Nemovitost v nouzi není jen dům, který potřebuje opravy. Jedná se o nemovitost, jejíž majitel přestal splácet hypotéku. Pokud se díváte na domy v Kalifornii nebo na Floridě, pravděpodobně jste narazili na mnoho z nich. Ceny tam prudce klesly. Prodej se zastavil. Věřitelé přebírali tisíce nemovitostí. V letech 2008 až 2011 jedna ze tří transakcí s nemovitostmi zahrnovala prodejce v nouzi. Nyní toto číslo kolísá. Záleží na trhu. Některé regiony jsou stabilní. Ostatní ztrácejí kapitál.
Typy nesnází se liší. Krátký prodej znamená, že dům se prodává za méně, než je dlužná částka. Banka souhlasí s tím, že ponese ztrátu, spíše než aby zahájila exekuční řízení. Jednáte jak s prodejcem, tak s věřitelem. Exekuce hypoték jsou různé. Věřitel již nemovitost vlastní. Říkají tomu REO – real estate owned. Takové nemovitosti přicházejí na trh prostřednictvím aukcí nebo standardních nabídek. Cílem je odstranit závazek z jejich rozvah.
Nákupem takové nemovitosti lze ušetřit. Můžete získat výraznou slevu. Ale je tu limit. Kupující s omezeným rozpočtem hledají výhodné nabídky. Přihazování zahřeje i na nevzhledné domy. A co stav? Hrozný. Problematické domy se prodávají v současném stavu. Žádné záruky. Žádné prozrazení. Jen tuna odložené údržby a hora papírování. Než uděláte nabídku, musíte být připraveni.
Зміст
10: Získejte předběžné schválení hypotéky
Začněte s bankou. Není předem kvalifikován. Je to jen rozhovor. Nechte si předběžně schválit. To znamená, že věřitel ověřil váš příjem, majetek a úvěrovou historii. Zlomili čísla. Dokument orazítkovali.
Proč je to důležité pro ohrožené nemovitosti? Banky jsou pomalé. Mají přísná pravidla. Pokud jste pouze předběžným kandidátem, mohou vaši nabídku ignorovat. Vidí „papírového tygra“. Pokud vidí dopis s předběžným schválením, vidí vážného kupce. Prořízne hluk.
Problémové transakce s nemovitostmi zahrnují více než jen prodávajícího. Věřitel je zapojen do procesu. Chtějí obchod rychle uzavřít. Předem schválený kupující signalizuje rychlost. Signalizuje spolehlivost. Banka nemusí čekat měsíce, než vám zajistí financování. Mohou jednat rychleji.
Potřebujete úvěrový program, který je vhodný pro problémová aktiva. Standardní hypotéky nemusí být vhodné. Některé banky tyto možnosti omezují. Vyžadují určité podmínky. Dům možná potřebuje rekonstrukci. Možná je odhad nízký. Potřebujete věřitele, který rozumí situaci. FHA 203(k) hypotéky jsou běžnou volbou. Kombinují pořizovací cenu a náklady na opravu. Renovujete dům pomocí úvěru. Existují také běžné možnosti. Jsou ale přísnější.
Hledejte různé věřitele. Nevolejte pouze místní pobočku. Hledejte věřitele, kteří se specializují na exekuce. Znají úskalí. Znají dokumentaci. Vědí, jak se orientovat v procesu REO. Průměrný hypoteční makléř může postrádat nuance. Rozdíl může znamenat rozdíl mezi ztracenou příležitostí a pevnou sazbou.
Přijměte dopis písemně. Slovní ujištění nic neznamenají v situaci s více nabídkami. Potřebujete soubor PDF. Ten se jménem věřitele. Ten s datem expirace. Udržujte to aktualizované. Pokud se vaše finanční situace změní před uzavřením, zavolejte jim. Nečekejte na prohlídku nemovitosti.
Tento krok je povinný. Konkurujete investorům s hotovostí. Jsi kůň tažený koňmi
Proč předběžné schválení není jen papírování
Myslíte si, že jste připraveni vsadit. Ušetřili jste peníze. Už jste se rozhlédli po prázdných místnostech. Banka ale zatím souhlas nedala.
Nedělejte tuto chybu.
Bankovní úředníci, kteří schvalují nabídky na nemovitosti v nouzi, nehledají snílky. Hledají jistotu. Pokud půjdete do licitace proti spekulantovi, který kupuje dům za hotové, už jste prohráli. Investoři jednají rychle. Nečekají na rozhodnutí úvěrových úředníků. Nestarají se o úvěrové hodnocení. Jen převádějí peníze.
Abyste je porazili, musíte být nezranitelní. Nechte si předschválit hypotéku ještě předtím, než začnete hledat nabídky. Ve skutečnosti získejte souhlas, než se začnete zabývat návrhy.
Nejde o to projevit zájem. Jde o to dokázat, že jste spolehlivý kandidát. Když banka prodejce uvidí váš schvalovací dopis, vidí menší riziko. Vidí dohodu, která se ve třetím týdnu kvůli zamítnutí půjčky nerozpadne.
Co dělat, když velké banky odmítnou?
Ne všechna předběžná schválení jsou si rovni. Některé domy jsou tak poškozené, že na nich standardní věřitelé odmítají pracovat. Pokud chybí střecha nebo je prasklý základ, konvenční úvěry dostávají často tvrdé ne.
V takových případech máte možnosti. Možná budete potřebovat další hotovost na okamžité pokrytí nákladů na opravy. Nebo můžete zvážit získání druhé půjčky speciálně na renovace.
Pokud vaše kreditní skóre není dokonalé, nespěchejte do velkých národních bank. Místní regionální banky a družstevní záložny jsou často flexibilnější. Dívají se na celkový obraz, nejen na skóre FICO.
“Pokud máte potíže se získáním předběžného souhlasu, možná budete chtít zvážit alternativní zdroje financování.”
Americká vláda má také sociální záchrannou síť. Hypotéky FHA, garantované Federální správou bydlení, vyžadují nižší zálohu než běžné půjčky. Toto je způsob, jak mohou kupující s méně než ideálním úvěrem udělat první krok. Jen mějte na paměti, že tyto půjčky mají své vlastní funkce a poplatky. Než se rozhodnete, spočítejte si to.
9: Najděte si agenta se zkušenostmi v problémových transakcích.
Většina realitních makléřů nikdy neřešila exekuci nemovitostí. Se správcem aktiv banky nikdy nejednali. Nikdy nerozmotali právní spleť krátkých prodejů.
Pokud najmete nováčka, platíte mu za to, aby se učil svými penězi. A cena nespočívá jen v jeho provizi. Je čas. Je to stresující. To je riziko ztráty domova kvůli překlepu v dokumentaci.
Potřebujete agenta, který to už zažil. Hledejte zejména certifikace.
Národní asociace realitních kanceláří představila Short Sales and Bank Equity Certification Program již v roce 2009. Agenti, kteří jsou držiteli tohoto odznaku, absolvovali pokročilá školení. Znají federální a státní zákony upravující proces uzavření trhu. Vědí, jak strukturovat nabídku tak, aby ji banka z technických důvodů neodmítla.
K dispozici je také kvalifikace Certified Distressed Property Expert od institutu Distressed Property Institute. Toto je další úroveň potvrzení, že chápou jedinečné výzvy, které tyto obchody představují.
Ale certifikáty nejsou všechno. Požádejte o doklady o uzavřených transakcích.
Kolik krátkých prodejů nebo nemovitostí zajištěných bankou ve skutečnosti uzavřeli? Tucet (12) je dobrým vodítkem. To ukazuje, že prošli zkouškou dostkrát, aby vás bez váhání vedli. Vědí, která banka je pomalá. Vědí, se kterým zaměstnancem je snadné pracovat. Vědí, kde se v dokumentaci skrývají úskalí.
Bez této zkušenosti jen hádáte. S ním máte průvodce.
8: Neinvestujte do problémové oblasti
Poloha je všechno. Toto je první pravidlo nemovitostí. Ale při nákupu nouzových objektů je snadné podlehnout pokušení nízké ceny.
Koupit dům, který potřebuje renovaci v dobré oblasti, je chytrý tah. Předem zaplatíte méně. Jak se oblast obnovuje, vytváříte vlastní kapitál. Sázíte na komunitu, nejen na dům samotný.
Ale velmi levný dům v umírající oblasti je past.
Podívejte se na blok. Jsou všechny domy na ulici v zástavě banky? Je většina výškových bytů prázdných? Pokud je odpověď ano, odejděte.
Proč? Protože nemůžete předvídat, kdy se trh vzpamatuje. V některých oblastech se nikdy nevzpamatuje. Můžete se dostat do situace, kdy hodnota vaší nemovitosti každým rokem klesá. Možná zjistíte, že váš hypoteční dluh převyšuje skutečnou hodnotu domu. Jde o stejnou past, do které padl předchozí majitel.
Nesnažte se být hrdinou pro depresivní trh. Hledejte oblasti, které již dosáhly dna. Hledejte stabilitu. Levný dům ve stabilní oblasti je investicí. Levný dům v rozpadající se oblasti je závazek.
7: Získejte profesionální domovní prohlídku
Na stěnách jsou vidět praskliny. Můžete cítit plíseň. Můžete si všimnout, že podlaha je nakloněná. Ale vizuální kontrola má svá omezení.
Problémové předměty skrývají mnohé. Poškození vodou za sádrokartonem. Hnijící rám uvnitř stěn. Elektroinstalační práce provedeny předchozím majitelem nebo neprovedené vůbec.
Profesionální domácí inspektor se dívá za povrch. Zvedne koberec. Kontroluje podkroví. Zkouší elektrický panel. Hledá známky napadení škůdci, které byste z chodníku nikdy neviděli.
To není luxus. Toto je pojištění.
Při koupi domu v nouzi marže
Při každém nákupu byste si měli nechat udělat kompletní domovní prohlídku. Ale pro transakce zahrnující krátké prodeje a zpětné držby bank je to nezbytný předpoklad. Takové transakce jsou uzavírány striktně ve formátu „tak jak jsou“. Prodejce – většinou banka nebo majitel ve finančních potížích – náklady na odstranění škody neuhradí. Udělej to. Jakmile dokumenty podepíšete, stanete se vlastníkem emisí.
Banky neposkytují úvěry na rekonstrukce. Dům už nacenili nízko. Nemůžete vyjednávat o dalším snížení ceny, abyste pokryli náklady na opravu závad. O škodě musíte vědět předem. Inspekce odhalí skutečné náklady na uvedení vašeho domova do obyvatelného stavu.
Proč standardní ověření nestačí
Obyčejný inspektor hodnotí celkový obraz. Kontroluje střechy, základy a systémy vytápění, ventilace a klimatizace (HVAC). Problematické předměty však skrývají specifické druhy hniloby a destrukce. Potřebujete specializované prohlídky: na plísně, škůdce a stav septiků. Tito odborníci jdou do velkých detailů. Zjišťují problémy, které mohl generální inspektor přehlédnout.
Pokud tyto kontroly přeskočíte, nakupujete náhodně. A náhodný nákup je drahý.
No Deal Rule
To je tvrdá linie. Co když majitel nebo věřitel odmítne prohlídku? Okamžitě odejděte.
Žádné výjimky. Žádné „v tomhle jim budeme věřit“. Něco skrývají. Nebo vědí, že se dům promění ve finanční černou díru. V každém případě prohrajete.
Buďte připraveni na opravy
Koupě nemovitosti v nouzi neznamená jen koupě domu. Jedná se o nákup projektu. Potřebujete hotovost. Nejen kvůli zálohám. Pro nástroje. Na řezivo. Na chvíli.
Většina kupujících tento faktor podceňuje. Vidí nízkou cenu. Nevidí 20 000 dolarů na odložené údržbě. Nebuďte takový kupující.
Klíčové pojmy, které je třeba mít na paměti:
* Ve stavu : Přijímáte všechny vady.
* Specializované prohlídky : Na plísně, škůdce, stav septiků.
* Bez cenových úlev : Banky nesnižují cenu kvůli rekonstrukcím.
* Bod selhání : Odmítnutí provést test.
Nekupujete jen metry čtvereční. Dědíte zanedbávání někoho jiného. Zkontrolujte potrubí. Zkontrolujte plíseň. Zkontrolujte škůdce. Pokud řeknou ne ověření? Odejít. Vždycky je jiný domov. A doufejme, že takový, který vám umožní nahlédnout pod kapotu, než si auto koupíte.
Prodej nemovitosti v dražbě (forklojistoty) není jen finanční ranou pro předchozího majitele. To je často místo, kde může docházet k trestným činům. Když jsou lidé vystěhováni ze svých domovů, vzteká se. Během nejhorší bytové krize majitelé svlékli své domy do základů. Odvezli domácí spotřebiče. Vytrhali osvětlovací tělesa. Někdy to dělali pro peníze.
Prázdné domy se stávají magnetem pro squattery a vandaly. Tito noví nájemníci zanechávají nepořádek. Zanechávají škody. Na tyto předměty se zaměřují i zloději. Měděné rozvody a trubky lze snadno vytrhnout ze stěn a prodat jako kovový šrot. Výsledek? Dům vypadá jako ruina ještě předtím, než si vyzvednete klíče.
To zní děsivě. Ale pokud jste ochotni si ušpinit ruce – nebo si na to někoho najmout – můžete si koupit těžce poškozené věci levněji. Pravděpodobně budete muset provést opravy. To je důvod, proč potřebujete dodavatele, aby dům před koupí zkontroloval.
Nejedná se o náhradu standardní domovní prohlídky. Dodavatel poskytuje realistické odhady nákladů na opravy. Pomocí těchto čísel upravíte svou nabídku. Tento krok nepřeskakujte.
5: Buďte trpěliví s bankou
Koupě nemovitosti v nouzi je zkouškou odolnosti. Budete mít zpoždění. Budete bojovat s byrokracií. Při typickém prodeji jednáte s majitelem domu. Při prodeji v aukci jednáte s bankou.
Banky jsou byrokratické bestie. Nejsou ve vašem plánu. Jejich proces je pro ně důležitý. Počítejte s tím, že počkáte týdny. Nebo měsíce. Aby banka reagovala na návrh.
Existuje způsob, jak tento proces urychlit. Zkontrolujte, zda je nemovitost způsobilá pro program HAFA (Home Affordable Foreclosure Alternatives). Pokud ano, můžete donutit banku, aby odpověděla do 30 dnů. To je obrovská výhoda.
Další zpoždění číhají ve stínu. Pokud měl předchozí vlastník druhou hypotéku, musí tento věřitel souhlasit. Pokud byl úvěr sekuritizován – prodán v dávkách investorům – potřebujete souhlas od současného investičního manažera. Možná budete potřebovat souhlas čtyř, pěti nebo dokonce šesti stran. Je to přeplněný jednací stůl.
4: Seznamte se se zákony o prodeji v aukcích vašeho státu.
Na místě záleží. Velmi velký. Státní zákony určují, jak obtížné je koupit nemovitost v aukci.
Některé státy vyžadují žalobu. Je to pomalé. To může trvat až 12 měsíců. V místech jako New York to může trvat ještě déle. To jsou „soudní státy“. Proces má chránit majitele domů, ale zpomaluje prodeje.
Jiné státy jsou „nesoudní“. Jsou rychlejší. V Texasu může věřitel podat aukční prodej přibližně za 60 dní. Je to obrovský rozdíl.
Zeptejte se svého agenta, v jaké fázi se nemovitost nachází. Pokud jste v soudním státě, můžete počkat rok. Vězte to, než se zamilujete do domu.
3: Mějte po ruce hotovost
Za peníze si štěstí nekoupíte. Ale kupují si přístup. A kupují rychlost.
Když máte hotovost, věřitelé vás berou vážně. Záloha ve výši 20–25 procent ukazuje, že jste spolehlivým dlužníkem. Díky tomu váš návrh vynikne v moři nejistoty.
Hotovost je ale potřeba nejen na příspěvek. Prodej ohrožených nemovitostí je dražší.
Potřebujete podrobnou kontrolu dodavatele. Stojí to asi 350 dolarů. Musíte také uhradit náklady na opravy. Pokud je škoda vážná, banka vám nemusí úvěr schválit. Pro opravy možná budete potřebovat úschovní účet. Nebo druhá půjčka na vylepšení domova. Váš věřitel musí vědět, že dům bude obyvatelný.
Nakonec často platíte náklady na uzavření. Při běžném prodeji toto hradí prodejce. Při prodeji v aukci platíte. Platíte také daně z převodu nemovitosti. Budete vypořádat zástavní práva. Hotovost vyhlazuje všechna třecí místa.
2: Buďte připraveni učinit (vážnou) nabídku.
Nemůžete podcenit banku. Vlastně ne.
Možná si myslíte, že můžete nabídnout haléře za dolar a zoufalý věřitel bude souhlasit. Nebudou souhlasit. Banky nenávidí držení těchto nemovitostí. Chtějí se jich zbavit ze svých rozvah. O moc peněz ale nepřijdou.
Inzerovaná cena se obvykle blíží tomu, co si banka myslí, že může získat. Vychází ze srovnatelných prodejů. Stejně jako u běžných předmětů.
Pokud chcete nabídnout méně, potřebujete důkaz. Podpořte svou nabídku srovnatelnými prodejními údaji. Neurážejte inteligenci věřitele. Banky neprovádějí dlouhé obchody. Odmítnou vás po jedné nebo dvou nabídkách, pokud si myslí, že mohou získat více. Dejte první větě smysl.
1: Používejte hodnocení věřitele strategicky
Ocenění je vaše páka. Ale pouze pokud jej používáte správně.
Když uděláte nabídku, banka nařídí ocenění. To určuje výši půjčky. Pokud bude odhad nakonec nižší než vaše nabídka, jste v těžké situaci. Rozdíl musíte uhradit v hotovosti. Nebo potřebujete snížit cenu.
Zde je trik: Použijte hodnocení k opětovnému projednání podmínek.
Pokud bankovní odhadce řekne, že dům má nižší cenu, než jste nabídli, máte důkaz, že cena je příliš vysoká. Vraťte se k věřiteli. Řekněte: “Ocenění potvrzuje nižší hodnotu. Souhlasím s touto cenou.”
Banky nechtějí, aby úvěr propadl. Často se dohodnou na snížení ceny, aby odpovídala odhadu. To vám ušetří tisíce dolarů.
Nečekejte však do poslední chvíle. Vyhledejte hodnocení co nejdříve. A mějte nablízku odhady dodavatele. Pokud je ocenění nízké kvůli poškození, ukažte bance náklady na opravy. To přidává kontext. To ukazuje, že víte, co kupujete.
Skóre není jen číslo. Toto je kontrola reality. A někdy je to váš nejlepší nástroj pro snížení ceny.
“Hodnocení je vaše páka. Ale pouze v případě, že jej používáte správně.”
Vždy je tu další překážka. Skryté zástavní právo. Strukturální problém. Byrokratické zpoždění, které trvá měsíce. Můžete vyhrát aukci. Můžete uzavřít obchod. Ale skutečná práce začíná poté, co máte klíče ve svých rukou.
Dům je již rozbitý. Vy jste prostě ten, kdo drží klíč.
Koupě nemovitosti v nouzi není noční můra. To je strategie. Máte páku. Zvláště pokud dům chátrá. Věřitelé se chtějí takových aktiv zbavit. Nechtějí mít papírové závazky. Ale nejsou to charitativní organizace. Mají přísná pravidla.
Pokud banka odmítne snížit cenu domu, který potřebuje velké opravy, musíte zvýšit sazby. Jen se nehádejte. Poptávková čísla. Vyžádejte si úplný odhad. To není povrchní pohled. Jedná se o podrobný odhad používaný ke stanovení výše úvěru. Věřitel potřebuje vědět, jakou hodnotu má aktivum ve svém aktuálním stavu.
Proč jsou hodnocení důležitá pro nemovitosti ve špatném stavu
Oceňování je objektivní pravdou na subjektivním trhu. Možná si myslíte, že dům stojí 200 000 dolarů. Banka může říct 180 000 dolarů. Pokud je ocenění pod požadovanou cenou, máte zbraň. Použijte to.
Zde je návod, jak přesvědčit banku, aby přijala nižší nabídku. Data jsou na vaší straně. Věřitel nemůže poskytnout půjčku na částku přesahující hodnotu nemovitosti. Toto je jejich pojištění. Pokud je dům ve špatném stavu, ocenění to zohlední. Opravy stojí peníze. To snižuje náklady.
Ocenění je podrobné posouzení domu, který věřitelé používají k určení, kolik vám půjčí. Pokud se ukáže, že je nízká, máte důvod znovu projednat podmínky.
Kroky, které je třeba podniknout, pokud je částka hodnocení nízká
- Vyžádejte si zprávu. Neberte je za slovo. Přečtěte si to.
- Porovnejte s podobnými domy. Podívejte se na podobné domy. Jsou opravdu v nejlepším stavu?
- Zvýrazněte poškození. Uveďte jednotlivé problémy. Poškození vodou. Problémy se střechou. Praskliny v základu.
- Znovu vyjednávejte podmínky. Ukažte věřiteli rozdíl mezi cenou a hodnotou.
Nejde o to být obtížným klientem. Jde o přesnost. Problémové nemovitosti mají často skryté náklady. Hodnocení pomáhá je kvantifikovat. Pokud banka nedělá ústupky, můžete obchod odmítnout. Nebo můžete požádat o opravu. Většinou ale snižují cenu. Je to pro ně čistší. Menší riziko.
Co když stále říkají ne?
Někdy je banka tvrdohlavá. Nebo bylo hodnocení špatné. Možná budete potřebovat druhý názor. Nebo možná budete muset od obchodu odejít. Ale neignorujte signál. Nízké skóre je červená vlajka. To znamená, že přeplácíte. Pokud nemáte bezedný rozpočet, poslouchejte odhadce. Vidí trhliny, které byste mohli přehlédnout. Vidí porušení stavebních předpisů. Vidí budoucí náklady na údržbu.
Trh je studený. Úrokové sazby jsou vysoké. Věřitelé jsou opatrní. Použijte toto upozornění. Nechte je pracovat pro váš prodej. Pokud nechtějí snížit cenu, tak ve skutečnosti nechtějí prodávat. Nebo nevěří v hodnotu nemovitosti. Věřte číslům. Ne přesvědčení realitního makléře. Ne váš vlastní optimismus. Studená, tvrdá data od licencovaného profesionála.
