Les ventes à découvert ne sont pas un phénomène nouveau, mais leur fréquence a augmenté. L’éclatement de la bulle immobilière a modifié le paysage. Les banques ont arrêté de laisser les propriétés pourrir entre leurs mains. Ils ont réalisé que le processus de saisie est coûteux et lent. Vendre à un prix inférieur au solde hypothécaire est devenu un choix pragmatique.
Cela semble contre-intuitif de perdre de l’argent. Mais le calcul fonctionne. Le vendeur se débarrasse de ses dettes. L’acheteur conclut une bonne affaire. La banque évite les frais juridiques d’expulsion. Finalement, tout le monde gagne.
Mais « finalement » est le mot clé. Ces transactions sont compliquées. Ils sont lents. Si vous êtes d’un côté ou de l’autre de la table, vous devez savoir dans quoi vous vous engagez.
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Vente à découvert ou saisie : connaître la différence
Ne confondez pas une vente à découvert avec une forclusion. Ils sont liés, mais distincts. Une saisie immobilière est un rachat de banque. Une vente à découvert est une sortie négociée.
Dans une vente à découvert, le propriétaire est toujours aux commandes. Vous travaillez activement avec le prêteur. Vous essayez de conclure un accord avant que la banque ne débranche la prise.
Cette distinction est importante pour les acheteurs. Lorsque vous achetez une maison saisie, vous pourriez trouver les anciens propriétaires accroupis. Les expulser est un cauchemar juridique. Cela ajoute des mois à votre calendrier. Une vente à découvert réalisée ? Les propriétaires partent. Les clés sont prêtes. La maison est vide.
L’impact du crédit diffère également. Les deux ont nui à votre score. Une vente à découvert est un défaut. Une saisie immobilière est une cicatrice.
Une saisie peut rester sur votre rapport jusqu’à dix ans. C’est une décennie de mobilité financière limitée. Une vente à découvert est moins dommageable. Dans certains cas, vous pouvez obtenir un nouveau prêt hypothécaire en seulement deux ans.
“Une vente à découvert ne nuit pas à votre crédit aussi longtemps qu’une saisie immobilière. Vous pouvez contracter un autre prêt immobilier en seulement deux ans.”
La longue période de fermeture
La patience n’est pas seulement une vertu dans l’immobilier. C’est une exigence pour les ventes à découvert.
« Vente à découvert » est un terme inapproprié. Cela n’a rien à voir avec la vitesse. En fait, cela dure généralement de quatre à neuf mois. Parfois plus longtemps. Le nom fait référence au fait que le vendeur se retrouve à court de remboursement du prêt. La banque ne se contentera pas d’accepter l’offre. Il doit approuver le prix. Et c’est dans cette approbation que réside le puits en temps réel.
Si la banque rejette la première offre, l’horloge se réinitialise. Vous êtes de retour à la case départ.
Exigences en matière de difficultés pour les ventes à découvert
Vous ne pouvez pas simplement vous rendre dans une banque et demander une remise. Pour éviter la saisie via une vente à découvert, vous devez prouver que vous êtes désespéré. Pas seulement fauché, mais désespéré.
Tout d’abord, vous devez être à l’envers dans votre prêt hypothécaire. Vous devez plus que ce que vaut la maison. Ce n’est pas négociable.
Ensuite, vous avez besoin de difficultés financières. Il ne s’agit pas d’une mauvaise budgétisation. Il s’agit de la vie qui s’effondre.
- Licenciements.
- Divorce.
- Des frais médicaux importants.
La banque veut des traces écrites. Ils veulent des preuves. Vous aurez besoin de documents expliquant pourquoi votre paiement mensuel est impossible. Votre ARM s’est-il réajusté à un taux que vous ne pouvez pas vous permettre ? Documentez cela.
Voici le piège. Vous ne pouvez pas être éligible à une modification de prêt. Si la banque pense que vous pouvez rester dans la maison en modifiant votre prêt actuel, elle fera pression en ce sens. Les ventes à découvert sont la rampe de sortie, pas l’atelier de réparation.
Trouver un agent qui connaît les ventes à découvert
Tous les agents immobiliers ne peuvent pas gérer une vente à découvert. La plupart ne le peuvent pas.
Ils nécessitent une expérience spécifique. Vous avez besoin d’un agent qui comprend la paperasse. Le genre qui sait traquer un employé de banque qui semble avoir disparu. Vous avez besoin de quelqu’un qui ne perdra pas votre temps sur une annonce qui sera rejetée avant que l’encre ne soit sèche.
Trouvez-en un qui a récemment conclu des ventes à découvert. Demandez des références. Parlez à d’anciens clients. Vérifiez leurs antécédents. Ce n’est pas un marché pour les amateurs.
Ce n’est pas le moment de faire cavalier seul. Un agent immobilier expérimenté dans les ventes à découvert peut faire une énorme différence, surtout si vous êtes le vendeur. Les ventes à découvert impliquent beaucoup de paperasse supplémentaire, et un agent qui connaît toutes les étapes peut vous aider à faire avancer les choses le plus rapidement possible. De nos jours, les banques reçoivent plus de demandes de ventes à découvert que jamais et il est fort probable qu’elles traiteront plus rapidement les formalités administratives bien organisées. Le temps est l’un des éléments les plus critiques lorsque vous vendez à découvert. Si vous ne trouvez pas d’acheteur et n’agissez pas rapidement, vous risquez toujours une saisie.
Pourquoi la plupart des offres de vente à découvert s’effondrent
Une vente à découvert peut être une bonne affaire pour vous en tant qu’acheteur de maison, mais procédez avec prudence. Moins d’un quart des ventes à découvert se concluent réellement, et les allers-retours entre l’acheteur, le vendeur et la banque constituent une grande partie du problème. De nombreux acheteurs frustrés finissent par abandonner les ventes à découvert parce qu’ils en ont assez du processus. Même avec autant de saisies immobilières sur le marché, il reste difficile de réaliser une vente à découvert. Les banques s’efforcent de rationaliser ce processus, mais en attendant, vous devez savoir dans quoi vous vous engagez lorsque vous présentez une offre sur une vente à découvert.
Comment éviter la faillite lors d’une vente à découvert
Les ventes à découvert sont souvent considérées comme le « moindre mal » par rapport à la saisie immobilière, et pour cause. Lorsque vous abandonnez un prêt hypothécaire sans contrat de vente à découvert, la banque peut poursuivre un jugement de carence. Cela signifie qu’ils vous poursuivent pour la différence entre ce que vous devez et le prix de vente de la maison. Une vente à découvert, lorsqu’elle est gérée correctement, éteint généralement cette dette.
Cependant, pour éviter la faillite, il ne suffit pas de signer des papiers. Cela nécessite des négociations agressives. Vous devez prouver au prêteur qu’une vente à découvert est financièrement plus intelligente qu’une vente aux enchères par saisie. Les prêteurs savent qu’ils perdront de l’argent de toute façon. Ils préfèrent simplement en perdre moins et éviter les tracas juridiques liés à la possession de la propriété.
Pour éviter la faillite, vous devez documenter chaque difficulté. Factures médicales. Perte d’emploi. Divorce. La banque doit établir une distinction claire entre votre ruine financière et la valeur de la maison. Sans cette trace écrite, ils pourraient refuser la vente à découvert et forcer une saisie, vous poussant vers la faillite du chapitre 7 ou du chapitre 13 juste pour gérer la dette.
La clé ici est le timing. N’attendez pas que l’avis de défaut soit épinglé à votre porte. Démarrez le processus de pré-approbation dès que vous réalisez que vous ne pouvez pas suivre les paiements. Plus vous attendez, plus les intérêts augmentent et plus il devient difficile de convaincre la banque que vous êtes un candidat viable pour une réduction de dette plutôt que pour un passif.
Les implications fiscales de l’annulation de la dette
Il y a un autre aspect à cela qui manque à la plupart des gens. Si la banque annule la dette, l’IRS considère ce montant remis comme un revenu imposable. C’est ce qu’on appelle la « dette d’annulation d’hypothèque ».
Pendant des années, il y avait une faille. La Mortgage Forgiveness Debt Relief Act permettait aux propriétaires d’exclure ce revenu de leurs impôts si la dette concernait leur résidence principale. Mais cette protection a expiré et a été rétablie à plusieurs reprises en fonction de l’action du Congrès. Pour le moment, le paysage est incertain.
Vous devez comprendre si vous devrez payer des impôts sur la partie remise de
Le dépôt de bilan peut sembler être une bouée de sauvetage lorsque vous vous noyez sous les dettes et que vous faites face à une vente à découvert. On croit souvent à tort que les deux chemins s’alignent. Ce n’est pas le cas. Lorsque vous déclarez faillite, un sursis automatique entre en vigueur. Cet ordre juridique empêche les créanciers et les banques de recouvrer ce qui leur est dû.
Une vente à découvert est, à la base, une forme de recouvrement de créances. Le prêteur s’engage à accepter moins que le montant total dû pour régler la dette. Parce qu’un dépôt de bilan interdit ce type d’activité de recouvrement, les deux processus s’opposent. Vous ne pouvez pas procéder à une vente à découvert pendant que vous êtes sous la protection de la faillite. Si vous essayez de poursuivre, le prêteur rejettera probablement l’offre car il lui est légalement interdit de l’accepter.
Parlez à un expert financier ou à un avocat immobilier avant de déposer votre dossier. Il existe peut-être des moyens de gérer la dette sans déclencher la protection contre la faillite qui bloque votre stratégie de sortie.
Pourquoi les prêteurs choisissent les ventes à découvert plutôt que la saisie
Cela ressemble à une perte pour la banque. Ils en subissent un coup sur la valeur de la propriété. Mais une vente à découvert constitue souvent la décision financière la plus judicieuse pour le prêteur. La saisie coûte cher. C’est compliqué. C’est un handicap.
Lorsqu’une banque procède à une saisie, elle hérite de la propriété. Ils doivent payer pour les services d’expulsion si des locataires y vivent. Ils doivent entretenir la maison : réparer les fenêtres cassées, tondre la pelouse et assurer la sécurité de la structure. Ils continuent de payer des impôts fonciers. Tous ces coûts s’accumulent jusqu’à ce que la maison soit enfin vendue. La propriété devient une ponction sur leurs ressources.
Une vente à découvert supprime immédiatement cette responsabilité. Le vendeur vend la maison, la dette est réglée à moindre coût et la banque retire son argent de la situation. Il n’y a pas de frais de maintenance continus. Il n’y a pas de charge fiscale. Il n’y a aucun risque de nouveaux actes de vandalisme.
Éviter le dossier de saisie
Il existe une autre raison pour laquelle les banques préfèrent les ventes à découvert. Il s’agit de leurs livres. Les saisies semblent mauvaises dans les dossiers d’un prêteur. Ils suggèrent de mauvaises pratiques de prêt ou un portefeuille à haut risque. Une vente à découvert évite une saisie dans les livres. Cela a l’air plus propre. Cela donne à la banque une apparence plus stable.
“Une vente à découvert non seulement enlève cette responsabilité aux épaules de la banque, mais elle évite également une saisie dans les dossiers du prêteur, leur donnant ainsi une meilleure apparence.”
Pour la banque, c’est une victoire. Ils économisent de l’argent sur les frais de détention. Ils évitent le cauchemar administratif de l’expulsion. Ils protègent leur image publique.
Acheteur, méfiez-vous
La situation n’est pas toujours gagnant-gagnant. Les acheteurs doivent être prudents. Les banques ne sont pas obligées d’approuver une vente à découvert. Ils peuvent rejeter l’offre si le prix est trop bas ou si les documents sont incomplets. Vous pouvez passer des mois à négocier, mais l’accord échoue.
En outre, la banque peut exiger un jugement d’insuffisance. Cela signifie que même après la vente, ils peuvent vous poursuivre pour le solde de la dette. Vérifiez attentivement les conditions. Ne présumez pas que la dette a disparu simplement parce que la maison s’est vendue à un prix inférieur à ce que vous deviez.
Prochaines étapes
Si vous envisagez une vente à découvert, ne déclarez pas faillite. Cela bloquera le processus. Travaillez avec un agent immobilier spécialisé dans les ventes à découvert. Ils savent comment présenter l’offre au prêteur. Ils comprennent la documentation requise.
Si vous avez d’autres dettes, traitez-les séparément. Une vente à découvert résout le problème hypothécaire
Vous pensez avoir conclu un marché ? Peut être. Mais contrairement à une saisie immobilière où la banque est généralement la seule entité avec laquelle vous devez négocier, une vente à découvert est une hydre à plusieurs têtes. Et cette première tête ? C’est l’état de la maison elle-même.
Inspectez avant d’investir
Les vendeurs à découvert sont souvent épuisés financièrement. Lorsque vous avez peur de garder les lumières allumées, réparer un toit qui fuit ou remplacer une fenêtre cassée tombe au bas de la liste des priorités. C’est pourquoi bon nombre de ces propriétés sont en mauvais état.
Étant donné que la plupart des ventes à découvert sont vendues en l’état, vous ne pouvez pas exiger de réparations. Le vendeur n’est généralement pas en mesure de réparer quoi que ce soit. Si vous achetez à l’aveugle, vous achetez un gouffre financier.
“Vous ne pouvez pas demander au vendeur de réparer un quelconque dommage.”
Voici votre liste de contrôle avant de rédiger un chèque :
- Visitez la propriété. Parcourez chaque pièce. Recherchez des taches d’eau, des fondations fissurées ou de la moisissure.
- Engagez un inspecteur de confiance. Ne sautez pas cela. Même si la liste indique « en l’état », vous devez savoir ce qui se cache sous la surface.
- Budget pour les réparations. Prenez le rapport d’inspection et calculez le coût pour mettre la maison aux normes. Ajoutez ce numéro à votre prix d’achat. Si l’accord n’a plus de sens, éloignez-vous.
Cela reste peut-être une bonne affaire, mais seulement si vous savez exactement dans quoi vous vous engagez.
Le cauchemar du prêteur
C’est là que le processus devient compliqué. Dans une vente de maison typique, vous faites affaire avec un seul créancier hypothécaire. Lors d’une vente à découvert, vous pourriez parler à deux, trois ou même quatre prêteurs différents.
Pourquoi? Parce que le propriétaire d’origine a probablement contracté une deuxième hypothèque ou une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) sur toute la ligne. Lorsqu’ils ne peuvent pas payer, ces prêteurs secondaires doivent également accepter de subir une perte.
Ces « prêteurs juniors » résistent souvent à la vente à découvert car ils perdent plus d’argent que le prêteur principal. Ils pourraient traîner les pieds. Ils pourraient en demander davantage. Ils pourraient dire non.
Vérifiez les privilèges dès le début
Avant de tomber amoureux d’une maison, vous devez rédiger un rapport de titre. Vous devez savoir s’il existe d’autres privilèges qui pèsent sur la propriété. Des privilèges fiscaux ? Privilèges d’entrepreneur ? Privilèges IRS ?
Si vous ne clarifiez pas ces points, l’accord échoue. Et dans les ventes à découvert, le temps est l’ennemi. Plus vous attendez, plus le prêteur principal est susceptible de se retirer ou d’exiger plus d’argent.
Ne présumez pas que la banque principale est le seul gardien. Vous devez rallier tous les créanciers. Si vous sautez cette étape, vous vous exposez à un énorme mal de tête plus tard.
1 : Attention au vendeur
Le vendeur est dans une situation précaire. En fait, ils supplient la banque de les laisser s’en tirer. Mais la banque ne leur doit rien. Le vendeur a peu de levier. Ils ne peuvent pas forcer le prêteur à accepter moins. Ils ne peuvent pas accélérer le processus.
Si vous êtes l’acheteur, ce manque de pouvoir de vendeur joue en votre faveur. Mais cela signifie également que la transaction peut échouer à tout moment sans le consentement du vendeur. La banque contrôle le calendrier. La banque contrôle l’approbation.
Restez patient. Gardez votre financement prêt. Et ne signez rien en fonction de la volonté du vendeur de
Les ventes à découvert sont compliquées. Ils sont compliqués pour l’acheteur, compliqués pour l’agent et compliqués pour le vendeur. La banque détient toutes les cartes, et elle n’est pas connue pour sa générosité. Si vous êtes à la place du vendeur, vous avez une crainte majeure : la banque vous poursuivra en justice pour le reste de l’argent après la clôture de la vente. C’est ce qu’on appelle un jugement de carence.
Dans la plupart des États, il est légal pour un prêteur de vous poursuivre pour le solde impayé. Ils peuvent saisir votre salaire. Ils peuvent mettre un privilège sur votre future propriété. C’est un scénario de cauchemar. Mais ce n’est pas une fatalité. Certains États interdisent entièrement ces jugements pour certains types de prêts. D’autres ne les autorisent que sous certaines conditions. Vous devez savoir exactement où vous en êtes avant de signer quoi que ce soit.
“Dans de nombreux cas, vous pouvez exiger que la banque renonce à son droit de vous poursuivre pour la différence dans le cadre du contrat de vente à découvert.”
C’est votre levier. La banque veut vendre la maison. Ils veulent retirer l’actif de leurs livres et passer à la prochaine propriété en difficulté. Ils ne veulent pas passer six mois en litige à essayer de récupérer les sous d’un emprunteur qui a déjà perdu sa maison. Utilisez ceci.
Négocier la renonciation
Ne présumez pas que la renonciation est automatique. C’est rarement le cas. Il faut le demander. Il faut l’exiger. Lors de la phase de négociation avec le prêteur, votre agent immobilier ou avocat doit indiquer clairement que la vente à découvert est subordonnée à une exonération totale de responsabilité. Cela signifie que la banque s’engage à accepter le prix de vente comme paiement intégral. Ils annulent le reste.
Si vous sautez cette étape, vous jouez. Et la maison est la puce.
Les lois des États varient énormément
Les règles dépendent entièrement de l’emplacement de votre propriété.
- États sans recours : certains États protègent les propriétaires contre les jugements insuffisants sur les prêts hypothécaires au prix d’achat. Si vous avez emprunté pour acheter la maison, vous êtes souvent en sécurité.
- États de recours : Dans ces domaines, le prêteur peut poursuivre vos autres actifs. Vous payez la différence.
- Lois anti-carence : Une poignée d’États ont des lois strictes qui bloquent ces jugements pour les résidences principales, même s’il s’agit d’un refinancement.
Vous ne pouvez pas deviner. Vous devez vérifier.
Obtenez de l’aide professionnelle
Ne vous fiez pas à l’intuition. Ne vous fiez pas à ce que votre voisin a fait. Parlez à un avocat immobilier spécialisé dans les ventes à découvert. Ils connaissent les statuts locaux. Ils savent quelles banques sont susceptibles d’offrir une dérogation et lesquelles se battront jusqu’à la mort. Un agent expérimenté peut également vous aider, mais un conseiller juridique est votre bouclier.
Demandez à votre avocat : « Mon état autorise-t-il les jugements d’insuffisance sur ce type de prêt ? « Pouvons-nous négocier une dérogation ? « Que se passe-t-il si la banque rejette la vente à découvert et la saisit ? »
L’essentiel
Si la banque vous poursuit en justice, le stress ne s’arrête pas à la remise des clés. Cela continue devant les tribunaux. Cela continue dans les agences de recouvrement. Cela continue dans votre rapport de crédit.
Protégez-vous. Faites de la renonciation une partie non négociable de l’accord. Si la banque refuse, éloignez-vous. Une saisie peut être moins dommageable financièrement dans certaines juridictions, mais une vente à découvert avec renonciation est la rupture nette que tout le monde souhaite.
Vérifiez les lois spécifiques de votre état. Consultez un
