Bei einer notleidenden Immobilie handelt es sich nicht nur um eine Sanierungsmaßnahme. Es handelt sich um eine Immobilie, bei der der Eigentümer die Zahlung der Hypothek eingestellt hat. Wenn Sie sich Häuser in Kalifornien oder Florida ansehen, werden Sie wahrscheinlich viele davon sehen. Dort brachen die Preise ein. Der Verkauf versiegte. Kreditgeber beschlagnahmten Einheiten zu Tausenden. Zwischen 2008 und 2011 war jeder dritte Hausverkauf von einem in Not geratenen Verkäufer betroffen. Diese Zahl schwankt derzeit. Es kommt auf den Markt an. Einige Regionen sind stabil. Andere bluten Gerechtigkeit.
Die Arten der Belastung sind unterschiedlich. Ein Leerverkauf bedeutet, dass das Haus für weniger als den geschuldeten Betrag verkauft wird. Die Bank erklärt sich damit einverstanden, den Verlust zu tragen, statt eine Zwangsvollstreckung durchzuführen. Sie verhandeln sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Kreditgeber. Zwangsvollstreckungen sind unterschiedlich. Der Kreditgeber ist bereits Eigentümer der Immobilie. Sie nennen es REO – Immobilienbesitz. Diese kommen über Auktionen oder Standardangebote auf den Markt. Ziel ist es, die Verbindlichkeiten aus ihren Büchern zu tilgen.
Durch den Kauf kann Geld gespart werden. Möglicherweise erhalten Sie einen erheblichen Rabatt. Aber es gibt eine Obergrenze. Käufer in Geldnot sind auf der Suche nach Angeboten. Selbst um hässliche Häuser kommt es zu Bietergefechten. Und der Zustand? Schrecklich. Notleidende Häuser werden so verkauft, wie sie sind. Keine Garantien. Keine Offenlegungen. Nur ein Haufen aufgeschobener Wartungsarbeiten und ein Berg Papierkram. Sie müssen bereit sein, bevor Sie ein Angebot abgeben.
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10: Lassen Sie sich eine Hypothek vorab genehmigen
Beginnen Sie mit der Bank. Keine Vorqualifikation. Das ist ein lockeres Gespräch. Lassen Sie sich vorab genehmigen. Das bedeutet, dass der Kreditgeber Ihr Einkommen, Vermögen und Ihre Kreditwürdigkeit überprüft hat. Sie haben die Zahlen ermittelt. Sie haben das Dokument abgestempelt.
Warum ist das für notleidende Immobilien wichtig? Banken bewegen sich langsam. Sie haben strenge Richtlinien. Wenn Sie nur vorab qualifiziert sind, wird Ihr Angebot möglicherweise ignoriert. Sie sehen einen Papiertiger. Wenn sie ein Vorabgenehmigungsschreiben sehen, sehen sie einen ernsthaften Käufer. Es durchdringt den Lärm.
Notverkäufe betreffen mehr als nur den Verkäufer. Der Kreditgeber ist beteiligt. Sie wollen schnell schließen. Ein vorab genehmigter Käufer signalisiert Geschwindigkeit. Es signalisiert Gewissheit. Die Bank muss nicht Monate warten, bis Sie die Finanzierung erhalten. Sie können sich schneller bewegen.
Sie benötigen ein Kreditprogramm, das zu notleidenden Vermögenswerten passt. Herkömmliche Kredite funktionieren möglicherweise nicht. Einige Banken schränken diese Eigenschaften ein. Sie erfordern bestimmte Bedingungen. Vielleicht muss das Haus repariert werden. Vielleicht fällt die Bewertung niedrig aus. Sie brauchen einen Kreditgeber, der die Landschaft versteht. FHA 203(k)-Darlehen sind eine häufige Wahl. Sie bündeln Kaufpreis und Sanierungskosten. Mit dem Darlehen fixieren Sie den Platz. Es gibt auch konventionelle Optionen. Aber sie sind strenger.
Stöbern Sie herum. Rufen Sie nicht einfach Ihre Filiale vor Ort an. Suchen Sie nach Kreditgebern, die auf Zwangsvollstreckungen spezialisiert sind. Sie kennen die Fallstricke. Sie kennen den Papierkram. Sie wissen, wie man den REO-Prozess steuert. Ein allgemeiner Hypothekenmakler könnte die Nuance übersehen. Die Differenz kann die Differenz zwischen einer verpassten Chance und einer festgeschriebenen Rate bedeuten.
Holen Sie sich den Brief schriftlich. Mündliche Zusicherungen haben in einer Situation mit mehreren Angeboten keine Bedeutung. Sie benötigen das PDF. Der mit dem Namen des Kreditgebers. Der mit dem Ablaufdatum. Halten Sie es auf dem neuesten Stand. Wenn sich Ihre finanzielle Situation vor dem Abschluss ändert, rufen Sie an. Warten Sie nicht bis zur Inspektion.
Dieser Schritt ist nicht verhandelbar. Sie konkurrieren mit Geldanlegern. Sie konkurrieren
Warum die Vorabgenehmigung nicht nur Papierkram ist
Sie glauben, dass Sie bereit sind, ein Angebot abzugeben. Sie haben das Geld gespart. Du bist durch die leeren Räume gegangen. Aber die Bank hat noch nicht abgesegnet.
Machen Sie diesen Fehler nicht.
Banker, die notleidende Immobilienangebote genehmigen, sind nicht auf der Suche nach Träumern. Sie suchen nach Gewissheit. Wenn Sie in einen Bieterkrieg gegen einen Hausverkäufer geraten, der alles in bar bezahlt, sind Sie bereits im Rückstand. Investoren handeln schnell. Sie warten nicht auf Underwriter. Sie machen sich keine Sorgen um die Kreditwürdigkeit. Sie überweisen das Geld einfach.
Um sie zu besiegen, muss man kugelsicher sein. Lassen Sie sich eine Hypothek vorab genehmigen, bevor Sie überhaupt einen Blick auf die Auflistung werfen. Bevor Sie sich das Inserat ansehen, lassen Sie es sich vorab genehmigen.
Hier geht es nicht darum, Interesse zu zeigen. Es geht darum zu beweisen, dass Sie ein verlässlicher Interessent sind. Wenn die Bank des Verkäufers Ihr Vorabgenehmigungsschreiben sieht, sieht sie ein geringeres Risiko. Sie sehen eine Transaktion, die nicht in der dritten Woche scheitert, weil Ihr Kredit abgelehnt wurde.
Was passiert, wenn die Großbanken Nein sagen?
Nicht jede Vorabgenehmigung ist gleich. Manche Häuser sind so beschädigt, dass normale Kreditgeber sich weigern, sie anzufassen. Wenn das Dach weg ist oder das Fundament Risse aufweist, sind herkömmliche Kredite oft mit einem harten „Nein“ verbunden.
In diesen Fällen haben Sie Optionen. Möglicherweise benötigen Sie zusätzliches Bargeld, um die Reparaturen komplett finanzieren zu können. Oder Sie prüfen Zweitkredite speziell für Renovierungen.
Wenn Ihre Kreditwürdigkeit nicht einwandfrei ist, sollten Sie sich nicht gleich an die großen Nationalbanken wenden. Kleine Regionalbanken und Kreditgenossenschaften sind oft flexibler. Sie betrachten das Gesamtbild, nicht nur einen FICO-Score.
„Wenn Sie Schwierigkeiten haben, eine Vorabgenehmigung zu erhalten, sollten Sie alternative Kreditquellen in Betracht ziehen.“
Auch die US-Regierung verfügt über ein Sicherheitsnetz. FHA-Darlehen, die von der Federal Housing Administration unterstützt werden, erfordern geringere Anzahlungen als herkömmliche Darlehen. Es ist eine Möglichkeit für Käufer mit unzureichender Bonität, einen Fuß in die Tür zu bekommen. Beachten Sie jedoch, dass diese Kredite ihre eigenen Besonderheiten und Gebühren haben. Rechnen Sie nach, bevor Sie sich verpflichten.
9: Finden Sie einen Agenten, der Erfahrung mit Notverkäufen hat
Die meisten Immobilienmakler haben sich noch nie mit einer Zwangsvollstreckung befasst. Sie haben noch nie mit dem Vermögensverwalter einer Bank verhandelt. Sie haben den rechtlichen Schlamassel eines Leerverkaufs nie entwirrt.
Wenn Sie einen Neuling einstellen, bezahlen Sie ihn dafür, dass er auf eigene Kosten lernt. Und die Kosten sind nicht nur ihre Provision. Es ist Zeit. Es ist Stress. Es besteht die Gefahr, das Haus zu verlieren, weil die Unterlagen einen Tippfehler enthielten.
Sie brauchen einen Agenten, der das schon einmal gesehen hat. Achten Sie insbesondere auf Zertifizierungen.
Die National Association of Realtors hat bereits 2009 ein Zertifizierungsprogramm für Leerverkäufe und Zwangsvollstreckungen eingeführt. Makler, die dieses Abzeichen besitzen, haben an Weiterbildungskursen teilgenommen. Sie kennen die nationalen und staatlichen Gesetze rund um Zwangsvollstreckungen. Sie wissen, wie man ein Angebot so strukturiert, dass eine Bank es nicht aus technischen Gründen ablehnt.
Es gibt auch die Auszeichnung „Certified Distressed Property Expert“ des Distressed Property Institute. Dies ist ein weiterer Beweis dafür, dass sie die einzigartigen Probleme verstehen, die diese Verkäufe mit sich bringen.
Aber Zertifizierungen sind nicht alles. Fordern Sie einen Abschlussnachweis an.
Wie viele Leerverkäufe oder Zwangsvollstreckungen wurden tatsächlich abgeschlossen? Ein Dutzend ist ein guter Maßstab. Es zeigt, dass sie die Krise oft genug durchgemacht haben, um Sie ohne mit der Wimper zu zucken zu führen. Sie wissen, welche Bank langsam ist. Sie wissen, mit welchem Beamten man gut zusammenarbeiten kann. Sie wissen aus dem Papierkram, wo die Leichen begraben sind.
Ohne diese Erfahrung raten Sie nur. Damit haben Sie einen Leitfaden.
8: Investieren Sie nicht in eine notleidende Nachbarschaft
Die Lage ist alles. Dies ist die erste Immobilienregel. Aber bei notleidenden Immobilien kann man sich leicht vom Preis verführen lassen.
Der Kauf eines Fixer-Upper in einer guten Nachbarschaft ist ein kluger Schachzug. Sie zahlen weniger im Voraus. Sie bauen Eigenkapital auf, während sich die Region erholt. Sie setzen auf die Gemeinschaft, nicht nur auf das Haus.
Aber ein spottbilliges Haus in einem sterbenden Viertel ist eine Falle.
Schauen Sie sich den Block an. Steht jedes Haus auf der Straße in der Zwangsvollstreckung? Stehen die Eigentumswohnungen im Hochhaus größtenteils leer? Wenn die Antwort „Ja“ lautet, gehen Sie weg.
Warum? Denn man kann nicht vorhersagen, wann sich der Markt erholen wird. In einigen Bereichen ist dies nie der Fall. Sie könnten am Ende auf einer Immobilie sitzen bleiben, die jedes Jahr an Wert verliert. Es kann sein, dass Sie mehr Hypothekenschulden haben, als das Haus tatsächlich wert ist. Das ist genau die gleiche Falle, in die der Vorbesitzer getappt ist.
Versuchen Sie nicht, ein Held für einen schwachen Markt zu sein. Suchen Sie nach Stadtteilen, die bereits die Talsohle erreicht haben. Suchen Sie nach Stabilität. Ein günstiges Haus in einer stabilen Gegend ist eine Investition. Ein billiges Haus in einer heruntergekommenen Gegend ist eine Gefahr.
7: Holen Sie sich eine professionelle Hausinspektion
Man sieht die rissigen Wände. Man kann den Schimmel riechen. Man erkennt, dass der Boden schräg ist. Doch mit einer Sichtprüfung kommt man nur bedingt weiter.
Notleidende Immobilien verbergen Dinge. Wasserschaden hinter Trockenbau. Verrottete Rahmen in den Wänden. Elektroarbeiten wurden vom Vorbesitzer oder von niemandem durchgeführt.
Ein professioneller Hausinspektor betrachtet nicht nur die Oberfläche. Sie ziehen den Teppich hoch. Sie überprüfen den Dachboden. Sie testen die Schalttafel. Sie suchen nach Anzeichen eines Schädlingsbefalls, den Sie vom Bürgersteig aus nie sehen würden.
Das ist kein Luxus. Es ist eine Versicherung.
Wenn Sie ein notleidendes Haus kaufen, beträgt die Marge
Für jeden Kauf ist eine vollständige Hausinspektion erforderlich. Aber bei Leerverkäufen und Zwangsvollstreckungen ist es nicht verhandelbar. Bei diesen Angeboten handelt es sich ausschließlich um „wie sie sind“. Der Verkäufer – in der Regel eine Bank oder ein in Not geratener Eigentümer – übernimmt keinen Schadensersatz. Du tust. Sobald Sie unterschreiben, liegt das Problem bei Ihnen.
Banken bieten keine Kredite für Reparaturen an. Der Preis für das Haus war bereits niedrig. Bei Reparaturen kann man nicht weiter nach unten verhandeln. Sie müssen den Schaden im Voraus kennen. Die Inspektion deckt die tatsächlichen Kosten für die Bewohnbarkeit des Hauses auf.
Warum Standardinspektionen nicht ausreichen
Ein Generalinspektor prüft das Gesamtbild. Sie betrachten das Dach, das Fundament und die Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik. Aber in notleidenden Immobilien verbergen sich spezifische Fäule. Sie benötigen Spezialinspektionen. Schimmel, Schädlinge, Abwassersysteme. Diese Experten gehen tiefer. Sie finden Probleme, die ein Generalist möglicherweise übersieht.
Wenn Sie sie überspringen, kaufen Sie blind. Und blind ist teuer.
Die Walk-Away-Regel
Hier ist die harte Linie. Wenn ein Eigentümer oder Kreditgeber eine Besichtigung verweigert? Geh weg. Sofort.
Keine Ausnahmen. Nein: „Wir werden ihnen da vertrauen.“ Sie verbergen etwas. Oder sie wissen, dass das Haus eine Geldgrube ist. So oder so, du verlierst.
Seien Sie bereit für Reparaturen
Beim Kauf in einer Notlage handelt es sich nicht nur um den Kauf eines Hauses. Es geht darum, ein Projekt zu kaufen. Sie brauchen Bargeld. Nicht nur wegen der Anzahlung. Für die Schraubenschlüssel. Das Bauholz. Die Zeit.
Die meisten Käufer unterschätzen dies. Sie sehen den niedrigen Preis. Sie sehen die 20.000 US-Dollar an aufgeschobener Wartung nicht. Seien Sie nicht dieser Käufer.
Wichtige Begriffe, die Sie beachten sollten:
* Istzustand : Sie akzeptieren alle Mängel.
* Spezielle Inspektionen : Auf Schimmel, Schädlinge, Klärgruben.
* Keine Preiszugeständnisse : Banken werden die Preise für Reparaturen nicht senken.
* Walk-away-Punkt : Verweigerung der Inspektion.
Sie kaufen nicht nur Quadratmeter. Sie erben die Vernachlässigung eines anderen. Überprüfen Sie die Rohre. Überprüfen Sie den Schimmel. Überprüfen Sie die Schädlinge. Wenn sie Nein zur Inspektion sagen? Laufen. Es gibt immer ein anderes Haus. Und hoffentlich eines, das einen Blick unter die Motorhaube ermöglicht, bevor man das Auto kauft.
Eine Zwangsvollstreckung ist nicht nur ein finanzieller Rückschlag für den Vorbesitzer. Oft handelt es sich um einen Tatort, der nur darauf wartet, passiert zu werden. Wenn Menschen aus ihren Häusern geworfen werden, kocht die Wut über. Während der schlimmsten Phase der Immobilienkrise haben die Eigentümer ihre eigenen Häuser komplett entkernt. Sie nahmen Geräte mit. Sie rissen Beleuchtungskörper heraus. Manchmal taten sie es gegen Bargeld.
Leere Häuser werden zu Anziehungspunkten für Hausbesetzer und Vandalen. Diese neuen Bewohner hinterlassen Schmutz. Sie hinterlassen Schäden. Auch auf diese Objekte haben es Diebe abgesehen. Kupferleitungen und -rohre lassen sich leicht aus Wänden herausreißen und als Schrott verkaufen. Das Ergebnis? Ein Haus, das wie ein Wrack aussieht, bevor man überhaupt die Schlüssel abholt.
Das klingt erschreckend. Aber wenn Sie bereit sind, sich die Hände schmutzig zu machen – oder jemanden damit zu beauftragen – können Sie stark beschädigte Immobilien für weniger Geld kaufen. Sie müssen wahrscheinlich Reparaturen durchführen. Aus diesem Grund benötigen Sie einen Bauunternehmer, der sich das Haus vor dem Kauf ansieht.
Dies ist kein Ersatz für eine normale Hausinspektion. Ein Auftragnehmer erstellt Ihnen realistische Kostenvoranschläge für die Reparatur. Sie verwenden diese Zahlen, um Ihr Angebot anzupassen. Überspringen Sie diesen Schritt nicht.
5: Seien Sie geduldig mit der Bank
Der Kauf einer notleidenden Immobilie ist eine Belastungsprobe. Es kommt zu Verzögerungen. Sie werden Bürokratie bekämpfen. Bei einem normalen Verkauf verhandeln Sie mit dem Hausbesitzer. Bei einer Zwangsvollstreckung verhandeln Sie mit der Bank.
Banken sind bürokratische Ungeheuer. Ihre Zeitleiste ist ihnen egal. Sie kümmern sich um ihren Prozess. Rechnen Sie mit einer Wartezeit von mehreren Wochen. Oder Monate. Damit die Bank auf ein Angebot reagiert.
Es gibt eine Möglichkeit, dies zu beschleunigen. Prüfen Sie, ob die Immobilie für das Home Affordable Foreclosure Alternatives-Programm (HAFA) qualifiziert ist. Sollte dies der Fall sein, können Sie die Bank dazu zwingen, innerhalb von 30 Tagen zu antworten. Das ist ein riesiger Vorteil.
Weitere Verzögerungen lauern im Verborgenen. Wenn der Vorbesitzer eine zweite Hypothek hatte, muss dieser Kreditgeber abzeichnen. Wenn das Darlehen verbrieft war – also gebündelt an Investoren verkauft wurde –, benötigen Sie die Genehmigung des aktuellen Investmentmanagers. Möglicherweise haben vier, fünf oder sogar sechs Parteien Ihrem Deal zugestimmt. Das ist ein überfüllter Verhandlungstisch.
4: Kennen Sie die Zwangsvollstreckungsgesetze Ihres Staates
Der Standort ist wichtig. Große Zeit. Die Landesgesetze schreiben vor, wie schwer es ist, eine Zwangsvollstreckung zu erkaufen.
Einige Staaten verlangen ein gerichtliches Verfahren. Das ist langsam. Es kann bis zu 12 Monate dauern. An Orten wie New York kann es sogar noch länger dauern. Dies sind „Gerichtsstaaten“. Das Verfahren soll Hausbesitzer schützen, bremst jedoch den Verkauf.
Andere Staaten sind „nichtgerichtlich“. Sie sind schneller. In Texas kann ein Kreditgeber innerhalb von etwa 60 Tagen eine Zwangsvollstreckung beantragen. Das ist ein gewaltiger Unterschied.
Fragen Sie Ihren Makler, wo sich die Immobilie im Prozess befindet. Wenn Sie sich in einem Rechtsstaat befinden, können Sie ein Jahr warten. Wissen Sie das, bevor Sie sich in das Haus verlieben.
3: Halten Sie Bargeld bereit
Geld kauft kein Glück. Aber es erkauft Zugang. Und es kauft Geschwindigkeit.
Wenn Sie über Bargeld verfügen, werden Sie von Kreditgebern ernst genommen. Mit einer Anzahlung von 20 bis 25 Prozent sind Sie auf der sicheren Seite. Dadurch sticht Ihr Angebot in einem Meer der Unsicherheit hervor.
Aber Bargeld dient nicht nur der Anzahlung. Notverkäufe kosten extra.
Sie benötigen eine detaillierte Inspektion des Auftragnehmers. Das kostet ungefähr 350 $. Sie müssen auch Reparaturen abdecken. Wenn der Schaden schwerwiegend ist, kann es sein, dass die Bank Ihren Kredit nicht genehmigt. Für Reparaturen benötigen Sie möglicherweise ein Treuhandkonto. Oder ein Zweitwohnungsbaudarlehen. Ihr Kreditgeber muss wissen, dass das Haus bewohnbar ist.
Schließlich zahlen Sie oft auch die Abschlusskosten. Bei einem normalen Verkauf übernimmt hierfür der Verkäufer. Bei einer Zwangsvollstreckung zahlen Sie. Sie zahlen auch Grunderwerbsteuer. Sie begleichen Pfandrechte. Der Kassenbestand glättet jeden Reibungspunkt.
2: Seien Sie bereit, ein (ernsthaftes) Angebot zu machen
Man kann eine Bank nicht kleinreden. Nicht wirklich.
Man könnte meinen, man könne einen Cent auf den Dollar anbieten, und der verzweifelte Kreditgeber würde ihn annehmen. Das werden sie nicht. Banken hassen es, diese Immobilien zu halten. Sie wollen, dass sie aus ihren Büchern gestrichen werden. Aber sie werden nicht allzu viel Geld verlieren.
Der Listenpreis liegt in der Regel nahe an dem, was die Bank für möglich hält. Es basiert auf vergleichbaren Umsätzen. Genau wie nicht notleidende Häuser.
Wenn Sie niedriger anbieten möchten, benötigen Sie einen Nachweis. Untermauern Sie Ihr Angebot mit vergleichbaren Verkaufsdaten. Beleidigen Sie nicht die Intelligenz des Kreditgebers. Banken führen keine langen Verhandlungen. Sie werden Sie nach ein oder zwei Angeboten ablehnen, wenn sie denken, dass sie mehr bekommen können. Sorgen Sie dafür, dass Ihr erstes Angebot zählt.
1: Nutzen Sie die Bewertung Ihres Kreditgebers strategisch
Die Bewertung ist Ihr Hebel. Aber nur, wenn man es richtig nutzt.
Wenn Sie ein Angebot unterbreiten, beauftragt die Bank ein Wertgutachten. Dadurch wird die Kredithöhe bestimmt. Fällt die Bewertung schlechter aus als Ihr Angebot, sind Sie in der Zwickmühle. Die Differenz müssen Sie in bar begleichen. Oder Sie müssen den Preis senken.
Hier ist der Trick: Nutzen Sie das Gutachten, um neu zu verhandeln.
Wenn der Gutachter der Bank feststellt, dass das Haus weniger wert ist, als Sie angeboten haben, haben Sie den Beweis, dass der Preis zu hoch ist. Gehen Sie zurück zum Kreditgeber. Sagen Sie: „Die Bewertung unterstützt einen niedrigeren Wert. Ich werde ihn angleichen.“
Die Banken wollen nicht, dass der Kredit scheitert. Oft sind sie damit einverstanden, den Preis entsprechend der Bewertung zu senken. Dadurch sparen Sie Tausende.
Aber warten Sie nicht bis zur letzten Minute. Fordern Sie frühzeitig ein Gutachten an. Halten Sie die Kostenvoranschläge Ihres Auftragnehmers stets griffbereit. Fällt das Gutachten aufgrund eines Schadens niedrig aus, weisen Sie der Bank die Reparaturkosten vor. Es fügt Kontext hinzu. Es zeigt, dass Sie wissen, was Sie kaufen.
Die Bewertung ist nicht nur eine Zahl. Es ist ein Realitätscheck. Und manchmal ist es das beste Mittel, um den Preis zu senken.
„Die Bewertung ist Ihr Druckmittel. Aber nur, wenn Sie es richtig nutzen.“
Es gibt immer eine weitere Hürde. Ein verstecktes Pfandrecht. Ein strukturelles Problem. Eine bürokratische Verzögerung, die sich über Monate hinzieht. Sie könnten den Bieterkampf gewinnen. Sie könnten den Deal abschließen. Aber die eigentliche Arbeit beginnt erst, wenn Sie die Schlüssel in der Hand haben.
Das Haus ist bereits kaputt. Du bist nur derjenige, der den Schraubenschlüssel in der Hand hält.
Der Kauf einer notleidenden Immobilie ist kein Albtraumszenario. Es ist eine Strategie. Sie haben Einfluss. Vor allem, wenn das Haus auseinanderfällt. Kreditgeber wollen diese Vermögenswerte veräußern. Sie wollen das Papier nicht behalten. Aber sie sind keine Wohltätigkeitsorganisationen. Sie haben strenge Richtlinien.
Wenn die Bank sich weigert, den Preis für ein Haus zu senken, das ernsthafte Renovierungsarbeiten erfordert, müssen Sie eskalieren. Streiten Sie nicht nur. Fragen Sie nach den Zahlen. Fordern Sie ein umfassendes Gutachten an. Das ist kein beiläufiger Blick. Dabei handelt es sich um eine detaillierte Wertermittlung zur Ermittlung der Kreditsumme. Der Kreditgeber muss wissen, was der Vermögenswert in seinem aktuellen Zustand tatsächlich wert ist.
Warum Wertgutachten für Häuser in schlechtem Zustand wichtig sind
Eine Bewertung ist die objektive Wahrheit in einem subjektiven Markt. Man könnte meinen, das Haus sei 200.000 Dollar wert. Die Bank könnte 180.000 US-Dollar sagen. Liegt das Gutachten unter dem geforderten Preis, haben Sie eine Waffe. Benutze es.
So überzeugen Sie die Bank, ein günstigeres Angebot anzunehmen. Die Daten sind auf Ihrer Seite. Der Kreditgeber kann nicht mehr leihen, als die Immobilie wert ist. Es ist ein Sicherheitsnetz für sie. Wenn sich das Haus in einem schlechten Zustand befindet, wird dies im Wertgutachten berücksichtigt. Reparaturen kosten Geld. Das mindert den Wert.
Beim Wertgutachten handelt es sich um eine detaillierte Bewertung des Eigenheims, anhand derer Kreditgeber den Betrag bestimmen, den sie Ihnen leihen. Wenn es niedrig ausfällt, haben Sie einen Grund, neu zu verhandeln.
Schritte, die Sie unternehmen sollten, wenn die Zahl niedrig ist
- Fordern Sie den Bericht an. Verlassen Sie sich nicht auf ihr Wort. Lesen Sie es.
- Vergleichen Sie die Wettbewerbe. Schauen Sie sich ähnliche Häuser an. Sind sie wirklich in besserer Verfassung?
- Heben Sie den Schaden hervor. Listen Sie jedes Problem auf. Wasserschaden. Probleme mit dem Dach. Risse im Fundament.
- Neu verhandeln. Zeigen Sie dem Kreditgeber die Lücke zwischen Preis und Wert.
Hier geht es nicht darum, schwierig zu sein. Es geht darum, genau zu sein. In Nothäusern entstehen oft versteckte Kosten. Das Gutachten hilft, diese zu quantifizieren. Wenn die Bank nicht nachgibt, können Sie weggehen. Oder Sie können eine Reparatur anfordern. Aber normalerweise senken sie den Preis. Für sie ist es sauberer. Weniger Risiko.
Was ist, wenn sie immer noch Nein sagen?
Manchmal ist die Bank hartnäckig. Oder das Gutachten war fehlerhaft. Möglicherweise benötigen Sie eine zweite Meinung. Oder Sie müssen weggehen. Aber ignorieren Sie das Signal nicht. Eine niedrige Bewertung ist ein Warnsignal. Das bedeutet, dass Sie zu viel bezahlen. Sofern Sie nicht über ein unerschöpfliches Budget verfügen, hören Sie auf den Gutachter. Sie sehen die Risse, die Sie vielleicht übersehen. Sie sehen die Verstöße gegen den Kodex. Sie sehen die zukünftigen Wartungskosten.
Der Markt ist kalt. Die Zinsen sind hoch. Kreditgeber sind vorsichtig. Seien Sie vorsichtig. Lassen Sie sie für ihren Verkauf arbeiten. Wenn sie den Preis nicht senken wollen, wollen sie nicht wirklich verkaufen. Oder sie glauben nicht an den Wert der Immobilie. Vertrauen Sie den Zahlen. Nicht der Pitch des Maklers. Nicht Ihr eigener Optimismus. Die kalten, harten Daten eines lizenzierten Fachmanns.
