Leerverkäufe sind kein neues Phänomen, aber ihre Häufigkeit hat stark zugenommen. Das Platzen der Immobilienblase veränderte die Landschaft. Die Banken hörten auf, Immobilien auf ihren Händen verrotten zu lassen. Sie erkannten, dass der Zwangsvollstreckungsprozess teuer und langsam ist. Der Verkauf für weniger als den Hypothekensaldo wurde zur pragmatischen Entscheidung.
Es klingt kontraintuitiv, Geld zu verlieren. Aber die Rechnung geht auf. Der Verkäufer stößt Schulden ab. Der Käufer macht ein Schnäppchen. Die Bank vermeidet die Anwaltskosten einer Räumung. Irgendwann gewinnt jeder.
Aber „irgendwann“ ist das Schlüsselwort. Diese Transaktionen sind chaotisch. Sie sind langsam. Wenn Sie auf einer Seite des Tisches sitzen, müssen Sie wissen, worauf Sie sich einlassen.
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Leerverkauf vs. Zwangsvollstreckung: Kennen Sie den Unterschied
Verwechseln Sie einen Leerverkauf nicht mit einer Zwangsvollstreckung. Sie sind verwandt, aber unterschiedlich. Eine Zwangsvollstreckung ist eine Bankübernahme. Ein Leerverkauf ist ein ausgehandelter Ausstieg.
Bei einem Leerverkauf sitzt der Hausbesitzer immer noch am Steuer. Sie arbeiten aktiv mit dem Kreditgeber zusammen. Sie versuchen, einen Deal abzuschließen, bevor die Bank den Stecker zieht.
Diese Unterscheidung ist für Käufer wichtig. Wenn Sie ein Haus kaufen, in dem die Zwangsvollstreckung verhängt wurde, kann es sein, dass Sie beim Betreten des Grundstücks die Vorbesitzer dort besetzen. Sie zu vertreiben ist ein rechtlicher Albtraum. Es verlängert Ihre Zeitleiste um Monate. Ein abgeschlossener Leerverkauf? Die Besitzer gehen. Die Schlüssel liegen bereit. Das Haus ist leer.
Auch die Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit sind unterschiedlich. Beides schadet Ihrer Punktzahl. Ein Leerverkauf ist ein Makel. Eine Zwangsvollstreckung ist eine Narbe.
Eine Zwangsvollstreckung kann bis zu zehn Jahre in Ihrem Bericht verbleiben. Das ist ein Jahrzehnt eingeschränkter finanzieller Mobilität. Ein Leerverkauf ist weniger schädlich. In manchen Fällen können Sie bereits nach zwei Jahren Anspruch auf eine neue Hypothek haben.
„Ein Leerverkauf schadet Ihrer Kreditwürdigkeit nicht so lange wie eine Zwangsvollstreckung. Sie können bereits nach zwei Jahren einen weiteren Wohnungsbaukredit aufnehmen.“
Die lange Schließzeit
Geduld ist nicht nur im Immobilienbereich eine Tugend. Dies ist eine Voraussetzung für Leerverkäufe.
„Leerverkauf“ ist eine falsche Bezeichnung. Es hat nichts mit Geschwindigkeit zu tun. Tatsächlich dauert es normalerweise vier bis neun Monate. Manchmal länger. Der Name bezieht sich auf die Tatsache, dass der Verkäufer die Rückzahlung des Kredits nicht leisten kann. Die Bank wird das Angebot nicht einfach annehmen. Es muss den Preis genehmigen. Und in dieser Zustimmung lebt die tatsächliche Zeitsenke.
Lehnt die Bank das erste Angebot ab, wird die Uhr zurückgesetzt. Du bist wieder am Anfang.
Härtefallvoraussetzungen für Leerverkäufe
Sie können nicht einfach in eine Bank gehen und um einen Rabatt bitten. Um eine Zwangsvollstreckung durch einen Leerverkauf zu vermeiden, müssen Sie nachweisen, dass Sie verzweifelt sind. Nicht einfach nur pleite – verzweifelt.
Zunächst muss Ihre Hypothek auf dem Kopf stehen. Sie schulden mehr, als das Haus wert ist. Das ist nicht verhandelbar.
Als nächstes brauchen Sie finanzielle Not. Hier geht es nicht um eine schlechte Budgetierung. Es geht darum, dass das Leben auseinanderbricht.
- Entlassungen.
- Scheidung.
- Erhebliche Arztrechnungen.
Die Bank will Papierspuren. Sie wollen Beweise. Sie benötigen Dokumente, aus denen hervorgeht, warum Ihre monatliche Zahlung nicht möglich ist. Hat sich Ihr **ARM an einen Tarif angepasst, den Sie sich nicht leisten können? Dokumentieren Sie das.
Hier ist der Haken. Sie haben keinen Anspruch auf eine Kreditänderung. Wenn die Bank der Meinung ist, dass Sie durch eine Anpassung Ihres aktuellen Kredits im Haus bleiben können, wird sie stattdessen darauf drängen. Bei Leerverkäufen handelt es sich um die Ausgangsrampe, nicht um die Reparaturwerkstatt.
Einen Agenten finden, der sich mit Leerverkäufen auskennt
Nicht jeder Immobilienmakler kann einen Leerverkauf abwickeln. Die meisten können es nicht.
Sie erfordern spezifische Erfahrung. Sie brauchen einen Agenten, der den Papierkram versteht. Der Typ, der weiß, wie man einen Bankangestellten jagt, der verschwunden zu sein scheint. Sie brauchen jemanden, der Ihre Zeit nicht mit einem Angebot verschwendet, das abgelehnt wird, bevor die Tinte trocken ist.
Finden Sie jemanden, der kürzlich Leerverkäufe abgeschlossen hat. Fragen Sie nach Referenzen. Sprechen Sie mit früheren Kunden. Überprüfen Sie ihre Erfolgsbilanz. Dies ist kein Markt für Amateure.
Dies ist nicht der richtige Zeitpunkt für Alleingänge. Ein Immobilienmakler mit Erfahrung im Leerverkauf kann einen großen Unterschied machen, insbesondere wenn Sie der Verkäufer sind. Leerverkäufe erfordern viel zusätzlichen Papierkram und ein Agent, der mit allen Schritten vertraut ist, kann dabei helfen, die Dinge so schnell wie möglich abzuwickeln. Heutzutage erhalten Banken mehr Leerverkaufsanfragen als je zuvor und es ist sehr wahrscheinlich, dass sie den gut organisierten Papierkram schneller bearbeiten werden. Zeit ist einer der kritischsten Faktoren beim Leerverkauf. Wenn Sie keinen Käufer finden und schnell handeln, droht Ihnen immer noch eine Zwangsvollstreckung.
Warum die meisten Leerverkäufe scheitern
Ein Leerverkauf kann für Sie als Hauskäufer ein tolles Schnäppchen sein, aber seien Sie vorsichtig. Weniger als ein Viertel der Leerverkäufe werden tatsächlich abgeschlossen, und das Hin und Her zwischen Käufer, Verkäufer und Bank ist ein großer Teil des Problems. Viele frustrierte Käufer verzichten letztendlich auf Leerverkäufe, weil sie den Prozess satt haben. Selbst bei so vielen Zwangsvollstreckungen auf dem Markt ist es immer noch schwierig, einen Leerverkauf abzuschließen. Banken arbeiten daran, diesen Prozess zu rationalisieren, aber in der Zwischenzeit sollten Sie wissen, worauf Sie sich einlassen, wenn Sie ein Angebot für einen Leerverkauf abgeben.
So vermeiden Sie eine Insolvenz während eines Leerverkaufs
Leerverkäufe werden im Vergleich zur Zwangsvollstreckung oft als das „geringere von zwei Übeln“ angesehen, und das aus gutem Grund. Wenn Sie ohne Leerverkaufsvereinbarung von einer Hypothek zurücktreten, kann die Bank ein Mängelurteil einleiten. Das bedeutet, dass sie Sie auf die Differenz zwischen dem, was Sie schulden, und dem, was das Haus verkauft, verklagen. Ein Leerverkauf führt bei korrekter Abwicklung in der Regel zur Tilgung dieser Schulden.
Der Weg zur Insolvenzvermeidung besteht jedoch nicht nur in der Unterzeichnung von Papieren. Es erfordert aggressive Verhandlungen. Sie müssen dem Kreditgeber nachweisen, dass ein Leerverkauf finanziell sinnvoller ist als eine Zwangsversteigerung. Kreditgeber wissen, dass sie in jedem Fall Geld verlieren werden. Sie ziehen es einfach vor, weniger davon zu verlieren und sich den rechtlichen Aufwand zu ersparen, der mit dem Besitz der Immobilie verbunden ist.
Um eine Insolvenz zu vermeiden, müssen Sie jede Notlage dokumentieren. Arztrechnungen. Arbeitsplatzverlust. Scheidung. Die Bank muss eine klare Grenze zwischen Ihrem finanziellen Ruin und dem Wert des Hauses erkennen. Ohne diese Papierspur könnten sie den Leerverkauf ablehnen und eine Zwangsvollstreckung erzwingen, was Sie in die Insolvenz nach Kapitel 7 oder Kapitel 13 drängt, nur um die Schulden zu begleichen.
Der Schlüssel hier ist das Timing. Warten Sie nicht, bis die Mahnung an Ihrer Tür hängt. Beginnen Sie mit dem Vorabgenehmigungsprozess, sobald Sie feststellen, dass Sie mit den Zahlungen nicht mehr Schritt halten können. Je länger Sie warten, desto mehr Zinsen fallen an und desto schwieriger wird es, die Bank davon zu überzeugen, dass Sie ein geeigneter Kandidat für einen Schuldenerlass und nicht für eine Verbindlichkeit sind.
Die steuerlichen Auswirkungen des Schuldenerlasses
Es gibt noch eine weitere Ebene, die den meisten Menschen entgeht. Wenn die Bank die Schulden erlässt, betrachtet das IRS diesen erlassenen Betrag als steuerpflichtiges Einkommen. Dies wird als „Hypothekenerlassschuld“ bezeichnet.
Jahrelang gab es eine Lücke. Das Mortgage Forgiveness Debt Relief Act ermöglichte es Hausbesitzern, dieses Einkommen von der Steuer auszunehmen, wenn die Schulden bei ihrem Hauptwohnsitz entstanden waren. Dieser Schutz ist jedoch abgelaufen und wurde je nach den Maßnahmen des Kongresses mehrmals wieder eingeführt. Im Moment ist die Lage ungewiss.
Sie müssen wissen, ob Sie auf den erlassenen Teil Steuern schulden
Ein Insolvenzantrag kann sich wie eine Rettungsleine anfühlen, wenn Sie in Schulden ertrinken und vor einem Leerverkauf stehen. Es ist ein weit verbreitetes Missverständnis, dass die beiden Wege übereinstimmen. Das tun sie nicht. Wenn Sie Insolvenz anmelden, tritt automatisch eine Aussetzung in Kraft. Diese Rechtsordnung hindert Gläubiger und Banken daran, ihre Forderungen einzutreiben.
Ein Leerverkauf ist im Kern eine Form der Schuldeneintreibung. Der Kreditgeber verpflichtet sich, zur Begleichung der Schulden weniger als den gesamten geschuldeten Betrag zu akzeptieren. Da ein Insolvenzantrag diese Art der Inkassotätigkeit verbietet, kollidieren die beiden Prozesse. Während Sie unter Insolvenzschutz stehen, können Sie keinen Leerverkauf durchführen. Wenn Sie versuchen, fortzufahren, wird der Kreditgeber das Angebot wahrscheinlich ablehnen, da ihm die Annahme gesetzlich untersagt ist.
Sprechen Sie mit einem Finanzexperten oder Immobilienanwalt, bevor Sie Ihren Antrag einreichen. Möglicherweise gibt es Möglichkeiten, mit den Schulden umzugehen, ohne den Insolvenzschutz auszulösen, der Ihre Ausstiegsstrategie blockiert.
Warum Kreditgeber Leerverkäufe der Zwangsvollstreckung vorziehen
Es sieht nach einem Verlust für die Bank aus. Sie nehmen Einbußen beim Immobilienwert hin. Doch ein Leerverkauf ist für den Kreditgeber oft der klügere finanzielle Schachzug. Eine Zwangsvollstreckung ist teuer. Es ist chaotisch. Es ist eine Belastung.
Wenn eine Bank eine Zwangsvollstreckung durchführt, erbt sie die Immobilie. Sie müssen die Räumungsleistungen bezahlen, wenn dort Mieter wohnen. Sie müssen das Haus instand halten – zerbrochene Fenster reparieren, Rasen mähen und die Struktur sichern. Sie zahlen weiterhin Grundsteuer. All diese Kosten summieren sich, bis das Haus schließlich verkauft wird. Die Immobilie belastet ihre Ressourcen.
Bei einem Leerverkauf entfällt diese Haftung sofort. Der Verkäufer verkauft das Haus, die Schulden werden günstiger beglichen und die Bank zieht ihr Geld aus der Situation heraus. Es fallen keine laufenden Wartungskosten an. Es gibt keine Steuerbelastung. Es besteht keine Gefahr weiteren Vandalismus.
Vermeidung des Zwangsvollstreckungsprotokolls
Es gibt noch einen weiteren Grund, warum Banken Leerverkäufe bevorzugen. Es geht um ihre Bücher. In den Unterlagen eines Kreditgebers sehen Zwangsvollstreckungen schlecht aus. Sie deuten auf schlechte Kreditvergabepraktiken oder ein risikoreiches Portfolio hin. Ein Leerverkauf verhindert eine Zwangsvollstreckung. Es sieht sauberer aus. Es lässt die Bank stabiler erscheinen.
„Ein Leerverkauf entlastet nicht nur die Haftung der Bank, sondern sorgt auch dafür, dass eine Zwangsvollstreckung nicht in den Unterlagen des Kreditgebers erscheint, wodurch diese besser aussehen.“
Für die Bank ist es ein Gewinn. Sie sparen Geld bei den Lagerkosten. Sie vermeiden den administrativen Albtraum der Räumung. Sie schützen ihr öffentliches Image.
Käufer aufgepasst
Die Situation ist nicht immer eine Win-Win-Situation. Käufer müssen vorsichtig sein. Banken sind nicht verpflichtet, einen Leerverkauf zu genehmigen. Sie können das Angebot ablehnen, wenn der Preis zu niedrig ist oder die Unterlagen unvollständig sind. Man kann Monate damit verbringen, zu verhandeln, nur damit der Deal scheitert.
Außerdem kann die Bank eine Mängelbeurteilung verlangen. Das bedeutet, dass Sie auch nach dem Verkauf noch die Restschuld begleichen können. Überprüfen Sie die Bedingungen sorgfältig. Gehen Sie nicht davon aus, dass die Schulden weg sind, nur weil das Haus für weniger als Ihre Schulden verkauft wurde.
Nächste Schritte
Wenn Sie einen Leerverkauf erwägen, melden Sie keinen Insolvenzantrag an. Dadurch wird der Prozess blockiert. Arbeiten Sie mit einem Immobilienmakler zusammen, der auf Leerverkäufe spezialisiert ist. Sie wissen, wie sie dem Kreditgeber das Angebot unterbreiten. Sie verstehen die erforderliche Dokumentation.
Wenn Sie weitere Schulden haben, klären Sie diese gesondert. Ein Leerverkauf löst das Hypothekenproblem
Glaubst du, du hast einen Deal gemacht? Vielleicht. Aber im Gegensatz zu einer Zwangsvollstreckung, bei der die Bank normalerweise die einzige Instanz ist, mit der Sie verhandeln müssen, ist ein Leerverkauf eine mehrköpfige Hydra. Und dieser erste Kopf? Es ist der Zustand des Hauses selbst.
Prüfen Sie, bevor Sie investieren
Leerverkäufer sind oft finanziell erschöpft. Wenn Sie sich Sorgen darüber machen, dass das Licht an bleibt, stehen die Reparatur eines undichten Dachs oder der Austausch eines kaputten Fensters ganz unten auf der Prioritätenliste. Deshalb sind viele dieser Immobilien in einem schlechten Zustand.
Da die meisten Leerverkäufe so verkauft werden, wie sie sind, können Sie keine Reparaturen verlangen. Der Verkäufer ist normalerweise nicht in der Lage, etwas zu reparieren. Wenn Sie blind kaufen, kaufen Sie eine Geldgrube.
„Sie können vom Verkäufer nicht verlangen, dass er einen Schaden repariert.“
Hier ist Ihre Checkliste, bevor Sie einen Scheck ausstellen:
- Besichtigen Sie die Unterkunft. Gehen Sie durch jedes Zimmer. Suchen Sie nach Wasserflecken, rissigen Fundamenten oder Schimmel.
- Beauftragen Sie einen vertrauenswürdigen Inspektor. Überspringen Sie dies nicht. Auch wenn in der Auflistung „wie besehen“ steht, müssen Sie wissen, was sich unter der Oberfläche verbirgt.
- Budget für Reparaturen. Nehmen Sie den Inspektionsbericht und berechnen Sie die Kosten, um das Haus auf den neuesten Stand zu bringen. Addieren Sie diese Zahl zu Ihrem Kaufpreis. Wenn der Deal keinen Sinn mehr ergibt, gehen Sie weg.
Es kann immer noch ein Schnäppchen sein, aber nur, wenn Sie genau wissen, worauf Sie sich einlassen.
Der Kreditgeber-Albtraum
Hier wird der Prozess chaotisch. Bei einem typischen Hausverkauf haben Sie es mit einem Hypothekeninhaber zu tun. Bei einem Leerverkauf sprechen Sie möglicherweise mit zwei, drei oder sogar vier verschiedenen Kreditgebern.
Warum? Weil der ursprüngliche Hausbesitzer später wahrscheinlich eine zweite Hypothek oder eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) aufgenommen hat. Wenn sie nicht zahlen können, müssen diese sekundären Kreditgeber zustimmen, auch einen Verlust zu übernehmen.
Diese „Junior-Kreditgeber“ wehren sich häufig gegen Leerverkäufe, weil sie mehr Geld verlieren als der Hauptkreditgeber. Sie könnten zögern. Sie könnten mehr verlangen. Sie könnten nein sagen.
Überprüfen Sie frühzeitig, ob Pfandrechte bestehen
Bevor Sie sich in ein Haus verlieben, müssen Sie einen Eigentumsbericht erstellen. Sie müssen wissen, ob an der Immobilie noch andere Grundpfandrechte bestehen. Steuerpfandrechte? Auftragnehmerpfandrechte? IRS-Pfandrechte?
Wenn Sie diese nicht klären, gerät der Deal ins Stocken. Und bei Leerverkäufen ist die Zeit der Feind. Je länger Sie warten, desto wahrscheinlicher ist es, dass der Hauptkreditgeber aussteigt oder mehr Geld verlangt.
Gehen Sie nicht davon aus, dass die Hauptbank der einzige Gatekeeper ist. Sie müssen jeden einzelnen Gläubiger mit ins Boot holen. Wenn Sie diesen Schritt überspringen, bereiten Sie sich später auf massive Kopfschmerzen vor.
1: Vorsicht beim Verkäufer
Der Verkäufer befindet sich in einer prekären Lage. Im Grunde flehen sie die Bank an, sie vom Haken zu lassen. Aber die Bank schuldet ihnen nichts. Der Verkäufer hat wenig Einfluss. Sie können den Kreditgeber nicht zwingen, weniger zu akzeptieren. Sie können den Prozess nicht beschleunigen.
Wenn Sie der Käufer sind, wirkt sich dieser Mangel an Verkäufermacht zu Ihren Gunsten aus. Es bedeutet aber auch, dass das Geschäft ohne Zustimmung des Verkäufers jederzeit scheitern kann. Die Bank kontrolliert den Zeitplan. Die Bank kontrolliert die Genehmigung.
Bleiben Sie geduldig. Halten Sie Ihre Finanzierung bereit. Und unterschreiben Sie nichts, was von der Bereitschaft des Verkäufers abhängt
Leerverkäufe sind chaotisch. Sie sind für den Käufer, für den Makler und für den Verkäufer problematisch. Die Bank besitzt alle Karten, und sie ist nicht für ihre Großzügigkeit bekannt. Wenn Sie in die Rolle des Verkäufers schlüpfen, haben Sie eine große Angst: Die Bank verklagt Sie nach Abschluss des Verkaufs auf den Restbetrag. Dies wird als Mangelurteil bezeichnet.
In den meisten Bundesstaaten ist es für einen Kreditgeber legal, Sie für den unbezahlten Restbetrag einzufordern. Sie können Ihren Lohn beschlagnahmen. Sie können Ihr zukünftiges Eigentum mit einem Pfandrecht belegen. Es ist ein Albtraumszenario. Aber es ist nicht unvermeidlich. Einige Staaten verbieten diese Urteile für bestimmte Arten von Krediten vollständig. Andere erlauben sie nur unter bestimmten Bedingungen. Bevor Sie etwas unterschreiben, müssen Sie genau wissen, woran Sie sind.
„In vielen Fällen können Sie verlangen, dass die Bank im Rahmen des Leerverkaufsvertrags auf die Geltendmachung der Differenz verzichtet.“
Das ist Ihr Hebel. Die Bank will das Haus verkaufen. Sie wollen den Vermögenswert aus ihren Büchern streichen und sich der nächsten notleidenden Immobilie zuwenden. Sie wollen nicht sechs Monate in einem Rechtsstreit verbringen und versuchen, ein paar Cent von einem Kreditnehmer einzutreiben, der bereits sein Haus verloren hat. Benutzen Sie dies.
Verhandlung der Verzichtserklärung
Gehen Sie nicht davon aus, dass der Verzicht automatisch erfolgt. Das ist selten der Fall. Man muss darum bitten. Man muss es einfordern. Während der Verhandlungsphase mit dem Kreditgeber muss Ihr Immobilienmakler oder Anwalt klar zum Ausdruck bringen, dass der Leerverkauf von einer vollständigen Haftungsfreistellung abhängt. Dies bedeutet, dass die Bank sich bereit erklärt, den Verkaufspreis als vollständige Zahlung zu akzeptieren. Den Rest schreiben sie ab.
Wenn Sie diesen Schritt überspringen, spielen Sie. Und das Haus ist der Chip.
Die Gesetze der Bundesstaaten variieren stark
Die Regeln hängen ganz davon ab, wo sich Ihr Grundstück befindet.
- Nicht-Regress-Staaten : Einige Staaten schützen Hausbesitzer vor Urteilen wegen Mängeln bei Kaufhypotheken. Wenn Sie einen Kredit aufgenommen haben, um das Haus zu kaufen, sind Sie oft auf der sicheren Seite.
- Rückgriffsbestimmungen : In diesen Bereichen kann der Kreditgeber Ihre anderen Vermögenswerte verfolgen. Der Unterschied liegt bei Ihnen.
- Anti-Mangel-Gesetze : In einigen Staaten gibt es strenge Gesetze, die diese Urteile für Hauptwohnsitze blockieren, selbst wenn es sich um eine Umschuldung handelt.
Sie können es nicht erraten. Sie müssen dies überprüfen.
Holen Sie sich professionelle Hilfe
Verlassen Sie sich nicht auf Ihre Intuition. Verlassen Sie sich nicht auf das, was Ihr Nachbar getan hat. Sprechen Sie mit einem Immobilienanwalt, der auf Leerverkäufe spezialisiert ist. Sie kennen die örtlichen Gesetze. Sie wissen, welche Banken wahrscheinlich einen Verzicht gewähren werden und welche bis zum Tod kämpfen werden. Ein erfahrener Makler kann ebenfalls helfen, aber der Rechtsbeistand ist Ihr Schutzschild.
Fragen Sie Ihren Anwalt: „Erlaubt mein Bundesstaat Mängelurteile für diese Art von Darlehen?“ „Können wir einen Verzicht aushandeln?“ „Was passiert, wenn die Bank den Leerverkauf ablehnt und stattdessen eine Zwangsvollstreckung durchführt?“
Das Fazit
Wenn die Bank Sie verklagt, endet der Stress nicht mit der Schlüsselübergabe. Vor Gericht geht es weiter. In Inkassobüros geht es weiter. Weiter geht es in Ihrer Bonitätsauskunft.
Schützen Sie sich. Machen Sie den Verzicht zu einem nicht verhandelbaren Teil des Geschäfts. Wenn die Bank sich weigert, gehen Sie weg. Eine Zwangsvollstreckung mag in manchen Rechtsordnungen finanziell weniger schädlich sein, aber ein Leerverkauf mit Verzicht ist der saubere Bruch, den sich jeder wünscht.
Überprüfen Sie die spezifischen Gesetze Ihres Staates. Konsultieren Sie einen
