Shortverkopen zijn geen nieuw fenomeen, maar de frequentie ervan is enorm toegenomen. Het uiteenspatten van de huizenzeepbel veranderde het landschap. Banken lieten hun eigendommen niet langer door hun handen rotten. Ze beseften dat het uitwinningsproces duur en traag is. Verkopen voor minder dan het hypotheeksaldo werd de pragmatische keuze.
Het klinkt contra-intuïtief om geld te verliezen. Maar de wiskunde klopt. De verkoper werpt schulden af. De koper sluit een koopje. De bank vermijdt de juridische kosten van uitzetting. Iedereen wint uiteindelijk.
Maar ‘uiteindelijk’ is het sleutelwoord. Deze transacties zijn rommelig. Ze zijn traag. Als u aan een van beide kanten van de tafel zit, moet u weten waar u aan begint.
Зміст
Korte verkoop versus marktafscherming: ken het verschil
Verwar een korte verkoop niet met een marktafscherming. Ze zijn verwant, maar verschillend. Een executie is een bankovername. Een korte verkoop is een onderhandelde exit.
Bij een korte verkoop zit de huiseigenaar nog steeds aan het stuur. Je werkt actief samen met de kredietverstrekker. U probeert een deal te sluiten voordat de bank de stekker eruit trekt.
Dit onderscheid is van belang voor kopers. Wanneer u een afgeschermd huis koopt, loopt u misschien binnen en ziet u de vorige eigenaren gekraakt. Hen uit hun huis zetten is een juridische nachtmerrie. Het voegt maanden toe aan je tijdlijn. Een voltooide korte verkoop? De eigenaren vertrekken. De sleutels zijn klaar. Het huis is leeg.
Ook de kredietimpact verschilt. Beide hebben je score negatief beïnvloed. Een korte verkoop is een smet. Een faillissement is een litteken.
Een afscherming kan maximaal tien jaar op uw rapport blijven staan. Dat betekent een decennium van beperkte financiële mobiliteit. Een korte verkoop is minder schadelijk. In sommige gevallen kunt u al binnen twee jaar in aanmerking komen voor een nieuwe hypotheek.
“Een korte verkoop schaadt uw krediet niet zo lang als een executie. U kunt binnen twee jaar nog een hypotheek afsluiten.”
De lange sluitingstijd
Geduld is niet alleen een schone zaak in de vastgoedsector. Het is een vereiste voor korte verkopen.
‘Korte verkoop’ is een verkeerde benaming. Het heeft niets met snelheid te maken. In feite duurt het meestal vier tot negen maanden. Soms langer. De naam verwijst naar het feit dat de verkoper kort komt op de uitbetaling van de lening. De bank gaat niet zomaar op het aanbod in. Het moet de prijs goedkeuren. En die goedkeuring is waar de real-time sink leeft.
Als de bank het eerste bod afwijst, wordt de klok opnieuw ingesteld. Je bent terug bij af.
Ontberingsvereisten voor korte verkopen
Je kunt niet zomaar een bank binnenlopen en om korting vragen. Om uitsluiting via een korte verkoop te voorkomen, moet u bewijzen dat u wanhopig bent. Niet alleen blut, maar ook wanhopig.
Ten eerste moet u ondersteboven staan in uw hypotheek. U bent meer verschuldigd dan het huis waard is. Dat is niet onderhandelbaar.
Vervolgens heb je financiële ontberingen nodig. Dit gaat niet over slechte budgettering. Het gaat over het leven dat uiteenvalt.
- Ontslagen.
- Scheiding.
- Aanzienlijke medische rekeningen.
De bank wil papieren sporen. Ze willen bewijs. U heeft documenten nodig waaruit blijkt waarom uw maandelijkse betaling niet mogelijk is. Heeft uw ARM zich aangepast naar een tarief dat u zich niet kunt veroorloven? Documenteer dat.
Hier is de vangst. U kunt niet in aanmerking komen voor een leningaanpassing. Als de bank denkt dat je in huis kunt blijven door je huidige lening aan te passen, zullen ze daar in plaats daarvan op aandringen. Korte verkopen zijn de uitgang, niet de reparatiewerkplaats.
Een agent vinden die korte verkopen kent
Niet iedere makelaar kan een korte verkoop aan. De meesten kunnen dat niet.
Ze vereisen specifieke ervaring. U hebt een agent nodig die het papierwerk begrijpt. Het soort dat weet hoe hij een bankofficier moet achtervolgen die verdwenen lijkt. Je hebt iemand nodig die je tijd niet verspilt aan een aanbieding die wordt afgewezen voordat de inkt droog is.
Zoek iemand die onlangs korte verkopen heeft gesloten. Vraag naar referenties. Praat met eerdere klanten. Bekijk hun trackrecord. Dit is geen markt voor amateurs.
Dit is niet het moment om het alleen te doen. Een makelaar met ervaring in korte verkopen kan een groot verschil maken, vooral als u de verkoper bent. Bij korte verkopen is veel extra papierwerk nodig, en een makelaar die bekend is met alle stappen kan u helpen de zaken zo snel mogelijk op gang te brengen. Tegenwoordig ontvangen banken meer korte verkoopverzoeken dan ooit, en het is zeer waarschijnlijk dat ze het goed georganiseerde papierwerk sneller zullen verwerken. Tijd is een van de meest kritische elementen als u short gaat. Als u geen koper vindt en snel handelt, kunt u nog steeds te maken krijgen met marktafscherming.
Waarom de meeste korte uitverkoopdeals uit elkaar vallen
Een korte verkoop kan voor u als huizenkoper een koopje zijn, maar ga voorzichtig te werk. Minder dan een kwart van de shorttransacties wordt daadwerkelijk gesloten, en het heen en weer schakelen tussen de koper, de verkoper en de bank is een groot deel van het probleem. Veel gefrustreerde kopers lopen uiteindelijk weg van korte verkopen omdat ze het proces beu zijn. Zelfs met zoveel faillissementen op de markt, is het nog steeds moeilijk om een korte verkoop af te ronden. Banken werken eraan om dit proces te stroomlijnen, maar in de tussentijd moet u weten waar u aan begint als u een bod uitbrengt op een korte verkoop.
Hoe u faillissement kunt voorkomen tijdens een korte verkoop
Korte verkopen worden vaak gezien als het “minste van twee kwaden” vergeleken met marktafscherming, en met goede reden. Wanneer u een hypotheek verlaat zonder dat er een korte verkoopovereenkomst is gesloten, kan de bank een tekortverklaring opleggen. Dit betekent dat ze u aanklagen voor het verschil tussen wat u verschuldigd bent en waarvoor het huis wordt verkocht. Een korte verkoop, indien correct afgehandeld, doet die schuld doorgaans teniet.
De weg naar het vermijden van faillissementen gaat echter niet alleen over het ondertekenen van papieren. Het vereist agressieve onderhandelingen. U moet aan de kredietverstrekker bewijzen dat een korte verkoop financieel slimmer is dan een executieveiling. Kredietverstrekkers weten dat ze hoe dan ook geld zullen verliezen. Ze geven er de voorkeur aan om er minder van te verliezen en vermijden de juridische rompslomp die gepaard gaat met het bezitten van het onroerend goed.
Om een faillissement van tafel te houden, moet je elke ontbering documenteren. Medische rekeningen. Baanverlies. Scheiding. De bank moet een duidelijke grens zien tussen uw financiële ondergang en de waarde van het huis. Zonder dat papieren spoor zouden ze de korte verkoop kunnen ontkennen en een executie kunnen afdwingen, waardoor u richting een faillissement van Hoofdstuk 7 of Hoofdstuk 13 wordt geduwd, alleen maar om de schulden te beheren.
De sleutel hier is timing. Wacht niet tot de ingebrekestelling bij u aan de deur is geprikt. Start het proces van voorafgaande goedkeuring zodra u zich realiseert dat u de betalingen niet kunt bijhouden. Hoe langer u wacht, hoe meer rente er wordt opgebouwd, en hoe moeilijker het wordt om de bank ervan te overtuigen dat u een haalbare kandidaat bent voor schuldvermindering in plaats van een verplichting.
De fiscale gevolgen van schuldkwijtschelding
Er zit nog een laag aan die de meeste mensen missen. Als de bank de schuld kwijtscheldt, beschouwt de IRS dat kwijtgescholden bedrag als belastbaar inkomen. Dit staat bekend als ‘hypotheekkwijtscheldingsschuld’.
Jarenlang was er sprake van een maas in de wet. De Mortgage Forgiveness Debt Relief Act stond huiseigenaren toe om dit inkomen van hun belastingen uit te sluiten als de schuld op hun hoofdwoning lag. Maar die bescherming is meerdere keren verlopen en opnieuw ingesteld, afhankelijk van de actie van het Congres. Op dit moment is het landschap onzeker.
U moet weten of u belasting verschuldigd bent over het vergeven deel van
Een faillissement aanvragen kan een reddingslijn zijn als u in de schulden zit en te maken krijgt met een korte verkoop. Het is een algemene misvatting dat de twee paden op één lijn liggen. Dat doen ze niet. Wanneer u faillissement aanvraagt, treedt er automatisch een schorsing in werking. Deze rechtsorde weerhoudt crediteuren en banken ervan om te innen wat hen verschuldigd is.
Een korte verkoop is in wezen een vorm van incasso. De kredietverstrekker stemt ermee in om minder dan het volledige verschuldigde bedrag te aanvaarden om de schuld af te lossen. Omdat een faillissementsaanvraag dit soort incassoactiviteiten verbiedt, botsen de twee processen. U kunt niet verder gaan met een korte verkoop terwijl u onder faillissementsbescherming staat. Als u probeert door te gaan, zal de kredietverstrekker het aanbod waarschijnlijk afwijzen, omdat het hem wettelijk verboden is het te accepteren.
Praat met een financieel expert of vastgoedadvocaat voordat u een dossier indient. Er kunnen manieren zijn om met de schulden om te gaan zonder het faillissementsschild in werking te stellen dat uw exitstrategie blokkeert.
Waarom kredietverstrekkers korte verkopen verkiezen boven marktafscherming
Het lijkt een verlies voor de bank. Ze krijgen een klap op de vastgoedwaarde. Maar een korte verkoop is vaak de slimmere financiële zet voor de kredietverstrekker. Afscherming is duur. Het is rommelig. Het is een verplichting.
Wanneer een bank beslag legt, erven zij het onroerend goed. Ze moeten betalen voor uitzettingsdiensten als er huurders wonen. Ze moeten het huis onderhouden: kapotte ramen repareren, gazons maaien en het bouwwerk veilig houden. Ze blijven onroerendgoedbelasting betalen. Al deze kosten stapelen zich op totdat het huis uiteindelijk wordt verkocht. Het onroerend goed wordt een aanslag op hun middelen.
Een korte verkoop neemt die aansprakelijkheid onmiddellijk weg. De verkoper verkoopt het huis, de schuld wordt voor minder afbetaald en de bank haalt zijn geld uit de situatie. Er zijn geen doorlopende onderhoudskosten. Er is geen belastingdruk. Er bestaat geen risico op verder vandalisme.
Het faillissementsrecord vermijden
Er is nog een reden waarom banken de voorkeur geven aan shortverkopen. Het gaat om hun boeken. Foreclosures zien er slecht uit in de administratie van een kredietverstrekker. Ze suggereren slechte kredietpraktijken of een portefeuille met een hoog risico. Een korte verkoop houdt een uitsluiting uit de boeken. Het ziet er schoner uit. Het zorgt ervoor dat de bank stabieler lijkt.
“Een korte verkoop neemt niet alleen die aansprakelijkheid van de schouders van de bank weg, maar voorkomt ook dat de gegevens van de kredietverstrekker worden afgeschermd, waardoor deze er beter uitzien.”
Voor de bank is het een overwinning. Ze besparen geld op de holdingkosten. Ze vermijden de administratieve nachtmerrie van uitzetting. Ze beschermen hun publieke imago.
Koper Pas op
De situatie is niet altijd een win-winsituatie. Kopers moeten voorzichtig zijn. Banken zijn niet verplicht een korte verkoop goed te keuren. Ze kunnen het aanbod afwijzen als de prijs te laag is of als het papierwerk onvolledig is. Je kunt maandenlang onderhandelen, maar de deal mislukt.
Ook kan de bank een gebrekenoordeel verlangen. Dit betekent dat ze zelfs na de verkoop achter u aan kunnen komen voor de resterende schuld. Controleer de voorwaarden zorgvuldig. Ga er niet van uit dat de schuld is verdwenen alleen maar omdat het huis voor minder is verkocht dan u verschuldigd was.
Volgende stappen
Als u een korte verkoop overweegt, vraag dan geen faillissement aan. Het zal het proces blokkeren. Werk samen met een makelaar die gespecialiseerd is in korte verkopen. Zij weten hoe ze het aanbod aan de kredietverstrekker moeten presenteren. Zij begrijpen de vereiste documentatie.
Heeft u nog andere schulden, behandel deze dan apart. Een korte verkoop lost het hypotheekprobleem op
Denk je dat je een deal hebt gescoord? Misschien. Maar in tegenstelling tot een executie waarbij de bank meestal de enige entiteit is waarmee u moet onderhandelen, is een korte verkoop een veelkoppige hydra. En dat eerste hoofd? Het is de staat van het huis zelf.
Inspecteer voordat u investeert
Shortsellers zijn vaak financieel uitgeput. Als u zich zorgen maakt over het aanhouden van de lichten, komt het repareren van een lekkend dak of het vervangen van een kapot raam onderaan de prioriteitenlijst terecht. Dat is de reden waarom veel van deze eigendommen in verval zijn.
Aangezien de meeste korte verkopen as-is worden verkocht, kunt u geen reparaties eisen. De verkoper is doorgaans niet in de positie om iets te repareren. Als je blind koopt, koop je een geldput.
“Je kunt de verkoper niet vragen om eventuele schade te herstellen.”
Hier is uw checklist voordat u een cheque uitschrijft:
- Bezoek het pand. Loop door elke kamer. Zoek naar watervlekken, gebarsten funderingen of schimmel.
- ** Huur een vertrouwde inspecteur in. ** Sla dit niet over. Zelfs als de vermelding ‘as-is’ zegt, moet je weten wat er onder de oppervlakte zit.
- Budget voor reparaties. Neem het inspectierapport en bereken de kosten om de woning op orde te brengen. Voeg dat aantal toe aan uw aankoopprijs. Als de deal geen zin meer heeft, loop dan weg.
Het kan nog steeds een koopje zijn, maar alleen als je precies weet waar je aan begint.
De nachtmerrie van de kredietverstrekker
Dit is waar het proces rommelig wordt. Bij een typische woningverkoop heeft u te maken met één hypotheekhouder. Bij een korte verkoop praat u mogelijk met twee, drie of zelfs vier verschillende kredietverstrekkers.
Waarom? Omdat de oorspronkelijke huiseigenaar waarschijnlijk later een tweede hypotheek of een kredietlijn voor eigen vermogen (HELOC) heeft afgesloten. Als ze niet kunnen betalen, moeten die secundaire kredietverstrekkers ermee instemmen ook verlies te nemen.
Deze ‘junior kredietverstrekkers’ verzetten zich vaak tegen de korte verkoop omdat ze meer geld verliezen dan de primaire kredietverstrekker. Ze zouden met hun voeten kunnen slepen. Ze vragen misschien om meer. Misschien zeggen ze nee.
Controleer vroegtijdig op pandrechten
Voordat je verliefd wordt op een huis, moet je een eigendomsrapport opmaken. U moet weten of er andere pandrechten op het onroerend goed hangen. Belastingrechten? Aannemer pandrecht? IRS-pandrechten?
Als je deze niet opruimt, loopt de deal vast. En bij korte verkopen is tijd de vijand. Hoe langer u wacht, hoe groter de kans dat de primaire kredietverstrekker zich terugtrekt of meer geld eist.
Ga er niet van uit dat de hoofdbank de enige poortwachter is. Je moet iedere schuldeiser mee krijgen. Als je deze stap overslaat, krijg je later enorme hoofdpijn.
1: Verkoper pas op
De verkoper bevindt zich in een precaire positie. Ze smeken in feite de bank om hen vrij te laten. Maar de bank is hen niets verschuldigd. De verkoper heeft weinig invloed. Ze kunnen de kredietverstrekker niet dwingen minder te accepteren. Ze kunnen het proces niet versnellen.
Als u de koper bent, werkt dit gebrek aan verkopersmacht in uw voordeel. Maar het betekent ook dat de deal op elk moment kan mislukken zonder toestemming van de verkoper. De bank beheert de tijdlijn. De bank controleert de goedkeuring.
Blijf geduldig. Houd uw financiering gereed. En teken niets dat afhankelijk is van de bereidheid van de verkoper om dat te doen
Korte verkopen zijn rommelig. Ze zijn rommelig voor de koper, rommelig voor de agent en rommelig voor de verkoper. De bank heeft alle kaarten in handen en ze staan niet bekend om hun vrijgevigheid. Als je in de schoenen van de verkoper staat, heb je één grote angst: de bank klaagt je aan voor de rest van het geld nadat de verkoop is gesloten. Dit heet een tekortverklaring.
In de meeste staten is het legaal voor een kredietverstrekker om achter u aan te komen voor het onbetaalde saldo. Ze kunnen beslag leggen op uw loon. Zij kunnen een pandrecht op uw toekomstige eigendom vestigen. Het is een nachtmerriescenario. Maar het is niet onvermijdelijk. Sommige staten verbieden deze uitspraken volledig voor bepaalde soorten leningen. Anderen staan ze alleen toe onder specifieke voorwaarden. Voordat u iets ondertekent, moet u precies weten waar u aan toe bent.
“In veel gevallen kunt u eisen dat de bank afstand doet van het recht om achter u aan te komen voor het verschil als onderdeel van de korte verkoopovereenkomst.”
Dit is uw hefboomwerking. De bank wil het huis verkopen. Ze willen het bezit uit hun boeken halen en doorgaan naar het volgende noodlijdende pand. Ze willen geen zes maanden lang procederen om centen te innen van een lener die zijn huis al kwijt is. Gebruik dit.
Onderhandelen over de afstandsverklaring
Ga er niet vanuit dat de vrijstelling automatisch is. Dat is zelden het geval. Je moet erom vragen. Je moet het eisen. Tijdens de onderhandelingsfase met de kredietverstrekker moet uw makelaar of advocaat duidelijk verklaren dat de korte verkoop afhankelijk is van een volledige kwijtschelding van aansprakelijkheid. Dit betekent dat de bank ermee instemt de verkoopprijs als volledige betaling te accepteren. De rest schrijven ze af.
Als u deze stap overslaat, bent u aan het gokken. En het huis is de chip.
Staatswetten variëren enorm
De regels zijn volledig afhankelijk van waar uw eigendom zich bevindt.
- Staten zonder verhaal : sommige staten beschermen huiseigenaren tegen tekortschietende oordelen over koopgeldhypotheken. Als je geleend hebt om het huis te kopen, ben je vaak veilig.
- Verhaal stelt : In deze gebieden kan de kredietverstrekker uw andere bezittingen nastreven. Je bent op zoek naar het verschil.
- Anti-deficiëntiewetten : Een handvol staten heeft strikte wetten die deze vonnissen voor hoofdwoningen blokkeren, zelfs als het een herfinanciering betreft.
Je kunt het niet raden. Je moet verifiëren.
Krijg professionele hulp
Vertrouw niet op intuïtie. Vertrouw niet op wat uw buurman heeft gedaan. Praat met een vastgoedadvocaat die gespecialiseerd is in short sales. Zij kennen de plaatselijke statuten. Ze weten welke banken waarschijnlijk een ontheffing zullen aanbieden en welke tot de dood zullen vechten. Een ervaren makelaar kan ook helpen, maar een juridisch adviseur is uw schild.
Vraag uw advocaat: “Staat mijn staat tekortkomingsoordelen toe voor dit soort leningen?” “Kunnen we onderhandelen over een ontheffing?” “Wat gebeurt er als de bank de korte verkoop afwijst en in plaats daarvan beslag legt?”
Het eindresultaat
Als de bank u aanklaagt, houdt de stress niet op als u de sleutels overhandigt. Het gaat door in de rechtszaal. Het zet zich voort bij incassobureaus. Het gaat verder in uw kredietrapport.
Bescherm jezelf. Maak van de afstandsverklaring een niet-onderhandelbaar onderdeel van de deal. Als de bank weigert, loop dan weg. Een executie kan in sommige rechtsgebieden minder financiële schade toebrengen, maar een korte verkoop met kwijtschelding is de doorbraak die iedereen wil.
Controleer de specifieke wetten van uw staat. Raadpleeg een
