Pasar perumahan tidak peduli dengan perasaan Anda. Itu dingin, cepat, dan tanpa ampun. Anda tidak bisa begitu saja memasang tanda Dijual di halaman dan berharap yang terbaik. Strategi itu sudah mati beberapa dekade yang lalu. Untuk benar-benar menjual rumah dalam iklim seperti ini, Anda memerlukan leverage. Anda membutuhkan visibilitas. Dan selama lebih dari 100 tahun, visibilitas tersebut berasal dari satu alat khusus: Layanan Daftar Berganda.
Ini bukan hanya sebuah situs web. Ini adalah mesin backend industri real estate Amerika.
Зміст
Penjelasan Jaringan yang Dikendalikan Broker
Pada intinya, layanan daftar ganda (MLS) adalah database pribadi. Ini bukan untuk umum. Anda tidak bisa begitu saja mendaftar dan mulai memposting. Hanya pialang real estat berlisensi yang setuju untuk membagikan perjanjian pencatatannya yang dapat mengakses data tersebut. Mereka memperdagangkan informasi ini sehingga mereka dapat menemukan pembeli yang “siap, bersedia, dan mampu” lebih cepat dibandingkan dengan berjalan kaki di lingkungan mereka sendiri.
Mengapa broker berbagi? Uang. Mereka mendapatkan komisi atas rumah yang mereka daftarkan, namun juga atas rumah yang mereka bantu jual ketika bertindak sebagai agen pembeli. Ini adalah ekosistem simbiosis.
Bagi konsumen, sistem ini sangat menghemat waktu.
* Penjual mendapatkan paparan terhadap ribuan pembeli yang tidak akan pernah mereka jangkau jika tidak.
* Pembeli mendapatkan pemfilteran instan. Anda dapat mencari rumah dengan halaman luas, garasi, pemandangan danau, atau distrik sekolah tertentu.
* Semuanya menghemat kerja keras. MLS sering kali menyediakan data tentang pajak real estat, perkiraan hipotek, dan utilitas untuk properti tertentu.
Ini telah menghemat jutaan biaya pencarian untuk pembeli, penjual, dan agen.
Sejarah Sistem MLS
Layanan pencatatan berganda pertama dimulai lebih dari satu abad yang lalu. Saat ini, ada lebih dari 900 layanan berbeda yang beroperasi di seluruh Amerika Serikat. Yang terbesar berbasis di wilayah Washington, D.C.
Selama lebih dari 50 tahun, sistem MLS yang dikendalikan broker ini telah menjadi pasar utama real estat di AS. Sistem ini berhasil. Itu mendominasi. Namun belakangan ini, cengkeramannya mengendur.
Teknologi komunikasi telah mengubah segalanya. Terutama, Internet. Konsumen kini dapat berbagi informasi secara langsung. Mereka tidak memerlukan perantara untuk memberi tahu mereka berapa harga sebuah rumah atau di mana lokasinya. Monopoli sedang retak.
Sebelum kita melihat bagaimana internet mengganggu model yang sudah berusia satu abad ini, kita perlu memahami secara pasti bagaimana MLS beroperasi secara historis.
Biaya Nyata Mengakses Data MLS
Anda menginginkan rumah itu. Anda melihatnya di tepi jalan, atau mungkin hanya melihat tanda neon di halaman. Namun bisakah Anda mengetahui detailnya sebelum tetangga Anda mengetahuinya? Itu adalah permainan lama. Kini, papan bergerak lebih cepat.
Multiple Listing Services (MLS) adalah klub swasta, bukan lembaga pemerintah. Mereka menetapkan aturan mereka sendiri. Broker anggota membayar untuk bermain. Mereka bisa mengunggah daftar eksklusif. Mereka dapat melihat apa yang diunggah orang lain. Ini adalah lingkaran tertutup akses profesional.
Sampai saat ini, jika Anda adalah Dijual Oleh Pemilik (FSBO), Anda tidak dapat masuk. Anda harus menyewa agen. Anda harus membayar komisi 5 atau 6 persen. Tanpa komisi, tanpa entri MLS. Tidak ada entri MLS, tidak ada visibilitas bagi sebagian besar pembeli. Itu adalah sistem penjaga gerbang.
Gerbang itu retak.
Beberapa broker sekarang menawarkan listing dengan biaya tetap. Anda membayar sejumlah tertentu. Mereka menempatkan rumah Anda di MLS. Anda menyimpan sisa ekuitas Anda. Ini adalah layanan a la carte. Anda membeli akses ke database, bukan hubungan layanan lengkap. Hal ini mengubah dinamika kekuasaan. Pembeli dan penjual mendapatkan kontrol lebih besar.
Siapa Pemilik Datanya?
National Association of Realtors (NAR) telah memegang kendali sejak lama. Di Amerika Serikat, sebagian besar agen adalah anggota NAR. Mereka menggunakan MLS. Mereka mengikuti aturan NAR.
Tapi monopolinya sudah hancur.
Tantangan antimonopoli telah memaksa pintu terbuka di beberapa negara bagian. Anda tidak perlu menjadi anggota NAR untuk berpartisipasi lagi. Broker di Alabama, California, Florida, dan Georgia dapat bergabung dengan MLS meskipun mereka bukan anggota NAR. Hal ini merupakan akibat langsung dari tekanan hukum. Pasar menjadi lebih terfragmentasi. Aturan berbeda berlaku di tempat berbeda.
Kecepatan Informasi
Mengapa ini penting bagi Anda? Karena waktu adalah uang.
Pembaruan data MLS setiap hari. Terkadang setiap jam. Daftar baru masuk ke database beberapa menit setelah broker menandatangani kontrak. Teknologi telah mempercepat hal ini. Anda tidak perlu menunggu koran akhir pekan. Anda tidak perlu berkeliling dengan harapan bisa melihat tanda.
Kebanyakan MLS mengharuskan agen untuk mendaftarkan properti dalam waktu singkat setelah penandatanganan. Hal ini mencegah terjadinya penimbunan. Itu membuat pasar tetap transparan. Jika Anda seorang pembeli, Anda melihat datanya terlebih dahulu. Anda mengajukan penawaran sebelum orang banyak datang. Jika Anda seorang penjual, agen Anda menggunakan data ini untuk menentukan harga rumah Anda dengan benar. Mereka melihat analisis pasar komparatif (CMA). Mereka melihat berapa harga rumah serupa yang dijual. Mereka melihat apa yang terdaftar saat ini.
Akurasi ini sangat penting. Terlalu mahal, dan rumahnya duduk. Di bawah harga, dan Anda meninggalkan uang di atas meja. MLS memberikan angka mentahnya. Agen Anda memberikan interpretasinya.
Aturan Keterlibatan
MLS tidak gratis untuk semua orang. Broker membayar untuk akses. Mereka membayar hak untuk berbagi data. Tapi peraturannya ketat.
Layanan MLS tidak dapat menetapkan biaya broker. Mereka tidak bisa mendikte pembagian komisi. Hal ini untuk mencegah terjadinya penetapan harga. Jika mereka melakukannya, mereka akan menghadapi penyelidikan. Mereka adalah asosiasi perdagangan, bukan regulator. Mereka mengelola infrastruktur data. Mereka tidak mengendalikan harga tenaga kerja.
Keanggotaan dibatasi untuk agen real estat berlisensi. Anda tidak dapat bergabung hanya karena Anda ingin. Anda memerlukan lisensi. Anda membutuhkan broker. Anda memerlukan persetujuan. Broker Anda harus mendapat izin tertulis dari Anda untuk mendaftarkan properti Anda. Ini melindungi privasi Anda. Ini memastikan bahwa hanya profesional yang menangani data Anda.
Pergeseran ke Kekuatan Konsumen
Internet telah mengubah segalanya. Data tidak lagi ditimbun di kantor. Ini sedang online. Itu dapat dicari. Ini instan.
Penjual FSBO kini dapat mengakses MLS tanpa membayar komisi penuh. Mereka mendaftarkan rumah mereka. Mereka mendapat paparan. Mereka menangani negosiasi. Atau mereka menyewa agen untuk tugas tertentu. Fleksibilitas ini merupakan hal baru. Itu tidak merata. Belum semua MLS mengizinkannya. Tapi trennya jelas.
Pembeli memiliki lebih banyak informasi dari sebelumnya. Mereka dapat melihat perusahaannya. Mereka dapat memeriksa hari-hari di pasar. Mereka dapat membandingkan fitur. Mereka tidak terlalu bergantung pada agen untuk mendapatkan data dasar. Agen tetap memberi nilai tambah. Mereka tahu lingkungan sekitar. Mereka kenal inspekturnya. Mereka kenal para pengacaranya. Namun kesenjangan data semakin berkurang.
MLS sedang berkembang. Hal ini menjadi lebih terbuka. Lebih kompetitif
Internet tidak hanya mengubah cara kita mencari pekerjaan atau tanggal. Itu memecahkan kunci pada Multiple Listing Service® (MLS). Pada tahun sembilan puluhan, sistem ini adalah taman bertembok. Hanya broker real estat yang dapat melihat datanya. Hanya mereka yang mengontrol properti mana yang diperlihatkan dan kepada siapa. Itu adalah klub eksklusif.
Sekarang, klub itu telah mengizinkan publik masuk.
Pertukaran Data Internet adalah mekanisme di balik perubahan ini. National Association of Realtors (NAR) mengizinkan data daftar terbatas mengalir ke situs web yang berhubungan dengan konsumen. Hasilnya? Pasar tempat pembeli dan penjual memiliki pengaruh nyata. Lapangan permainannya tidak hanya seimbang; itu sudah terbalik.
Pada tahun 2006, lebih dari separuh pembeli rumah menggunakan portal MLS atau situs serupa untuk memulai pencarian mereka. Tapi inilah hasil tangkapannya. NAR tidak memberi Anda segalanya. Protokol keamanan berarti Anda tidak akan melihat info kontak penjual. Anda tidak akan tahu apakah rumah itu kosong. Anda tidak akan mendapatkan waktu tayang yang tepat. Mereka menyembunyikan hal ini untuk melindungi privasi, namun hal ini juga membuat dinamika kekuasaan agak condong ke arah agen yang memiliki gambaran lengkap.
Pergeseran dari Pencari Jodoh ke Pemandu
Peran agen real estate sedang mengalami krisis. Atau sebuah evolusi. Pilih racunmu.
Agen dulunya adalah penjaga gerbang. Mereka mencocokkan pembeli dengan penjual. Itulah pekerjaannya. Saat ini, Anda dapat menemukan sendiri sebagian besar listingan secara online. Situs-situs seperti Zillow, Trulia, dan bahkan Craigslist (ya, sungguh) memakan domain eksklusif NAR. Platform ini menawarkan tur virtual. Mereka memberikan pemandangan udara. Mereka memungkinkan Anda memfilter berdasarkan kriteria yang melampaui harga dan kode pos.
Lantas, berapa nilai agen sekarang?
Mereka beralih dari pencari jodoh menjadi navigator. Dokumennya. Prosedurnya. Legalitas. Di situlah pekerjaan terjadi sekarang. Jika Anda adalah agen yang menolak beradaptasi, Anda akan menjadi usang. Ini bukan soal jika, tapi kapan. Transparansi bukan lagi sebuah pilihan. Aksesibilitas diperlukan. Masyarakat paham, dan mereka menuntut lebih dari sekedar kunci pintu depan.
Bisakah Anda Mendaftar Tanpa Agen Properti?
Ini adalah pertanyaan yang ditanyakan semua orang. Jawaban singkatnya adalah ya, tetapi tidak sesederhana menekan tombol.
Beberapa layanan listingan ganda mengizinkan listingan “Dijual Oleh Pemilik” (FSBO). Anda dapat membeli Daftar MLS Biaya Tetap untuk memasukkan properti Anda ke database. Ini tidak umum, tapi memang ada. Jika Anda menyewa seorang profesional, kemungkinan besar mereka akan menangani entri MLS untuk Anda sebagai bagian dari layanan mereka. Tapi Anda punya pilihan.
Siapa yang Sebenarnya Bisa Melihat MLS?
Sebenarnya, hanya agen real estate berlisensi yang dapat mengakses database MLS lengkap. Mereka membayar iuran tahunan untuk hak istimewa ini. Ini adalah alat profesional, bukan direktori publik.
Namun, jika Anda bekerja dengan agen, mereka dapat memberi Anda akses menonton. Mereka mungkin menunjukkan kepada Anda daftar rumah terfilter yang sesuai dengan kriteria Anda. Tapi ingat, situs publik seperti Zillow bukanlah MLS itu sendiri. Mereka adalah agregator. Mereka mengambil data dari MLS dan mendistribusikannya kepada Anda. Data tersebut mungkin sudah ketinggalan jaman. Mungkin ada detail penting yang hilang. MLS adalah sumbernya. Website adalah cerminannya.
Mengapa Menggunakan MLS?
Bagi penjual, MLS menawarkan eksposur. Ini menempatkan rumah Anda di hadapan ribuan pembeli potensial yang tidak akan pernah melihat tanda halaman. Bagi pembeli, ini menawarkan efisiensi. Anda dapat mencari fitur tertentu, ukuran luas, dan distrik sekolah secara instan. Ini menyederhanakan perburuan.
Tapi apakah ada MLS yang “terbaik”? Tidak. Ada lebih dari 900 layanan pencatatan berbeda yang beroperasi di seluruh Amerika Serikat. Tidak ada pemenang tunggal. Hanya ada satu yang relevan dengan pasar lokal Anda.
Pertarungan Hukum
Ini bukan hanya soal kenyamanan. Ini tentang kompetisi. Pada tahun 2005, Departemen Kehakiman AS mengajukan gugatan antimonopoli terhadap NAR. Mereka ingin menghentikan broker anggota menahan listing dari pesaingnya di internet. Argumennya sederhana: konsumen berhak mengakses semua data yang tersedia, bukan hanya data yang ingin dibagikan oleh agen tradisional.
Pemandangannya sedang berubah. Revolusi telah tiba. Anda bisa tetap berada dalam kegelapan, mengandalkan satu sumber kebenaran, atau Anda bisa bergabung dengan kelompok yang mendapat informasi. Tautan dan sumber daya ada di luar sana. Baik Anda membeli atau menjual, kekuasaan semakin ada di tangan Anda. Ingatlah untuk memverifikasi apa yang Anda lihat. Dan mungkin jangan percaya pada angka pertama yang Anda temukan di layar.
