Une propriété en difficulté n’est pas seulement une rénovation. Il s’agit d’une propriété dont le propriétaire a cessé de payer l’hypothèque. Si vous regardez des maisons en Californie ou en Floride, vous en verrez probablement beaucoup. Les prix y ont chuté. Les ventes se sont taries. Les prêteurs ont repris possession des unités par milliers. Entre 2008 et 2011, une vente de maison sur trois impliquait un vendeur en difficulté. Ce nombre fluctue maintenant. Cela dépend du marché. Certaines régions sont stables. D’autres saignent l’équité.
Les types de détresse diffèrent. Une vente à découvert signifie que la maison se vend à un prix inférieur à ce qui est dû. La banque accepte de prendre la perte plutôt que de la saisir. Vous négociez à la fois avec le vendeur et le prêteur. Les saisies sont différentes. Le prêteur est déjà propriétaire du lieu. Ils l’appellent REO – propriété immobilière. Ceux-ci arrivent sur le marché via des enchères ou des annonces standard. L’objectif est d’effacer toute responsabilité de leurs comptes.
En acheter un peut économiser de l’argent. Vous pourriez bénéficier d’une réduction importante. Mais il y a un plafond. Les acheteurs à court d’argent recherchent des offres. Des guerres d’enchères éclatent même pour les maisons laides. Et l’état ? Terrible. Les maisons en difficulté se vendent telles quelles. Aucune garantie. Aucune divulgation. Juste une pile de maintenance différée et une montagne de paperasse. Vous devez être prêt avant de faire une offre.
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10 : Obtenez une préapprobation pour un prêt hypothécaire
Commencez par la banque. Pas une pré-qualification. C’est une conversation informelle. Obtenez une pré-approbation. Cela signifie que le prêteur a vérifié vos revenus, vos actifs et votre crédit. Ils ont fait les calculs. Ils ont tamponné le document.
Pourquoi est-ce important pour les propriétés en difficulté ? Les banques évoluent lentement. Ils ont des directives strictes. Si vous êtes simplement pré-qualifié, ils pourraient ignorer votre offre. Ils voient un tigre en papier. S’ils voient une lettre de pré-approbation, ils voient un acheteur sérieux. Cela coupe le bruit.
Les ventes en difficulté n’impliquent pas seulement le vendeur. Le prêteur est impliqué. Ils veulent fermer rapidement. Un acheteur pré-approuvé signale la rapidité. Cela signale une certitude. La banque n’a pas besoin d’attendre des mois pour que vous obteniez un financement. Ils peuvent se déplacer plus rapidement.
Vous avez besoin d’un programme de prêt adapté aux actifs en difficulté. Les prêts conventionnels standards pourraient ne pas fonctionner. Certaines banques restreignent ces propriétés. Ils nécessitent des conditions spécifiques. Peut-être que la maison a besoin de réparations. Peut-être que l’évaluation est faible. Vous avez besoin d’un prêteur qui comprend le paysage. Les prêts FHA 203(k) sont un choix courant. Ils regroupent le prix d’achat et les frais de rénovation. Vous réparez l’endroit avec le prêt. Des options conventionnelles existent également. Mais ils sont plus stricts.
Comparer les prix. Ne vous contentez pas d’appeler votre succursale locale. Recherchez des prêteurs spécialisés dans les saisies. Ils connaissent les pièges. Ils connaissent la paperasse. Ils savent comment naviguer dans le processus REO. Un courtier hypothécaire générique pourrait ne pas saisir la nuance. La différence peut faire la différence entre une opportunité perdue et un taux bloqué.
Obtenez la lettre par écrit. Les assurances verbales ne signifient rien dans une situation d’offres multiples. Vous avez besoin du PDF. Celui avec le nom du prêteur. Celui avec la date de péremption. Gardez-le à jour. Si votre situation financière change avant la clôture, appelez-les. N’attendez pas l’inspection.
Cette étape n’est pas négociable. Vous êtes en concurrence avec des investisseurs disposant de liquidités. Vous êtes en compétition
Pourquoi l’approbation préalable n’est pas qu’une simple paperasse
Vous pensez que vous êtes prêt à enchérir. Vous avez économisé de l’argent. Vous avez parcouru les pièces vides. Mais la banque n’a pas encore signé.
Ne faites pas cette erreur.
Les banquiers qui approuvent les offres immobilières en difficulté ne recherchent pas des rêveurs. Ils recherchent la certitude. Si vous vous lancez dans une guerre d’enchères contre un flipper qui paie tout en espèces, vous êtes déjà en retard. Les investisseurs bougent vite. Ils n’attendent pas les souscripteurs. Ils ne se soucient pas des cotes de crédit. Ils transfèrent simplement l’argent.
Pour les battre, il faut être à l’épreuve des balles. Obtenez une préapprobation pour un prêt hypothécaire avant même de consulter l’annonce. En fait, avant de consulter la liste, obtenez une pré-approbation.
Il ne s’agit pas de montrer de l’intérêt. Il s’agit de prouver que vous êtes un prospect fiable. Lorsque la banque du vendeur voit votre lettre d’approbation préalable, elle voit moins de risques. Ils voient une transaction qui ne s’effondrera pas au cours de la troisième semaine parce que votre prêt a été refusé.
Et si les grandes banques disaient non ?
Toutes les approbations préalables ne sont pas égales. Certaines maisons sont tellement endommagées que les prêteurs standards refusent d’y toucher. Si le toit a disparu ou si les fondations sont fissurées, les prêts conventionnels s’accompagnent souvent d’un « non » catégorique.
Dans ces cas-là, vous avez des options. Vous pourriez avoir besoin de liquidités supplémentaires pour couvrir directement les réparations. Vous pouvez également envisager un deuxième prêt spécifiquement pour les rénovations.
Si votre crédit n’est pas impeccable, ne faites pas immédiatement défaut aux grandes banques nationales. Les petites banques régionales et coopératives de crédit sont souvent plus flexibles. Ils examinent la situation dans son ensemble, pas seulement un score FICO.
“Si vous avez du mal à obtenir une préapprobation, vous pourriez envisager d’autres sources de prêt.”
Le gouvernement américain dispose également d’un filet de sécurité. Les prêts FHA, garantis par la Federal Housing Administration, nécessitent des acomptes moins élevés que les prêts conventionnels. C’est un moyen pour les acheteurs ayant un crédit imparfait de mettre un pied dans la porte. Sachez simplement que ces prêts comportent leurs propres particularités et frais. Faites le calcul avant de vous engager.
9 : Trouvez un agent expérimenté dans les ventes en difficulté
La plupart des agents immobiliers n’ont jamais eu affaire à une saisie immobilière. Ils n’ont jamais négocié avec le gestionnaire d’actifs d’une banque. Ils n’ont jamais démêlé le désordre juridique d’une vente à découvert.
Si vous embauchez un novice, vous le payez pour apprendre à vos frais. Et le coût ne se limite pas à leur commission. Il est temps. C’est le stress. C’est le risque de perdre la maison parce que les papiers contiennent une faute de frappe.
Vous avez besoin d’un agent qui a déjà vu cela. Plus précisément, recherchez les certifications.
La National Association of Realtors a introduit un Programme de certification des ventes à découvert et des saisies en 2009. Les agents qui détiennent ce badge ont suivi des cours de formation continue. Ils connaissent les lois nationales et étatiques concernant les saisies. Ils savent comment structurer une offre qu’une banque ne rejettera pas pour des raisons techniques.
Il existe également le titre Certified Distressed Property Expert du Distressed Property Institute. C’est une autre preuve qu’ils comprennent les problèmes uniques que ces ventes créent.
Mais les certifications ne font pas tout. Demandez une preuve de fermeture.
Combien de ventes à découvert ou de saisies ont-ils réellement conclues ? Une douzaine est une bonne référence. Cela montre qu’ils ont traversé l’épreuve suffisamment de fois pour vous guider sans broncher. Ils savent quelle banque est lente. Ils savent avec quel officier il est facile de travailler. Ils savent où les corps sont enterrés dans les papiers.
Sans cette expérience, vous ne faites que deviner. Avec lui, vous avez un guide.
8 : N’investissez pas dans un quartier en difficulté
L’emplacement est tout. C’est la première règle de l’immobilier. Mais avec des propriétés en difficulté, il est facile de se laisser séduire par le prix.
Acheter un immeuble à rénover dans un bon quartier est une décision judicieuse. Vous payez moins d’avance. Vous construisez des capitaux propres à mesure que la zone se rétablit. Vous pariez sur la communauté, pas seulement sur la maison.
Mais une maison à bas prix dans un quartier en voie de disparition est un piège.
Regardez le bloc. Toutes les maisons de la rue sont-elles saisies ? Les condos des gratte-ciel sont-ils pour la plupart vacants ? Si la réponse est oui, éloignez-vous.
Pourquoi? Parce qu’on ne peut pas prédire quand le marché rebondira. Dans certaines régions, ce n’est jamais le cas. Vous pourriez vous retrouver avec une propriété qui perd de la valeur chaque année. Vous pourriez vous retrouver à devoir plus d’argent sur votre prêt hypothécaire que ce que vaut réellement la maison. C’est exactement le même piège dans lequel l’ancien propriétaire est tombé.
N’essayez pas d’être un héros sur un marché déprimé. Recherchez les quartiers qui ont déjà touché le fond. Recherchez la stabilité. Une maison bon marché dans un quartier stable est un investissement. Une maison bon marché dans une zone en ruine est un handicap.
7 : Obtenez une inspection professionnelle de votre maison
On voit les murs fissurés. Vous pouvez sentir la moisissure. On voit que le sol est en pente. Mais une inspection visuelle ne vous mène pas loin.
Les propriétés en difficulté cachent des choses. Dégâts d’eau derrière les cloisons sèches. Charpente pourrie à l’intérieur des murs. Travaux électriques effectués par l’ancien propriétaire, ou par personne.
Un inspecteur en bâtiment professionnel ne se contente pas d’examiner la surface. Ils tirent le tapis. Ils vérifient le grenier. Ils testent le panneau électrique. Ils recherchent des signes d’infestation de parasites que vous ne verriez jamais depuis le trottoir.
Ce n’est pas un luxe. C’est une assurance.
Lorsque vous achetez une maison en difficulté, la marge
Vous avez besoin d’une inspection complète de la maison pour tout achat. Mais pour les ventes à découvert et les saisies, ce n’est pas négociable. Ces offres sont strictement « telles quelles ». Le vendeur – généralement une banque ou un propriétaire en difficulté – ne couvrira pas les dommages. Tu fais. Une fois que vous avez signé, vous êtes propriétaire du problème.
Les banques n’offrent pas de crédits pour les réparations. Ils ont déjà évalué la maison à un prix bas. Vous ne pouvez pas négocier davantage pour les réparations. Vous devez connaître les dégâts à l’avance. L’inspection révèle le véritable coût pour rendre la maison habitable.
Pourquoi les inspections standards ne suffisent pas
Un inspecteur général vérifie la situation dans son ensemble. Ils examinent le toit, les fondations et le CVC. Mais les propriétés en détresse cachent une pourriture spécifique. Vous avez besoin d’inspections spécialisées. Moisissures, parasites, fosses septiques. Ces experts creusent plus profondément. Ils découvrent des problèmes qui pourraient manquer à un généraliste.
Si vous les ignorez, vous achetez à l’aveugle. Et les aveugles coûtent cher.
La règle du retrait
Voici la ligne dure. Si un propriétaire ou un prêteur refuse une inspection ? Éloignez-vous. Immédiatement.
Aucune exception. Non “nous leur ferons confiance sur ce point”. Ils cachent quelque chose. Ou alors ils savent que la maison est un gouffre financier. De toute façon, vous perdez.
Soyez prêt à effectuer des réparations
Acheter en difficulté, ce n’est pas seulement acheter une maison. C’est acheter un projet. Vous avez besoin d’argent. Pas seulement pour l’acompte. Pour les clés. Le bois. Le temps.
La plupart des acheteurs sous-estiment cela. Ils voient le prix bas. Ils ne voient pas les 20 000 $ d’entretien différé. Ne soyez pas cet acheteur.
Termes clés à garder à l’esprit :
* État tel quel : Vous acceptez tous les défauts.
* Inspections spécialisées : Pour les moisissures, les parasites et les fosses septiques.
* Aucune concession de prix : les banques ne baisseront pas le prix des réparations.
* Point de départ : Refus d’inspection.
Vous n’achetez pas seulement des pieds carrés. Vous héritez de la négligence de quelqu’un d’autre. Vérifiez les tuyaux. Vérifiez le moule. Vérifiez les parasites. S’ils disent non à l’inspection ? Courir. Il y a toujours une autre maison. Et, espérons-le, celui qui vous permettra de regarder sous le capot avant d’acheter la voiture.
La saisie n’est pas seulement un revers financier pour l’ancien propriétaire. C’est souvent une scène de crime qui attend de se produire. Lorsque les gens sont expulsés de chez eux, la colère déborde. Au plus fort de la crise du logement, les propriétaires ont mis à nu leurs propres maisons. Ils ont pris les appareils électroménagers. Ils ont retiré les luminaires. Parfois, ils le faisaient contre de l’argent.
Les maisons vides deviennent des aimants pour les squatteurs et les vandales. Ces nouveaux occupants laissent des saletés. Ils laissent des dégâts. Les voleurs ciblent également ces propriétés. Les câbles et tuyaux en cuivre sont faciles à arracher des murs et à vendre à la ferraille. Le résultat ? Une maison qui ressemble à une épave avant même d’avoir récupéré les clés.
Cela semble terrifiant. Mais si vous êtes prêt à mettre la main à la pâte – ou à embaucher quelqu’un pour le faire – vous pouvez acheter des propriétés gravement endommagées à moindre coût. Vous devrez probablement effectuer des réparations. C’est pourquoi vous avez besoin d’un entrepreneur pour examiner la maison avant de l’acheter.
Cela ne remplace pas une inspection standard de la maison. Un entrepreneur vous donne des estimations de réparation réalistes. Vous utilisez ces chiffres pour ajuster votre offre. Ne sautez pas cette étape.
5 : Soyez patient avec la banque
L’achat d’une propriété en difficulté est un test d’endurance. Vous serez confronté à des retards. Vous lutterez contre la bureaucratie. Dans une vente normale, vous traitez avec le propriétaire. En cas de saisie, vous traitez avec la banque.
Les banques sont des bêtes bureaucratiques. Ils ne se soucient pas de votre calendrier. Ils se soucient de leur processus. Attendez-vous à attendre des semaines. Ou des mois. Pour que la banque réponde à une offre.
Il existe un moyen d’accélérer cela. Vérifiez si la propriété est admissible au programme Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA). Si tel est le cas, vous pouvez forcer la banque à répondre dans les 30 jours. C’est un énorme avantage.
D’autres retards se cachent dans l’ombre. Si l’ancien propriétaire avait une deuxième hypothèque, ce prêteur doit la signer. Si le prêt a été titrisé (vendu par lots à des investisseurs), vous avez besoin de l’approbation du gestionnaire d’investissement actuel. Vous pourriez avoir quatre, cinq ou même six parties approuvant votre accord. C’est une table de négociation bondée.
4 : Connaissez les lois sur les saisies immobilières de votre État
L’emplacement compte. Un grand moment. Les lois des États dictent la difficulté d’acheter une saisie.
Certains États exigent une procédure judiciaire. C’est lent. Cela peut prendre jusqu’à 12 mois. Dans des endroits comme New York, cela peut prendre encore plus de temps. Ce sont des « États judiciaires ». Le processus est conçu pour protéger les propriétaires, mais il bloque les ventes.
D’autres États sont « non judiciaires ». Ils sont plus rapides. Au Texas, un prêteur peut demander une saisie dans un délai d’environ 60 jours. C’est une énorme différence.
Demandez à votre agent où en est la propriété dans le processus. Si vous êtes dans un état judiciaire, vous pourriez attendre un an. Sachez-le avant de tomber amoureux de la maison.
3 : Avoir de l’argent liquide en main
L’argent ne fait pas le bonheur. Mais cela achète l’accès. Et cela achète de la vitesse.
Lorsque vous disposez de liquidités, les prêteurs vous prennent au sérieux. Un acompte de 20 à 25 pour cent montre que vous êtes une valeur sûre. Cela permet à votre offre de se démarquer dans un océan d’incertitude.
Mais l’argent ne sert pas uniquement à verser un acompte. Les ventes en difficulté coûtent un supplément.
Vous avez besoin de cette inspection détaillée de l’entrepreneur. Cela coûte environ 350 $. Vous devez également couvrir les réparations. Si les dégâts sont graves, la banque pourrait ne pas approuver votre prêt. Vous aurez peut-être besoin d’un compte séquestre pour les réparations. Ou un deuxième prêt pour rénovation domiciliaire. Votre prêteur doit savoir que la maison sera habitable.
Enfin, vous payez souvent les frais de clôture. Dans une vente normale, le vendeur couvre cela. En cas de saisie, vous payez. Vous payez également des droits de mutation immobilière. Vous réglez les privilèges. L’argent disponible atténue tous les points de friction.
2 : Soyez prêt à faire une offre (sérieuse)
Vous ne pouvez pas rabaisser une banque. Pas vraiment.
Vous pourriez penser que vous pouvez offrir quelques centimes par dollar et que le prêteur désespéré l’acceptera. Ils ne le feront pas. Les banques détestent détenir ces propriétés. Ils veulent qu’ils soient rayés de leurs livres. Mais ils ne perdront pas trop d’argent.
Le prix d’inscription est généralement proche de ce que la banque pense pouvoir obtenir. C’est basé sur des ventes comparables. Tout comme les maisons en bon état.
Si vous souhaitez proposer une offre inférieure, vous avez besoin d’une preuve. Sauvegardez votre offre avec des données de vente comparables. N’insultez pas l’intelligence du prêteur. Les banques ne mènent pas de longues négociations. Ils vous rejetteront après une ou deux offres s’ils pensent pouvoir en obtenir davantage. Faites en sorte que votre première offre compte.
1 : Utilisez l’évaluation de votre prêteur de manière stratégique
L’évaluation est votre levier. Mais seulement si vous l’utilisez correctement.
Lorsque vous faites une offre, la banque ordonne une expertise. Cela détermine le montant du prêt. Si l’évaluation est inférieure à votre offre, vous êtes dans une impasse. Vous devez couvrir la différence en espèces. Ou alors il faut baisser le prix.
Voici l’astuce : utilisez l’évaluation pour renégocier.
Si l’évaluateur de la banque estime que la maison vaut moins que ce que vous avez proposé, vous avez la preuve que le prix est trop élevé. Retournez chez le prêteur. Dites : « L’évaluation prend en charge une valeur inférieure. Je la ferai correspondre. »
Les banques ne veulent pas que le prêt échoue. Ils acceptent souvent de baisser le prix pour correspondre à l’évaluation. Cela vous fait économiser des milliers.
Mais n’attendez pas la dernière minute. Faites pression pour l’évaluation le plus tôt possible. Et gardez les estimations de votre entrepreneur à portée de main. Si l’évaluation est faible en raison de dommages, montrez à la banque les frais de réparation. Cela ajoute du contexte. Cela montre que vous savez ce que vous achetez.
L’évaluation n’est pas seulement un chiffre. C’est une confrontation avec la réalité. Et parfois, c’est votre meilleur outil pour faire baisser le prix.
“L’expertise est votre levier. Mais seulement si vous l’utilisez correctement.”
Il y a toujours un autre obstacle. Un privilège caché. Un problème structurel. Un retard bureaucratique qui s’éternise pendant des mois. Vous pourriez gagner la guerre des enchères. Vous pourriez conclure l’affaire. Mais le vrai travail commence une fois que les clés sont entre vos mains.
La maison est déjà en ruine. C’est vous qui tenez la clé.
L’achat d’une propriété en difficulté n’est pas un scénario de cauchemar. C’est une stratégie. Vous avez un effet de levier. Surtout quand la maison s’effondre. Les prêteurs veulent se débarrasser de ces actifs. Ils ne veulent pas détenir le journal. Mais ce ne sont pas des organismes de bienfaisance. Ils ont des directives strictes.
Si la banque refuse de baisser le prix d’une maison qui nécessite des travaux sérieux, vous devez procéder à une escalade. Ne vous contentez pas de discuter. Demandez les chiffres. Demandez une évaluation complète. Ce n’est pas un coup d’œil désinvolte. Il s’agit d’une évaluation détaillée utilisée pour déterminer le montant du prêt. Le prêteur doit savoir quelle est la valeur réelle du bien dans son état actuel.
Pourquoi les évaluations sont importantes pour les maisons en mauvais état
Une évaluation est la vérité objective sur un marché subjectif. On pourrait penser que la maison vaut 200 000 $. La banque pourrait dire 180 000 $. Si l’évaluation est inférieure au prix demandé, vous avez une arme. Utilisez-le.
C’est ainsi que vous persuadez la banque d’accepter une offre inférieure. Les données sont de votre côté. Le prêteur ne peut pas prêter plus que la valeur de la propriété. C’est un filet de sécurité pour eux. Si la maison est en mauvais état, l’évaluation en tiendra compte. Les réparations coûtent de l’argent. Cela réduit la valeur.
L’expertise est une évaluation détaillée de la maison que les prêteurs utilisent pour déterminer le montant qu’ils vous prêteront. Si le prix est bas, vous avez une raison de renégocier.
Étapes à suivre lorsque le nombre est faible
- Demandez le rapport. Ne les croyez pas sur parole. Lisez-le.
- Comparez les compositions. Regardez des maisons similaires. Sont-ils vraiment en meilleure forme ?
- Mettez en surbrillance les dégâts. Énumérez chaque problème. Dégâts des eaux. Problèmes de toiture. Fissures des fondations.
- Renégocier. Montrez au prêteur l’écart entre le prix et la valeur.
Il ne s’agit pas d’être difficile. Il s’agit d’être précis. Les maisons en difficulté ont souvent des coûts cachés. L’évaluation permet de les quantifier. Si la banque ne bouge pas, vous pouvez vous en aller. Ou vous pouvez demander des réparations. Mais généralement, ils baissent le prix. C’est plus propre pour eux. Moins de risque.
Et s’ils disent toujours non ?
Parfois, la banque est têtue. Ou alors l’évaluation était erronée. Vous pourriez avoir besoin d’un deuxième avis. Ou vous devrez peut-être vous éloigner. Mais n’ignorez pas le signal. Une évaluation faible est un signal d’alarme. Cela signifie que vous payez trop cher. À moins d’avoir un budget sans limite, écoutez l’évaluateur. Ils voient les fissures que vous pourriez manquer. Ils voient les violations du code. Ils voient les futurs coûts de maintenance.
Le marché est froid. Les taux d’intérêt sont élevés. Les prêteurs sont prudents. Soyez prudent. Faites-les travailler pour leur vente. S’ils ne veulent pas baisser le prix, ils ne veulent pas vraiment vendre. Ou alors ils ne croient pas à la valeur de la propriété. Faites confiance aux chiffres. Ce n’est pas le discours de l’agent inscripteur. Pas votre propre optimisme. Les données froides et concrètes d’un professionnel agréé.
