Una proprietà in difficoltà non è solo una tomaia da riparare. Si tratta di un immobile in cui il proprietario ha smesso di pagare il mutuo. Se stai guardando le case in California o in Florida, probabilmente ne vedrai molte. Lì i prezzi sono crollati. Le vendite si sono prosciugate. I finanziatori hanno recuperato unità a migliaia. Tra il 2008 e il 2011, una vendita di case su tre ha coinvolto un venditore in difficoltà. Quel numero oscilla ora. Dipende dal mercato. Alcune regioni sono stabili. Altri stanno dissanguando equità.
I tipi di disagio differiscono. Una vendita allo scoperto significa che la casa viene venduta per meno di quanto dovuto. La banca accetta di farsi carico della perdita piuttosto che pignorare. Negoziate sia con il venditore che con il creditore. I pignoramenti sono diversi. Il creditore è già proprietario del posto. Lo chiamano REO: proprietà immobiliare. Questi arrivano sul mercato attraverso aste o quotazioni standard. L’obiettivo è cancellare la responsabilità dai loro libri contabili.
Acquistarne uno può far risparmiare denaro. Potresti ottenere un forte sconto. Ma c’è un limite. Gli acquirenti a corto di soldi vanno a caccia di affari. Le guerre di offerte scoppiano anche per le case brutte. E la condizione? Terribile. Le case in difficoltà vengono vendute così come sono. Nessuna garanzia. Nessuna divulgazione. Solo un mucchio di manutenzione differita e una montagna di scartoffie. Devi essere pronto prima di fare un’offerta.
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10: Ottieni la preapprovazione per un mutuo
A cominciare dalla banca. Non una prequalificazione. Questa è una chiacchierata casuale. Ottieni la pre-approvazione. Ciò significa che il creditore ha verificato il tuo reddito, il tuo patrimonio e il tuo credito. Hanno analizzato i numeri. Hanno timbrato il documento.
Perché questo è importante per le proprietà in difficoltà? Le banche si muovono lentamente. Hanno linee guida rigide. Se sei solo prequalificato, potrebbero ignorare la tua offerta. Vedono una tigre di carta. Se vedono una lettera di pre-approvazione, vedono un acquirente serio. Taglia il rumore.
Le vendite in difficoltà non coinvolgono solo il venditore. Il creditore è coinvolto. Vogliono chiudere in fretta. Un acquirente preapprovato segnala velocità. Segnala certezza. La banca non deve aspettare mesi per ottenere il finanziamento. Possono muoversi più velocemente.
Hai bisogno di un programma di prestito adatto alle attività in difficoltà. I prestiti convenzionali standard potrebbero non funzionare. Alcune banche limitano queste proprietà. Richiedono condizioni specifiche. Forse la casa ha bisogno di riparazioni. Forse la valutazione è bassa. Hai bisogno di un prestatore che capisca il panorama. I prestiti FHA 203 (k) sono una scelta comune. Raggruppano il prezzo di acquisto e i costi di ristrutturazione. Sistema la casa con il prestito. Esistono anche opzioni convenzionali. Ma sono più severi.
Guardarsi intorno. Non limitarti a chiamare la tua filiale locale. Cerca istituti di credito specializzati in pignoramenti. Conoscono le insidie. Conoscono le pratiche burocratiche. Sanno come navigare nel processo REO. Un intermediario ipotecario generico potrebbe non cogliere la sfumatura. La differenza può significare la differenza tra un’opportunità persa e un tasso bloccato.
Ottieni la lettera per iscritto. Le assicurazioni verbali non significano nulla in una situazione di offerte multiple. Hai bisogno del PDF. Quello con il nome del prestatore. Quello con la data di scadenza. Tienilo aggiornato. Se la tua situazione finanziaria cambia prima della chiusura, chiamali. Non aspettare fino all’ispezione.
Questo passaggio non è negoziabile. Stai competendo contro gli investitori con contanti. Stai gareggiando
Perché la preapprovazione non è solo documentazione
Pensi di essere pronto a fare un’offerta. Hai i soldi risparmiati. Hai camminato per le stanze vuote. Ma la banca non ha ancora firmato.
Non commettere questo errore.
I banchieri che approvano le offerte di immobili in difficoltà non cercano sognatori. Cercano certezze. Se entri in una guerra di offerte contro un flipper che paga tutto in contanti, sei già indietro. Gli investitori si muovono velocemente. Non aspettano i sottoscrittori. Non si preoccupano dei punteggi di credito. Trasferiscono semplicemente i soldi.
Per batterli, devi essere a prova di proiettile. Ottieni la preapprovazione per un mutuo prima ancora di guardare l’elenco. In realtà, prima di guardare l’elenco, ottieni la pre-approvazione.
Non si tratta di mostrare interesse. Si tratta di dimostrare che sei un potenziale cliente affidabile. Quando la banca del venditore vede la tua lettera di pre-approvazione, vede meno rischi. Vedono una transazione che non andrà in pezzi nella terza settimana perché il tuo prestito è stato negato.
E se le grandi banche dicessero di no?
Non tutte le pre-approvazioni sono uguali. Alcune case sono così danneggiate che i finanziatori standard si rifiutano di toccarle. Se il tetto è crollato o le fondamenta sono crollate, i prestiti convenzionali spesso arrivano con un duro “no”.
In questi casi, hai delle opzioni. Potrebbe essere necessario avere denaro extra a disposizione per coprire le riparazioni a titolo definitivo. Oppure potresti prendere in considerazione un secondo prestito specifico per le ristrutturazioni.
Se il tuo credito non è intatto, non andare subito in default verso le grandi banche nazionali. Le piccole banche regionali e le cooperative di credito sono spesso più flessibili. Guardano il quadro completo, non solo il punteggio FICO.
“Se hai difficoltà a ottenere la preapprovazione, potresti prendere in considerazione fonti di prestito alternative.”
Anche il governo degli Stati Uniti dispone di una rete di sicurezza. I prestiti FHA, sostenuti dalla Federal Housing Administration, richiedono acconti inferiori rispetto ai prestiti convenzionali. È un modo per gli acquirenti con un credito imperfetto di mettere piede nella porta. Sappi solo che questi prestiti hanno le loro stranezze e commissioni. Fai i conti prima di impegnarti.
9: Trova un agente esperto in vendite in difficoltà
La maggior parte degli agenti immobiliari non ha mai avuto a che fare con un pignoramento. Non hanno mai negoziato con il gestore patrimoniale di una banca. Non sono mai riusciti a districare il caos legale di una vendita allo scoperto.
Se assumi un principiante, lo paghi per imparare con i tuoi soldi. E il costo non è solo la loro commissione. È ora. È stress. C’è il rischio di perdere la casa perché c’era un errore di battitura nelle pratiche burocratiche.
Hai bisogno di un agente che abbia già visto tutto questo. Nello specifico, cerca le certificazioni.
La National Association of Realtors ha introdotto un Programma di certificazione di vendita allo scoperto e pignoramento nel 2009. Gli agenti che detengono questo badge hanno seguito corsi di formazione continua. Conoscono le leggi nazionali e statali relative ai pignoramenti. Sanno come strutturare un’offerta che una banca non rifiuterà per motivi tecnici.
Esiste anche la designazione Certified Distressed Property Expert del Distressed Property Institute. È un’altra prova che comprendono i problemi unici creati da queste vendite.
Ma le certificazioni non sono tutto. Richiedi la prova delle chiusure.
Quante vendite allo scoperto o pignoramenti hanno effettivamente chiuso? Una dozzina è un buon punto di riferimento. Dimostra che sono passati attraverso lo torchio abbastanza volte da guidarti senza batter ciglio. Sanno quale banca è lenta. Sanno con quale ufficiale è facile lavorare. Sanno dove sono sepolti i corpi nelle pratiche burocratiche.
Senza quell’esperienza, stai solo indovinando. Con esso, hai una guida.
8: Non investire in un quartiere in difficoltà
La posizione è tutto. Questa è la prima regola del settore immobiliare. Ma con le proprietà in difficoltà, è facile lasciarsi sedurre dal prezzo.
Acquistare una tomaia in un buon quartiere è una mossa intelligente. Paghi meno in anticipo. Costruisci equità man mano che l’area si riprende. Stai scommettendo sulla comunità, non solo sulla casa.
Ma una casa a buon mercato in un quartiere morente è una trappola.
Guarda il blocco. Tutte le case sulla strada sono pignorate? I condomini nel grattacielo sono per lo più vuoti? Se la risposta è sì, allontanati.
Perché? Perché non puoi prevedere quando il mercato si riprenderà. In alcune aree, non lo fa mai. Potresti ritrovarti bloccato con una proprietà che perde valore ogni anno. Potresti ritrovarti a dover pagare di più sul mutuo di quanto valga effettivamente la casa. È la stessa identica trappola in cui è caduto il precedente proprietario.
Non cercare di essere un eroe per un mercato depresso. Cerca i quartieri che hanno già toccato il fondo. Cerca stabilità. Una casa economica in una zona stabile è un investimento. Una casa economica in una zona in rovina è una responsabilità.
7: Ottieni un’ispezione professionale della casa
Puoi vedere i muri crepati. Puoi sentire l’odore della muffa. Si vede che il pavimento è in pendenza. Ma un’ispezione visiva non ti porta solo così lontano.
Le proprietà in difficoltà nascondono cose. Danni causati dall’acqua dietro il muro a secco. Strutture marce all’interno delle mura. Lavori elettrici eseguiti dal precedente proprietario o da nessuno.
Un ispettore domestico professionista non guarda solo la superficie. Tirano su il tappeto. Controllano la soffitta. Testano il quadro elettrico. Cercano segni di infestazione da parassiti che non vedresti mai dal marciapiede.
Questo non è un lusso. È un’assicurazione.
Quando acquisti una casa in difficoltà, il margine
Per qualsiasi acquisto è necessaria un’ispezione completa della casa. Ma per le vendite allo scoperto e i pignoramenti, non è negoziabile. Queste offerte sono rigorosamente “così come sono”. Il venditore, solitamente una banca o un proprietario in difficoltà, non coprirà i danni. Fate. Una volta firmato, il problema è tuo.
Le banche non offrono crediti per le riparazioni. Hanno già valutato la casa a un prezzo basso. Non puoi negoziare ulteriormente per le riparazioni. Devi conoscere il danno in anticipo. L’ispezione rivela il vero costo per rendere la casa vivibile.
Perché le ispezioni standard non sono sufficienti
Un ispettore generale controlla il quadro generale. Guardano il tetto, le fondamenta e l’HVAC. Ma le proprietà in difficoltà nascondono un marciume specifico. Hai bisogno di ispezioni speciali. Muffe, parassiti, sistemi settici. Questi esperti scavano più a fondo. Trovano problemi che un generalista potrebbe non notare.
Se li salti, stai acquistando alla cieca. E cieco è costoso.
La regola dell’allontanamento
Ecco la linea dura. Se un proprietario o un finanziatore rifiuta un’ispezione? Allontanati. Immediatamente.
Nessuna eccezione. No “ci fideremo di loro su questo”. Stanno nascondendo qualcosa. Oppure sanno che la casa è una miniera di soldi. In ogni caso, perdi.
Preparati a effettuare riparazioni
Acquistare in difficoltà non significa semplicemente comprare una casa. Sta comprando un progetto. Hai bisogno di contanti. Non solo per l’acconto. Per le chiavi inglesi. Il legname. Il tempo.
La maggior parte degli acquirenti lo sottovaluta. Vedono il prezzo basso. Non vedono i $ 20.000 in manutenzione differita. Non essere quell’acquirente.
Termini chiave da tenere a mente:
* Condizioni così come sono : accetti tutti i difetti.
* Ispezioni speciali : Per muffe, parassiti, settiche.
* Nessuna concessione sui prezzi : le banche non abbasseranno i prezzi per le riparazioni.
* Punto di allontanamento : Rifiuto dell’ispezione.
Non stai solo acquistando metratura. Stai ereditando la negligenza di qualcun altro. Controlla i tubi. Controlla lo stampo. Controlla i parassiti. Se dicono no all’ispezione? Correre. C’è sempre un’altra casa. E, si spera, uno che ti permetta di guardare sotto il cofano prima di acquistare l’auto.
Il pignoramento non è solo una battuta d’arresto finanziaria per il precedente proprietario. Spesso è una scena del crimine in attesa di accadere. Quando le persone vengono cacciate di casa, la rabbia trabocca. Durante la fase peggiore della crisi immobiliare, i proprietari hanno messo a nudo le proprie case. Hanno preso gli elettrodomestici. Hanno strappato gli apparecchi di illuminazione. A volte lo facevano per contanti.
Le case vuote diventano calamite per abusivi e vandali. Questi nuovi occupanti lasciano sporcizia. Lasciano danni. I ladri prendono di mira anche queste proprietà. I cavi e i tubi in rame sono facili da strappare dai muri e vendere come rottami. Il risultato? Una casa che sembra un disastro prima ancora di prendere in mano le chiavi.
Sembra terrificante. Ma se sei disposto a sporcarti le mani, o ad assumere qualcuno che lo faccia, puoi acquistare proprietà gravemente danneggiate a un prezzo inferiore. Probabilmente dovrai effettuare delle riparazioni. Ecco perché hai bisogno di un appaltatore che controlli la casa prima di acquistarla.
Questo non sostituisce un’ispezione domestica standard. Un appaltatore ti fornisce stime di riparazione realistiche. Utilizzi questi numeri per modificare la tua offerta. Non saltare questo passaggio.
5: Sii paziente con la banca
Acquistare un immobile in difficoltà è una prova di resistenza. Dovrai affrontare ritardi. Combatterai la burocrazia. In una vendita normale, hai a che fare con il proprietario della casa. In un pignoramento, hai a che fare con la banca.
Le banche sono bestie burocratiche. A loro non interessa la tua cronologia. Si preoccupano del loro processo. Aspettatevi settimane. O mesi. Per la banca rispondere a un’offerta.
C’è un modo per accelerare questo processo. Controlla se la proprietà è idonea per il programma Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA). In tal caso, puoi obbligare la banca a rispondere entro 30 giorni. Questo è un enorme vantaggio.
Altri ritardi si nascondono nell’ombra. Se il precedente proprietario aveva una seconda ipoteca, il prestatore deve firmare. Se il prestito è stato cartolarizzato, ovvero venduto in blocco agli investitori, è necessaria l’approvazione dell’attuale gestore degli investimenti. Potresti avere quattro, cinque o anche sei parti che approvano il tuo accordo. È un tavolo di negoziazione affollato.
4: Conosci le leggi sul pignoramento del tuo stato
La posizione è importante. Alla grande. Le leggi statali determinano quanto sia difficile acquistare un pignoramento.
Alcuni stati richiedono un processo giudiziario. Questo è lento. Possono essere necessari fino a 12 mesi. In posti come New York, può volerci anche più tempo. Questi sono “stati giudiziari”. Il processo è progettato per proteggere i proprietari di case, ma blocca le vendite.
Altri stati sono “non giudiziari”. Sono più veloci. In Texas, un creditore può presentare istanza di pignoramento in circa 60 giorni. Questa è una differenza enorme.
Chiedi al tuo agente dove si trova la proprietà nel processo. Se ti trovi in uno stato giudiziario, potresti aspettare un anno. Sappilo prima di innamorarti della casa.
3: Avere contanti a portata di mano
Il denaro non compra la felicità. Ma compra l’accesso. E acquista velocità.
Quando hai contanti, gli istituti di credito ti prendono sul serio. Un acconto dal 20 al 25% dimostra che sei una scommessa sicura. Fa risaltare la tua offerta in un mare di incertezza.
Ma i contanti non servono solo per l’acconto. Le vendite in difficoltà hanno un costo aggiuntivo.
Hai bisogno di quell’ispezione dettagliata dell’appaltatore. Costa circa $ 350. È inoltre necessario coprire le riparazioni. Se il danno è grave, la banca potrebbe non approvare il prestito. Potrebbe essere necessario un conto di deposito a garanzia per le riparazioni. O un prestito per il miglioramento della seconda casa. Il tuo prestatore deve sapere che la casa sarà vivibile.
Infine, spesso paghi le spese di chiusura. In una vendita normale, il venditore copre questo. In un pignoramento, paghi. Paghi anche le tasse sul trasferimento immobiliare. Saldi i privilegi. Il contante in mano attenua ogni punto di attrito.
2: Sii pronto a fare un’offerta (seria).
Non puoi sminuire una banca. Non proprio.
Potresti pensare di poter offrire pochi centesimi in dollari e il prestatore disperato li accetterà. Non lo faranno. Le banche odiano detenere queste proprietà. Li vogliono fuori dai loro libri contabili. Ma non perderanno troppi soldi.
Il prezzo di quotazione è solitamente vicino a quello che la banca ritiene di poter ottenere. Si basa su vendite comparabili. Proprio come le case non in difficoltà.
Se vuoi offrire un prezzo più basso, hai bisogno di prove. Supporta la tua offerta con dati di vendita comparabili. Non insultare l’intelligenza del prestatore. Le banche non fanno lunghe negoziazioni avanti e indietro. Ti rifiuteranno dopo una o due offerte se pensano di poterne ottenere di più. Fai valere la tua prima offerta.
1: Usa strategicamente la valutazione del tuo prestatore
La valutazione è la tua leva. Ma solo se lo usi bene.
Quando fai un’offerta, la banca ordina una valutazione. Questo determina l’importo del prestito. Se la valutazione è inferiore alla tua offerta, sei in difficoltà. Devi coprire la differenza in contanti. Oppure devi abbassare il prezzo.
Ecco il trucco: utilizzare la valutazione per rinegoziare.
Se il perito della banca dice che la casa vale meno di quanto hai offerto, hai la prova che il prezzo è troppo alto. Torna dal prestatore. Di’: “La valutazione supporta un valore inferiore. Lo abbinerò”.
Le banche non vogliono che il prestito fallisca. Spesso concordano di abbassare il prezzo per adeguarlo alla valutazione. Questo ti fa risparmiare migliaia.
Ma non aspettare l’ultimo minuto. Spingere per la valutazione anticipata. E tieni a portata di mano le stime del tuo appaltatore. Se la valutazione è bassa a causa del danno, mostrare alla banca i costi di riparazione. Aggiunge contesto. Dimostra che sai cosa stai acquistando.
La valutazione non è solo un numero. È un controllo della realtà. E a volte, è lo strumento migliore per abbassare il prezzo.
“La valutazione è la tua leva. Ma solo se la usi nel modo giusto.”
C’è sempre un altro ostacolo. Un vincolo nascosto. Una questione strutturale. Un ritardo burocratico che si trascina da mesi. Potresti vincere la guerra delle offerte. Potresti chiudere l’affare. Ma il vero lavoro inizia quando hai le chiavi in mano.
La casa è già distrutta. Sei solo tu che tieni la chiave inglese.
L’acquisto di una proprietà in difficoltà non è uno scenario da incubo. È una strategia. Hai una leva finanziaria. Soprattutto quando la casa cade a pezzi. I finanziatori vogliono scaricare queste attività. Non vogliono trattenere il foglio. Ma non sono enti di beneficenza. Hanno linee guida rigide.
Se la banca si rifiuta di abbassare il prezzo di una casa che necessita di lavori seri, è necessario intervenire. Non limitarti a discutere. Chiedi i numeri. Richiedi una valutazione completa. Questo non è uno sguardo casuale. È una valutazione dettagliata utilizzata per determinare l’importo del prestito. Il creditore deve sapere quanto vale effettivamente il bene nel suo stato attuale.
Perché le valutazioni sono importanti per le case in cattive condizioni
Una valutazione è la verità oggettiva in un mercato soggettivo. Potresti pensare che la casa valga $ 200.000. La banca potrebbe dire $ 180.000. Se la valutazione è inferiore al prezzo richiesto, hai un’arma. Usalo.
In questo modo convinci la banca ad accettare un’offerta più bassa. I dati sono dalla tua parte. Il creditore non può prestare più del valore della proprietà. È una rete di sicurezza per loro. Se la casa è in cattive condizioni, la valutazione lo rifletterà. Le riparazioni costano denaro. Ciò riduce il valore.
La stima è una valutazione dettagliata della casa che gli istituti di credito utilizzano per determinare l’importo che ti presteranno. Se è basso, hai un motivo per rinegoziare.
Passaggi da eseguire quando il numero è basso
- Richiedi il rapporto. Non credergli sulla parola. Leggilo.
- Confronta le composizioni. Guarda case simili. Sono davvero più in forma?
- Evidenzia il danno. Elenca tutti i problemi. Danni causati dall’acqua. Problemi sul tetto. Crepe nelle fondamenta.
- Rinegoziare. Mostra al creditore il divario tra prezzo e valore.
Non si tratta di essere difficili. Si tratta di essere accurati. Le case in difficoltà spesso hanno costi nascosti. La valutazione aiuta a quantificarli. Se la banca non si muove, puoi andartene. Oppure puoi chiedere una riparazione. Ma di solito abbassano il prezzo. È più pulito per loro. Meno rischi.
E se continuassero a dire di no?
A volte la banca è testarda. Oppure la valutazione era errata. Potresti aver bisogno di una seconda opinione. Oppure potresti aver bisogno di andartene. Ma non ignorare il segnale. Una valutazione bassa è una bandiera rossa. Significa che stai pagando più del dovuto. A meno che tu non abbia un budget infinito, ascolta il perito. Vedono le crepe che potresti perdere. Vedono le violazioni del codice. Vedono i futuri costi di manutenzione.
Il mercato è freddo. I tassi di interesse sono alti. I finanziatori sono cauti. Usa questa cautela. Falli lavorare per la loro vendita. Se non vogliono abbassare il prezzo, non vogliono davvero vendere. Oppure non credono nel valore dell’immobile. Fidati dei numeri. Non è la proposta dell’agente di quotazione. Non il tuo ottimismo. I dati freddi e concreti di un professionista autorizzato.
