Uma propriedade em dificuldades não é apenas um conserto superior. É um imóvel cujo proprietário deixou de pagar a hipoteca. Se você estiver procurando casas na Califórnia ou na Flórida, provavelmente verá muitas delas. Os preços despencaram lá. As vendas secaram. Os credores retomaram unidades aos milhares. Entre 2008 e 2011, uma em cada três vendas de casas envolveu um vendedor em dificuldades. Esse número flutua agora. Depende do mercado. Algumas regiões estão estáveis. Outros estão sangrando pela equidade.
Os tipos de sofrimento são diferentes. Uma venda a descoberto significa que a casa é vendida por menos do que o devido. O banco concorda em assumir a perda em vez de executar a hipoteca. Você negocia tanto com o vendedor quanto com o credor. As execuções hipotecárias são diferentes. O credor já é dono do local. Eles chamam isso de REO – propriedade imobiliária. Eles chegam ao mercado por meio de leilões ou listagens padrão. O objetivo é eliminar a responsabilidade de seus livros.
Comprar um pode economizar dinheiro. Você pode conseguir um grande desconto. Mas há um teto. Compradores sem dinheiro procuram negócios. As guerras de licitações surgem até mesmo para casas feias. E a condição? Terrível. Casas em dificuldades são vendidas como estão. Sem garantias. Sem divulgações. Apenas uma pilha de manutenção adiada e uma montanha de papelada. Você precisa estar pronto antes de fazer uma oferta.
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10: Obtenha pré-aprovação para uma hipoteca
Comece com o banco. Não é uma pré-qualificação. Isso é uma conversa casual. Seja pré-aprovado. Isso significa que o credor verificou sua renda, ativos e crédito. Eles calcularam os números. Eles carimbaram o documento.
Por que isso é importante para propriedades em dificuldades? Os bancos movem-se lentamente. Eles têm diretrizes rígidas. Se você for apenas pré-qualificado, eles poderão ignorar sua oferta. Eles veem um tigre de papel. Se virem uma carta de pré-aprovação, verão um comprador sério. Isso corta o ruído.
Vendas problemáticas envolvem mais do que apenas o vendedor. O credor está envolvido. Eles querem fechar rapidamente. Um comprador pré-aprovado sinaliza velocidade. Sinaliza certeza. O banco não precisa esperar meses para você garantir o financiamento. Eles podem se mover mais rápido.
Você precisa de um programa de empréstimo adequado a ativos em dificuldades. Os empréstimos convencionais padrão podem não funcionar. Alguns bancos restringem essas propriedades. Eles exigem condições específicas. Talvez a casa precise de reparos. Talvez a avaliação seja baixa. Você precisa de um credor que entenda a paisagem. Os empréstimos FHA 203 (k) são uma escolha comum. Eles agrupam o preço de compra e os custos de renovação. Você conserta o lugar com o empréstimo. Também existem opções convencionais. Mas eles são mais rígidos.
Faça compras. Não ligue apenas para sua filial local. Procure credores especializados em execuções hipotecárias. Eles conhecem as armadilhas. Eles conhecem a papelada. Eles sabem como navegar no processo REO. Um corretor de hipotecas genérico pode perder a nuance. A diferença pode significar a diferença entre uma oportunidade perdida e uma taxa bloqueada.
Receba a carta por escrito. Garantias verbais não significam nada em uma situação de oferta múltipla. Você precisa do PDF. Aquele com o nome do credor. Aquele com prazo de validade. Mantenha-o atualizado. Se sua situação financeira mudar antes de fechar, ligue para eles. Não espere até a inspeção.
Esta etapa não é negociável. Você está competindo contra investidores com dinheiro. Você está competindo
Por que a pré-aprovação não é apenas papelada
Você acha que está pronto para licitar. Você economizou o dinheiro. Você andou pelas salas vazias. Mas o banco ainda não assinou.
Não cometa esse erro.
Os banqueiros que aprovam ofertas de imóveis em dificuldades não procuram sonhadores. Eles estão procurando certeza. Se você entrar em uma guerra de lances contra um investidor que paga tudo em dinheiro, você já está atrasado. Os investidores agem rapidamente. Eles não esperam pelos subscritores. Eles não se preocupam com pontuações de crédito. Eles apenas transferem o dinheiro.
Para vencê-los, você precisa ser à prova de balas. Seja pré-aprovado para uma hipoteca antes mesmo de olhar a listagem. Na verdade, antes de olhar a listagem, seja pré-aprovado.
Não se trata de mostrar interesse. Trata-se de provar que você é um cliente potencial confiável. Quando o banco do vendedor vê sua carta de pré-aprovação, ele vê menos riscos. Eles veem uma transação que não desmoronará na terceira semana porque seu empréstimo foi negado.
E se os grandes bancos disserem não?
Nem toda pré-aprovação é criada da mesma forma. Algumas casas estão tão danificadas que os credores convencionais se recusam a tocá-las. Se o telhado desapareceu ou a fundação está rachando, os empréstimos convencionais geralmente vêm com um duro “não”.
Nesses casos, você tem opções. Você pode precisar de dinheiro extra disponível para cobrir os reparos imediatos. Ou você pode procurar segundos empréstimos especificamente para reformas.
Se o seu crédito não estiver impecável, não opte imediatamente pelos grandes bancos nacionais. Os pequenos bancos regionais e as cooperativas de crédito são frequentemente mais flexíveis. Eles analisam o quadro completo, não apenas a pontuação FICO.
“Se tiver problemas para obter pré-aprovação, você pode considerar fontes alternativas de empréstimo.”
O governo dos EUA também tem uma rede de segurança. Os empréstimos FHA, apoiados pela Federal Housing Administration, exigem adiantamentos menores do que os empréstimos convencionais. É uma forma de os compradores com crédito imperfeito entrarem no mercado. Saiba apenas que esses empréstimos têm suas próprias peculiaridades e taxas. Faça as contas antes de se comprometer.
9: Encontre um agente com experiência em vendas problemáticas
A maioria dos corretores imobiliários nunca lidou com uma execução hipotecária. Eles nunca negociaram com o gestor de ativos de um banco. Eles nunca resolveram a confusão jurídica de uma venda a descoberto.
Se você contratar um novato, estará pagando-o para aprender com seu próprio dinheiro. E o custo não é apenas a comissão. Chegou a hora. É estresse. É o risco de perder a casa porque a papelada teve um erro de digitação.
Você precisa de um agente que já tenha visto isso antes. Especificamente, procure certificações.
A Associação Nacional de Corretores de Imóveis introduziu um Programa de Certificação de Vendas a descoberto e Execução hipotecária em 2009. Os agentes que possuem este selo fizeram cursos de educação continuada. Eles conhecem as leis nacionais e estaduais que envolvem execuções hipotecárias. Eles sabem como estruturar uma oferta que um banco não rejeitará por questões técnicas.
Há também a designação Certified Distressed Property Expert do Distressed Property Institute. É mais uma prova de que eles entendem os problemas únicos que essas vendas criam.
Mas as certificações não são tudo. Peça comprovantes de fechamentos.
Quantas vendas a descoberto ou execuções hipotecárias eles realmente fecharam? Uma dúzia é uma boa referência. Isso mostra que eles já passaram por dificuldades o suficiente para guiá-lo sem vacilar. Eles sabem qual banco é lento. Eles sabem com qual oficial é fácil trabalhar. Eles sabem onde os corpos estão enterrados na papelada.
Sem essa experiência, você está apenas adivinhando. Com ele, você tem um guia.
8: Não invista em um bairro em dificuldades
Localização é tudo. Esta é a primeira regra do setor imobiliário. Mas com propriedades em dificuldades, é fácil ser seduzido pelo preço.
Comprar um fixador superior em um bom bairro é uma jogada inteligente. Você paga menos adiantado. Você constrói patrimônio à medida que a área se recupera. Você está apostando na comunidade, não apenas na casa.
Mas uma casa barata num bairro moribundo é uma armadilha.
Olhe para o bloco. Todas as casas na rua estão em execução hipotecária? Os condomínios nos arranha-céus estão quase todos vazios? Se a resposta for sim, vá embora.
Por que? Porque você não pode prever quando o mercado se recuperará. Em algumas áreas, isso nunca acontece. Você pode acabar preso a um imóvel que perde valor a cada ano. Você pode acabar devendo mais na hipoteca do que a casa realmente vale. Essa é exatamente a mesma armadilha em que o proprietário anterior caiu.
Não tente ser um herói para um mercado deprimido. Procure bairros que já atingiram o fundo do poço. Procure estabilidade. Uma casa barata numa zona estável é um investimento. Uma casa barata em uma área em ruínas é um risco.
7: Faça uma inspeção residencial profissional
Você pode ver as paredes rachadas. Você pode sentir o cheiro do mofo. Você pode dizer que o chão está inclinado. Mas uma inspeção visual só leva você até certo ponto.
Propriedades em dificuldades escondem coisas. Danos causados pela água atrás do drywall. Molduras podres dentro das paredes. Trabalho elétrico feito pelo proprietário anterior ou por ninguém.
Um inspetor residencial profissional não olha apenas para a superfície. Eles puxam o tapete. Eles verificam o sótão. Eles testam o painel elétrico. Eles procuram sinais de infestação de pragas que você nunca veria na calçada.
Isso não é um luxo. É um seguro.
Quando você compra uma casa em dificuldades, a margem
Você precisa de uma inspeção residencial completa para qualquer compra. Mas para vendas a descoberto e execuções hipotecárias, não é negociável. Esses negócios são estritamente “como estão”. O vendedor – geralmente um banco ou proprietário em dificuldades – não cobrirá os danos. Você faz. Depois de assinar, você é o dono do problema.
Os bancos não oferecem créditos para reparos. Eles já definiram o preço baixo da casa. Você não pode negociar mais para ajustes. Você precisa saber os danos antecipadamente. A inspeção revela o verdadeiro custo de tornar a casa habitável.
Por que as inspeções padrão não são suficientes
Um inspetor geral verifica o panorama geral. Eles examinam o telhado, a fundação e o HVAC. Mas as propriedades degradadas escondem uma podridão específica. Você precisa de inspeções especializadas. Mofo, pragas, sistemas sépticos. Esses especialistas vão mais fundo. Eles encontram questões que um generalista pode não perceber.
Se você ignorá-los, estará comprando às cegas. E cego é caro.
A regra do afastamento
Aqui está a linha dura. Se um proprietário ou credor recusar uma inspeção? Vá embora. Imediatamente.
Sem exceções. Não, “vamos confiar neles nisso”. Eles estão escondendo alguma coisa. Ou sabem que a casa é um poço de dinheiro. De qualquer maneira, você perde.
Esteja pronto para fazer reparos
Comprar em dificuldades não é apenas comprar uma casa. É comprar um projeto. Você precisa de dinheiro. Não apenas pelo pagamento inicial. Para as chaves. A madeira. A hora.
A maioria dos compradores subestima isso. Eles veem o preço baixo. Eles não veem os US$ 20.000 em manutenção adiada. Não seja esse comprador.
Termos-chave a serem lembrados:
* Condição no estado em que se encontra : Você aceita todos os defeitos.
* Inspeções especializadas : Para mofo, pragas, fossa séptica.
* Sem concessões de preços : Os bancos não reduzirão os preços dos reparos.
* Ponto de passagem : Recusa de inspeção.
Você não está apenas comprando metragem quadrada. Você está herdando a negligência de outra pessoa. Verifique os canos. Verifique o molde. Verifique as pragas. Se disserem não à fiscalização? Correr. Sempre há outra casa. E, esperançosamente, um que permita que você olhe por baixo do capô antes de comprar o carro.
A execução hipotecária não é apenas um revés financeiro para o proprietário anterior. Muitas vezes é uma cena de crime esperando para acontecer. Quando as pessoas são expulsas de suas casas, a raiva transborda. Durante o pior da crise imobiliária, os proprietários despojaram as suas próprias casas. Eles levaram eletrodomésticos. Eles arrancaram luminárias. Às vezes eles faziam isso por dinheiro.
Casas vazias tornam-se ímãs para invasores e vândalos. Esses novos ocupantes deixam sujeira. Eles deixam danos. Os ladrões também têm como alvo essas propriedades. Fiações e tubos de cobre são fáceis de arrancar das paredes e vender como sucata. O resultado? Uma casa que parece um desastre antes mesmo de você pegar as chaves.
Isso parece assustador. Mas se você estiver disposto a sujar as mãos – ou contratar alguém para fazer isso – você pode comprar propriedades seriamente danificadas por menos. Provavelmente você precisará fazer reparos. É por isso que você precisa de um empreiteiro para examinar a casa antes de comprá-la.
Isto não substitui uma inspeção residencial padrão. Um empreiteiro fornece estimativas realistas de reparos. Você usa esses números para ajustar sua oferta. Não pule esta etapa.
5: Seja paciente com o banco
Comprar um imóvel em dificuldades é um teste de resistência. Você enfrentará atrasos. Você lutará contra a burocracia. Numa venda normal, você negocia com o proprietário. Em uma execução hipotecária, você negocia com o banco.
Os bancos são feras burocráticas. Eles não se importam com sua linha do tempo. Eles se preocupam com seu processo. Espere esperar semanas. Ou meses. Para o banco responder a uma oferta.
Existe uma maneira de acelerar isso. Verifique se a propriedade se qualifica para o programa Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA). Se isso acontecer, você pode forçar o banco a responder dentro de 30 dias. Essa é uma grande vantagem.
Outros atrasos espreitam nas sombras. Se o proprietário anterior tivesse uma segunda hipoteca, esse credor deverá assinar. Se o empréstimo foi securitizado – vendido em pacotes aos investidores – você precisa da aprovação do atual gestor de investimentos. Você pode ter quatro, cinco ou até seis partes aprovando seu acordo. É uma mesa de negociação lotada.
4: Conheça as leis de execução hipotecária do seu estado
A localização é importante. Grande momento. As leis estaduais determinam o quão difícil é comprar uma execução hipotecária.
Alguns estados exigem um processo judicial. Isso é lento. Pode levar até 12 meses. Em lugares como Nova York, pode demorar ainda mais. Estes são “estados judiciais”. O processo foi projetado para proteger os proprietários, mas paralisa as vendas.
Outros estados são “não judiciais”. Eles são mais rápidos. No Texas, um credor pode solicitar a execução hipotecária em cerca de 60 dias. Essa é uma enorme diferença.
Pergunte ao seu agente onde está a propriedade no processo. Se você estiver em um estado judicial, poderá esperar um ano. Saiba disso antes de se apaixonar pela casa.
3: Tenha dinheiro em mãos
Dinheiro não compra felicidade. Mas compra acesso. E compra velocidade.
Quando você tem dinheiro, os credores levam você a sério. Um pagamento inicial de 20 a 25 por cento mostra que você é uma aposta segura. Faz com que sua oferta se destaque em um mar de incertezas.
Mas o dinheiro não serve apenas para o pagamento inicial. Vendas angustiadas custam mais.
Você precisa daquela inspeção detalhada do empreiteiro. Isso custa cerca de US $ 350. Você também precisa cobrir reparos. Se o dano for grave, o banco poderá não aprovar o seu empréstimo. Você pode precisar de uma conta de garantia para reparos. Ou um segundo empréstimo para reforma. Seu credor precisa saber que a casa será habitável.
Finalmente, muitas vezes você paga os custos de fechamento. Numa venda normal, o vendedor cobre isso. Em uma execução hipotecária, você paga. Você também paga impostos de transferência de imóveis. Você liquida penhoras. O dinheiro disponível suaviza todos os pontos de atrito.
2: Esteja pronto para fazer uma oferta (séria)
Você não pode rebaixar um banco. Na verdade.
Você pode pensar que pode oferecer centavos por dólar e o credor desesperado aceitará. Eles não vão. Os bancos odeiam manter essas propriedades. Eles os querem fora de seus livros. Mas eles não perderão muito dinheiro.
O preço de listagem geralmente é próximo ao que o banco pensa que pode conseguir. É baseado em vendas comparáveis. Assim como casas não angustiadas.
Se você quiser oferecer menos, você precisa de provas. Faça backup de sua oferta com dados de vendas comparáveis. Não insulte a inteligência do credor. Os bancos não fazem longas negociações de ida e volta. Eles irão rejeitá-lo após uma ou duas ofertas se acharem que podem conseguir mais. Faça sua primeira oferta valer a pena.
1: Use a avaliação do seu credor estrategicamente
A avaliação é a sua vantagem. Mas só se você usar direito.
Quando você faz uma oferta, o banco solicita uma avaliação. Isso determina o valor do empréstimo. Se a avaliação for inferior à sua oferta, você estará em uma situação difícil. Você tem que cobrir a diferença em dinheiro. Ou você tem que baixar o preço.
Aqui está o truque: use a avaliação para renegociar.
Se o avaliador do banco disser que a casa vale menos do que você ofereceu, você tem provas de que o preço é muito alto. Volte para o credor. Diga: “A avaliação suporta um valor mais baixo. Eu igualarei.”
Os bancos não querem que o empréstimo fracasse. Freqüentemente, eles concordam em reduzir o preço para corresponder à avaliação. Isso economiza milhares.
Mas não espere até o último minuto. Empurre para a avaliação mais cedo. E mantenha as estimativas do seu contratante por perto. Se a avaliação for baixa devido aos danos, mostre ao banco os custos do reparo. Ele adiciona contexto. Isso mostra que você sabe o que está comprando.
A avaliação não é apenas um número. É uma verificação da realidade. E, às vezes, é a sua melhor ferramenta para baixar o preço.
“A avaliação é a sua vantagem. Mas somente se você usá-la corretamente.”
Sempre há outro obstáculo. Uma garantia oculta. Uma questão estrutural. Um atraso burocrático que se arrasta por meses. Você pode vencer a guerra de lances. Você pode fechar o negócio. Mas o verdadeiro trabalho começa depois que as chaves estão em suas mãos.
A casa já está quebrada. Você é apenas quem está segurando a chave inglesa.
Comprar um imóvel em dificuldades não é um cenário de pesadelo. É uma estratégia. Você tem vantagem. Principalmente quando a casa está desmoronando. Os credores querem se desfazer desses ativos. Eles não querem segurar o papel. Mas eles não são instituições de caridade. Eles têm diretrizes rígidas.
Se o banco se recusar a baixar o preço de uma casa que precisa de obras sérias, você precisará escalar. Não apenas discuta. Peça os números. Solicite uma avaliação completa. Este não é um olhar casual. É uma avaliação detalhada usada para determinar o valor do empréstimo. O credor precisa saber quanto vale realmente o ativo em seu estado atual.
Por que as avaliações são importantes para casas em más condições
Uma avaliação é a verdade objetiva em um mercado subjetivo. Você pode pensar que a casa vale $ 200.000. O banco pode dizer $ 180.000. Se a avaliação for inferior ao preço pedido, você tem uma arma. Use-o.
É assim que você convence o banco a aceitar uma oferta mais baixa. Os dados estão do seu lado. O credor não pode emprestar mais do que o valor da propriedade. É uma rede de segurança para eles. Se a casa estiver em mau estado, a avaliação refletirá isso. Reparos custam dinheiro. Isso reduz o valor.
A avaliação é uma avaliação detalhada da casa que os credores usam para determinar o valor que irão emprestar a você. Se estiver baixo, você tem um motivo para renegociar.
Passos a serem seguidos quando o número é baixo
- Solicite o relatório. Não acredite apenas na palavra deles. Leia.
- Compare as comparações. Veja casas semelhantes. Eles estão realmente em melhor forma?
- Destaque os danos. Liste todos os problemas. Danos causados pela água. Problemas de telhado. Rachaduras na fundação.
- Renegociar. Mostre ao credor a diferença entre preço e valor.
Não se trata de ser difícil. Trata-se de ser preciso. As casas em dificuldades muitas vezes têm custos ocultos. A avaliação ajuda a quantificá-los. Se o banco não ceder, você pode ir embora. Ou você pode solicitar reparos. Mas geralmente eles baixam o preço. É mais limpo para eles. Menos risco.
E se eles ainda disserem não?
Às vezes o banco é teimoso. Ou a avaliação foi falha. Você pode precisar de uma segunda opinião. Ou você pode precisar ir embora. Mas não ignore o sinal. Uma avaliação baixa é uma bandeira vermelha. Isso significa que você está pagando demais. A menos que você tenha um orçamento ilimitado, ouça o avaliador. Eles veem as rachaduras que você pode perder. Eles veem as violações do código. Eles veem os custos futuros de manutenção.
O mercado está frio. As taxas de juros são altas. Os credores são cautelosos. Tenha esse cuidado. Faça-os trabalhar para sua venda. Se não querem baixar o preço, na verdade não querem vender. Ou não acreditam no valor do imóvel. Confie nos números. Não é a proposta do agente de listagem. Não é o seu próprio otimismo. Os dados frios e concretos de um profissional licenciado.
