Rynek nieruchomości nie dba o Twoje uczucia. Jest zimny, szybki i bezlitosny. Nie możesz po prostu umieścić w ogrodzie tabliczki „Na sprzedaż”** i mieć nadzieję, że wszystko będzie dobrze. Ta strategia umarła kilkadziesiąt lat temu. Aby faktycznie sprzedać dom w obecnej sytuacji, potrzebujesz dźwigni. Potrzebujesz widoczności. Od ponad 100 lat widoczność tę zapewnia jedno konkretne narzędzie: usługa wielokrotnych ogłoszeń (MLS).
To nie jest tylko strona internetowa. Taki jest wewnętrzny mechanizm (backend) amerykańskiej branży nieruchomości.
Зміст
Wyjaśnienie sieci kontrolowanej przez brokera
W swej istocie Usługa wielu aukcji (MLS) jest zastrzeżoną bazą danych. To nie jest publiczne. Nie możesz po prostu zarejestrować się i zacząć zamieszczać ogłoszenia. Dostęp do danych mają wyłącznie licencjonowani pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy wyrażą zgodę na udostępnienie swoich umów o wystawienie ofert. Dzielą się tymi informacjami, aby znaleźć nabywców, którzy są „gotowi, chętni i zdolni” do zakupu szybciej, niż gdyby po prostu rozglądali się po swojej okolicy.
Dlaczego brokerzy udostępniają informacje? Z powodu pieniędzy. Zarabiają prowizje od domów, które wystawiają oraz od domów, które pomagają sprzedać, działając jako agenci kupującego. To ekosystem symbiotyczny.
Dla konsumentów system ten pozwala zaoszczędzić ogromną ilość czasu.
* Sprzedawcy uzyskują dostęp do tysięcy kupujących, do których w przeciwnym razie nie dotarliby.
* Kupujący otrzymują natychmiastowe filtrowanie. Możesz szukać domów z dużym podwórkiem, garażem, widokiem na jezioro lub w określonych dzielnicach szkolnych.
* Wszyscy uczestnicy oszczędzają energię. MLS często dostarcza danych na temat podatków od nieruchomości, ocen kredytów hipotecznych i mediów dla określonych nieruchomości.
Pozwoliło to zaoszczędzić miliony dolarów na kosztach wyszukiwania zarówno kupującym, sprzedającym, jak i agentom.
Historia systemu MLS
Pierwsza usługa z wieloma ofertami pojawiła się ponad sto lat temu. Obecnie w Stanach Zjednoczonych działa ponad 900 różnych usług. Największy z nich ma swoją siedzibę na obszarze Waszyngtonu.
Od ponad 50 lat ten kontrolowany przez brokerów system MLS jest najważniejszym rynkiem nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Pracowała. Dominowała. Ale ostatnio jej uścisk osłabł.
Technologia komunikacji zmieniła wszystko. Przede wszystkim jest to Internet. Konsumenci mogą teraz bezpośrednio udostępniać informacje. Nie potrzebują pośrednika, który powie im, ile kosztuje dom i gdzie się znajduje. Monopol pęka.
Zanim przyjrzymy się, jak Internet zakłóca ten stuletni model, musimy dokładnie zrozumieć, jak w przeszłości funkcjonowała liga MLS.
Rzeczywisty koszt dostępu do danych MLS
Chcesz ten dom. Widzisz to na poboczu drogi, a może zauważyłeś neon na swoim podwórku. Ale czy możesz zdobyć części przed swoim sąsiadem? To była stara gra. Deska porusza się teraz szybciej.
Multiple Listing Services (MLS) to prywatne kluby, a nie agencje rządowe. Tworzą własne zasady. Uczestniczący brokerzy płacą za uczestnictwo. Mogą przesyłać ekskluzywne oferty. Mogą zobaczyć, co przesyłają inni. Jest to zamknięty obieg profesjonalnego dostępu.
Do niedawna, jeśli byłeś sprzedawcą bez agenta (FSBO), byłeś blokowany. Trzeba było zatrudnić agenta. Trzeba było płacić prowizję w wysokości 5 lub 6 procent. Żadnych opłat, żadnego wpisu do MLS. Brak wpisu do MLS oznacza brak widoczności dla większości kupujących. To był system punktów kontrolnych.
Ta brama pęka.
Niektórzy brokerzy oferują teraz aukcje za stałą opłatą. Płacisz ustaloną kwotę. Umieszczają Twój dom na liście MLS. Resztę zysków zatrzymasz. Jest to usługa à la carte. Kupujesz dostęp do bazy danych, a nie pełne usługi. To zmienia równowagę sił. Kupujący i sprzedający zyskują większą kontrolę.
Kto jest właścicielem danych?
Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR) sprawuje stery przez długi czas. W Stanach Zjednoczonych większość agentów to członkowie NAR. Używają ligi MLS. Przestrzegają zasad NAR.
Ale monopol się rozpada.
Pozwy antymonopolowe wymusiły otwarcie drzwi w kilku stanach. Aby wziąć udział, nie musisz już być członkiem NAR. Brokerzy w Alabamie, Kalifornii, Florydzie i Gruzji mogą dołączyć do MLS, nawet jeśli nie są członkami NAR. Jest to bezpośredni skutek nacisków prawnych. Rynek staje się coraz bardziej rozdrobniony. W różnych miejscach obowiązują różne zasady.
Szybkość informacji
Dlaczego jest to dla Ciebie ważne? Ponieważ czas to pieniądz.
Dane MLS są aktualizowane codziennie. Czasem co godzinę. Nowe wpisy pojawiają się w bazie danych w ciągu kilku minut od podpisania umowy przez brokera. Technologia przyspieszyła ten proces. Nie musisz czekać na gazetę weekendową. Nie musisz jeździć w kółko z nadzieją, że złapiesz znak.
Większość systemów MLS wymaga, aby agenci umieścili listę nieruchomości w swojej bazie danych w krótkim czasie po podpisaniu. To uniemożliwia kupowanie. Dzięki temu rynek jest przejrzysty. Jeśli jesteś kupującym, najpierw widzisz dane. Oświadczasz się, zanim nadejdzie tłum. Jeśli jesteś sprzedawcą, Twój agent wykorzysta te dane, aby prawidłowo wycenić Twój dom. Wykonują porównawczą analizę rynku (CMA). Widzą, za ile sprzedano podobne domy. Widzą, co jest aktualnie na sprzedaż.
Ta dokładność jest krytyczna. Podnieś cenę, a dom będzie stał. Zaniż cenę, a zostawisz pieniądze na stole. MLS podaje surowe liczby. Twój agent zapewnia tłumaczenie.
Zasady zaangażowania
MLS nie jest darmowy dla wszystkich. Brokerzy płacą za dostęp. Płacą za prawo do udostępniania danych. Ale zasady są rygorystyczne.
Usługi MLS nie mogą ustalać prowizji brokerskich. Nie mogą dyktować podziału prowizji. Ma to zapobiec zmowie cenowej. Jeśli tak, groziłoby im dochodzenie. Są to stowarzyszenia branżowe, a nie organy regulacyjne. Zarządzają infrastrukturą danych. Nie mają wpływu na cenę pracy.
Członkostwo jest ograniczone do licencjonowanych agentów nieruchomości. Nie możesz dołączyć tylko dlatego, że chcesz. Potrzebujesz licencji. Potrzebujesz brokera. Potrzebujesz zgody. Twój broker musi mieć Twoją pisemną zgodę na wystawienie Twojej nieruchomości na sprzedaż. Chroni to Twoją prywatność. Dzięki temu masz pewność, że Twoje dane przetwarzają wyłącznie profesjonaliści.
Przejście w stronę energii konsumenckiej
Internet zmienił wszystko. Dane nie są już przechowywane w urzędach. Są online. Możesz je wyszukać. Są dostępne natychmiast.
Sprzedawcy bez agenta (FSBO) mogą teraz uzyskać dostęp do MLS bez płacenia pełnej prowizji. Ogłaszają swój dom. Dostają pokrycie. Oni negocjują. Lub zatrudniają agenta do określonych zadań. Ta elastyczność jest nowością. To jest nierówne. Nie wszystkie ligi MLS jeszcze na to pozwalają. Ale tendencja jest jasna.
Kupujący mają więcej informacji niż kiedykolwiek. Widzą analogie. Mogą sprawdzić liczbę dni na rynku. Potrafią porównać cechy. Są mniej uzależnieni od agentów w zakresie pozyskiwania podstawowych danych. Agenci wciąż dodają wartość. Znają te tereny. Znają inspektorów. Znają prawników. Jednak luka w danych się zmniejsza.
MLS ewoluuje. Staje się bardziej otwarty. Bardziej konkurencyjny.
Internet zmienił nie tylko sposób, w jaki szukamy pracy czy partnerów do randek. Złamał blokady w usłudze Multiple Listing Service® (MLS). W latach dziewięćdziesiątych system ten był ogrodem zamkniętym. Tylko pośrednicy w obrocie nieruchomościami mogli zobaczyć dane. Tylko oni kontrolowali, jakie przedmioty i komu były pokazywane. To był zamknięty klub.
Teraz klub ten otworzył swoje drzwi dla publiczności.
Internetowa wymiana danych to mechanizm stojący za tą zmianą. Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR) umożliwia przepływ ograniczonych danych z ofert do witryn skierowanych do konsumentów. Wynik? Rynek, na którym kupujący i sprzedający mają realny wpływ. Nie tylko wyrównano szanse; było do góry nogami.
W 2006 r. ponad połowa nabywców domów skorzystała z witryny MLS lub podobnej, aby rozpocząć wyszukiwanie. Ale tu jest problem. NAR nie daje Ci wszystkiego. Protokoły bezpieczeństwa oznaczają, że nie zobaczysz informacji kontaktowych sprzedawcy. Nie będziesz wiedzieć, czy dom jest pusty. Nie otrzymają Państwo dokładnych godzin seansów. Zatajają te informacje, aby chronić prywatność, ale powoduje to również pewne wypaczenie dynamiki władzy na korzyść agenta, który ma pełny obraz sytuacji.
Przejdź od swata do przewodnika
Rola pośrednika w obrocie nieruchomościami przeżywa kryzys. Albo ewolucja. Wybierz truciznę według własnego gustu.
Agenci byli kiedyś strażnikami bram. Łączyli ze sobą kupujących i sprzedających. To była ich praca. Obecnie większość ofert można znaleźć samodzielnie w Internecie. Witryny takie jak Zillow, Trulia, a nawet Craigslist (tak, naprawdę) wychodzą z ekskluzywnej sfery NAR. Platformy te oferują wirtualne wycieczki. Wykonują zdjęcia lotnicze. Umożliwiają filtrowanie nieruchomości według kryteriów wykraczających daleko poza cenę i kod pocztowy.
Jaka jest więc teraz wartość agenta?
Przechodzą od roli swatów do roli nawigatorów. Papierkowa robota. Procedury. Aspekty prawne. To tutaj obecnie dzieje się najwięcej pracy. Jeśli jesteś agentem, który nie chce się przystosować, staniesz się bezużyteczny. To nie jest kwestia „czy”, ale „kiedy”. Przejrzystość nie jest już opcjonalna. Wymagana jest dostępność. Społeczeństwo stało się bardziej wyrafinowane i żąda czegoś więcej niż tylko klucza do drzwi wejściowych.
Czy można wystawić dom na sprzedaż bez pośrednika w handlu nieruchomościami?
To jest pytanie, które każdy sobie zadaje. Krótka odpowiedź brzmi: tak, ale nie jest to tak proste, jak przełączenie przełącznika.
Niektóre usługi z wieloma ogłoszeniami umożliwiają publikowanie ogłoszeń na sprzedaż przez właściciela (FSBO). Możesz kupić Ogłoszenie MLS z opłatą ryczałtową, aby dodać swoją nieruchomość do bazy danych. Nie jest to powszechne, ale takie możliwości istnieją. Jeśli zatrudnisz profesjonalistę, prawdopodobnie zajmie się on wejściem do MLS w ramach swoich usług. Ale masz opcje.
Kto właściwie może oglądać ligę MLS?
Ściśle mówiąc, dostęp do pełnej bazy danych MLS mają wyłącznie licencjonowani pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Za ten przywilej płacą roczną opłatę. Jest to narzędzie profesjonalne, a nie publiczne źródło informacji.
Jeśli jednak współpracujesz z agentem, może on udzielić Ci dostępu do przeglądania. Może wyświetlić przefiltrowaną listę domów spełniających Twoje kryteria. Pamiętaj jednak, że strony publiczne, takie jak Zillow, nie są samą ligą MLS. To są agregatory. Wydobywają dane z MLS i rozpowszechniają je wśród użytkowników. Dane te mogą być nieaktualne. Być może brakuje im kluczowych szczegółów. Źródłem jest MLS. Strony internetowe są odbiciem.
Po co w ogóle używać MLS?
Sprzedawcom MLS zapewnia dużą ekspozycję. Wystawia Twój dom tysiącom potencjalnych nabywców, którzy nigdy nie zobaczyliby znaku podwórza. Zapewnia kupującym efektywność. Możesz natychmiastowo wyszukiwać nieruchomości według konkretnych cech, obszaru i okręgów szkolnych. Ułatwia to wyszukiwanie.
Ale czy istnieje „najlepszy” MLS? Nie. W całych Stanach Zjednoczonych dostępnych jest ponad 900 różnych serwisów z wieloma ogłoszeniami. Nie ma jednego zwycięzcy. Jest tylko jeden, który jest odpowiedni dla Twojego lokalnego rynku.
Bitwa prawna
To nie tylko kwestia wygody. To kwestia konkurencji. W 2005 roku Departament Sprawiedliwości Stanów Zjednoczonych złożył pozew antymonopolowy przeciwko NAR. Chcieli uniemożliwić brokerom członkowskim ukrywanie ofert przed konkurentami internetowymi. Argument był prosty: konsumenci zasługują na dostęp do wszystkich dostępnych danych, a nie tylko tych, które tradycyjni agenci decydują się udostępnić.
Krajobraz się zmienia. Rewolucja już nadeszła. Możesz pozostać ignorantem, opierając się na jednym źródle prawdy, lub dołączyć do poinformowanego tłumu. Linki i zasoby są już dostępne. Niezależnie od tego, czy kupujesz, czy sprzedajesz, władza w coraz większym stopniu przechodzi w Twoje ręce. Pamiętaj tylko, żeby sprawdzić to, co widzisz. A może nie ufaj pierwszej liczbie, którą znajdziesz na ekranie.
