confíes en la intuición. No confíes en lo que hizo tu prójimo. Hable con un abogado de bienes raíces que se especialice en ventas al descubierto. Conocen los estatutos locales. Saben qué bancos probablemente ofrecerán una exención y cuáles lucharán hasta la muerte. Un agente experimentado también puede ayudar, pero el asesoramiento legal es su escudo.
Pregúntele a su abogado: “¿Mi estado permite sentencias de deficiencia sobre este tipo de préstamo?” “¿Podemos negociar una exención?” “¿Qué sucede si el banco rechaza la venta corta y en su lugar ejecuta la hipoteca?”
El resultado final
Si el banco te demanda, el estrés no termina cuando entregas las llaves. Continúa en los tribunales. Continúa en agencias de cobranza. Continúa en su informe de crédito.
Protégete. Haga de la exención una parte no negociable del trato. Si el banco se niega, aléjese. Una ejecución hipotecaria puede ser menos dañina financieramente en algunas jurisdicciones, pero una venta corta con una exención es la ruptura total que todos desean.
Consulte las leyes específicas de su estado. Consulta un
