As vendas a descoberto não são um fenômeno novo, mas sua frequência aumentou. O estouro da bolha imobiliária mudou o cenário. Os bancos pararam de deixar as propriedades apodrecerem em suas mãos. Eles perceberam que o processo de execução hipotecária é caro e lento. Vender por menos do que o saldo da hipoteca tornou-se a escolha pragmática.
Parece contra-intuitivo perder dinheiro. Mas a matemática dá certo. O vendedor se livra da dívida. O comprador fecha uma pechincha. O banco evita os custos legais do despejo. Todo mundo ganha, eventualmente.
Mas “eventualmente” é a palavra-chave. Essas transações são confusas. Eles são lentos. Se você estiver em qualquer um dos lados da mesa, precisará saber no que está se metendo.
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Venda a descoberto vs. Execução hipotecária: conheça a diferença
Não confunda uma venda a descoberto com uma execução hipotecária. Eles estão relacionados, mas distintos. Uma execução hipotecária é uma aquisição de banco. Uma venda a descoberto é uma saída negociada.
Numa venda a descoberto, o proprietário ainda está no comando. Você está trabalhando ativamente com o credor. Você está tentando fechar um acordo antes que o banco desligue.
Essa distinção é importante para os compradores. Ao comprar uma casa hipotecada, você pode entrar e encontrar os proprietários anteriores ocupados. Despejá-los é um pesadelo jurídico. Ele adiciona meses à sua linha do tempo. Uma venda a descoberto concluída? Os proprietários vão embora. As chaves estão prontas. A casa está vazia.
O impacto do crédito também difere. Ambos prejudicaram sua pontuação. Uma venda a descoberto é uma mancha. Uma execução hipotecária é uma cicatriz.
Uma execução hipotecária pode permanecer em seu relatório por até dez anos. Esta é uma década de mobilidade financeira limitada. Uma venda a descoberto é menos prejudicial. Em alguns casos, você pode se qualificar para uma nova hipoteca em até dois anos.
“Uma venda a descoberto não prejudica seu crédito enquanto uma execução hipotecária. Você pode contrair outro empréstimo residencial em apenas dois anos.”
O longo tempo de fechamento
Paciência não é apenas uma virtude no mercado imobiliário. É um requisito para vendas a descoberto.
“Venda a descoberto” é um termo impróprio. Não tem nada a ver com velocidade. Na verdade, geralmente se prolonga por quatro a nove meses. Às vezes mais. O nome se refere ao fato de que o vendedor fica aquém do pagamento do empréstimo. O banco não aceitará apenas a oferta. Tem que aprovar o preço. E é nessa aprovação que reside o coletor do tempo real.
Se o banco rejeitar a primeira oferta, o relógio será zerado. Você está de volta à estaca zero.
Requisitos de dificuldade para vendas a descoberto
Você não pode simplesmente entrar em um banco e pedir um desconto. Para evitar a execução hipotecária por meio de uma venda a descoberto, você precisa provar que está desesperado. Não apenas falido – desesperado.
Primeiro, você deve estar de cabeça para baixo em sua hipoteca. Você deve mais do que a casa vale. Isso não é negociável.
Em seguida, você precisa de dificuldades financeiras. Não se trata de orçamento ruim. É sobre a vida desmoronando.
- Demissões.
- Divórcio.
- Contas médicas substanciais.
O banco quer registros em papel. Eles querem provas. Você precisará de documentos que mostrem por que seu pagamento mensal é impossível. Seu ARM se reajustou para uma taxa que você não pode pagar? Documente isso.
Aqui está o problema. Você não pode ser elegível para uma modificação do empréstimo. Se o banco achar que você pode ficar em casa ajustando seu empréstimo atual, eles pressionarão por isso. As vendas a descoberto são a rampa de saída, não a oficina.
Encontrar um agente que conheça vendas a descoberto
Nem todo agente imobiliário pode lidar com uma venda a descoberto. A maioria não consegue.
Eles exigem experiência específica. Você precisa de um agente que entenda a papelada. Do tipo que sabe perseguir um bancário que parece ter desaparecido. Você precisa de alguém que não perca tempo com uma listagem que será rejeitada antes que a tinta seque.
Encontre alguém que tenha fechado vendas a descoberto recentemente. Peça referências. Converse com clientes anteriores. Verifique seu histórico. Este não é um mercado para amadores.
Este não é o momento de agir sozinho. Um corretor de imóveis com experiência em vendas a descoberto pode fazer uma grande diferença, principalmente se você for o vendedor. As vendas a descoberto envolvem muita papelada extra, e um agente familiarizado com todas as etapas pode ajudar a levar as coisas adiante o mais rápido possível. Hoje em dia, os bancos estão recebendo mais solicitações de vendas a descoberto do que nunca e é altamente provável que processem mais rapidamente a documentação bem organizada. O tempo é um dos elementos mais críticos quando você está vendendo a descoberto. Se você não encontrar um comprador e agir rapidamente, ainda poderá enfrentar a execução hipotecária.
Por que a maioria das ofertas de venda a descoberto desmorona
Uma venda a descoberto pode ser uma ótima pechincha para você, comprador de uma casa, mas proceda com cautela. Menos de um quarto das vendas a descoberto são realmente fechadas, e as idas e vindas entre o comprador, o vendedor e o banco são uma grande parte do problema. Muitos compradores frustrados acabam abandonando as vendas a descoberto porque ficam fartos do processo. Mesmo com tantas execuções hipotecárias no mercado, ainda é difícil concluir uma venda a descoberto. Os bancos estão trabalhando para agilizar esse processo, mas, enquanto isso, você deve saber no que está se metendo ao fazer uma oferta de venda a descoberto.
Como evitar a falência durante uma venda a descoberto
As vendas a descoberto são frequentemente vistas como o “menor de dois males” em comparação com a execução hipotecária, e por boas razões. Quando você abandona uma hipoteca sem um acordo de venda a descoberto, o banco pode prosseguir com uma sentença de deficiência. Isso significa que eles processam você pela diferença entre o que você deve e o valor pelo qual a casa é vendida. Uma venda a descoberto, quando realizada corretamente, normalmente extingue essa dívida.
No entanto, o caminho para evitar a falência não envolve apenas assinar papéis. Requer negociação agressiva. Você tem que provar ao credor que uma venda a descoberto é financeiramente mais inteligente do que um leilão de execução hipotecária. Os credores sabem que perderão dinheiro de qualquer maneira. Eles apenas preferem perder menos e evitar o incômodo legal de possuir a propriedade.
Para manter a falência fora de questão, você precisa documentar todas as dificuldades. Contas médicas. Perda de emprego. Divórcio. O banco precisa ver uma linha clara entre a sua ruína financeira e o valor da casa. Sem esse registro em papel, eles podem negar a venda a descoberto e forçar uma execução hipotecária, levando você à falência do Capítulo 7 ou Capítulo 13 apenas para administrar a dívida.
A chave aqui é o tempo. Não espere até que o aviso de inadimplência esteja afixado na sua porta. Inicie o processo de pré-aprovação no momento em que você perceber que não consegue acompanhar os pagamentos. Quanto mais você esperar, mais juros serão acumulados e mais difícil será convencer o banco de que você é um candidato viável para uma redução da dívida, em vez de um passivo.
As implicações fiscais do perdão da dívida
Há outra camada nisso que a maioria das pessoas não percebe. Se o banco perdoar a dívida, o IRS considerará o valor perdoado como lucro tributável. Isso é conhecido como “dívida de perdão de hipoteca”.
Durante anos, houve uma lacuna. A Lei de Perdão de Dívida de Hipoteca permitiu que os proprietários excluíssem essa renda de seus impostos se a dívida estivesse em sua residência principal. Mas essa proteção expirou e foi restabelecida diversas vezes, dependendo da ação do Congresso. Neste momento, o cenário é incerto.
Você precisa entender se deverá impostos sobre a parte perdoada de
Pedir falência pode parecer uma tábua de salvação quando você está se afogando em dívidas e enfrentando uma venda a descoberto. É um equívoco comum pensar que os dois caminhos se alinham. Eles não. Quando você pede falência, uma suspensão automática entra em vigor. Esta ordem jurídica impede os credores e os bancos de cobrarem o que lhes é devido.
Uma venda a descoberto é, em sua essência, uma forma de cobrança de dívidas. O credor concorda em aceitar menos do que o valor total devido para saldar a dívida. Como o pedido de falência proíbe esse tipo de atividade de cobrança, os dois processos entram em conflito. Você não pode prosseguir com uma venda a descoberto enquanto estiver sob proteção contra falência. Se você tentar prosseguir, o credor provavelmente rejeitará a oferta porque está legalmente impedido de aceitá-la.
Fale com um especialista financeiro ou advogado imobiliário antes de registrar. Pode haver maneiras de lidar com a dívida sem acionar o escudo de falência que bloqueia sua estratégia de saída.
Por que os credores escolhem vendas a descoberto em vez de execução hipotecária
Parece uma perda para o banco. Eles prejudicam o valor da propriedade. Mas uma venda a descoberto costuma ser a jogada financeira mais inteligente para o credor. A execução hipotecária é cara. É uma bagunça. É uma responsabilidade.
Quando um banco executa a hipoteca, eles herdam a propriedade. Eles têm que pagar pelos serviços de despejo se os inquilinos morarem lá. Eles devem manter a casa – consertar janelas quebradas, cortar grama e manter a estrutura segura. Eles continuam a pagar impostos sobre a propriedade. Todos esses custos se acumulam até que a casa finalmente seja vendida. A propriedade se torna um dreno de seus recursos.
Uma venda a descoberto elimina essa responsabilidade imediatamente. O vendedor vende a casa, a dívida é liquidada por menos e o banco tira o dinheiro da situação. Não há custo de manutenção contínua. Não há carga tributária. Não há risco de mais vandalismo.
Evitando o registro de execução hipotecária
Há outra razão pela qual os bancos preferem vendas a descoberto. É sobre seus livros. As execuções hipotecárias ficam ruins nos registros do credor. Sugerem práticas de crédito deficientes ou uma carteira de alto risco. Uma venda a descoberto mantém a execução hipotecária fora dos livros. Parece mais limpo. Isso faz com que o banco pareça mais estável.
“Uma venda a descoberto não apenas tira essa responsabilidade dos ombros do banco, mas também mantém a execução hipotecária fora dos registros do credor, fazendo com que pareçam melhores.”
Para o banco, é uma vitória. Eles economizam dinheiro em custos de manutenção. Eles evitam o pesadelo administrativo do despejo. Eles protegem sua imagem pública.
Comprador, cuidado
A situação nem sempre é vantajosa para todos. Os compradores precisam ter cuidado. Os bancos não são obrigados a aprovar uma venda a descoberto. Eles podem rejeitar a oferta se o preço for muito baixo ou se a documentação estiver incompleta. Você pode passar meses negociando, apenas para ver o acordo fracassar.
Além disso, o banco pode exigir uma sentença de deficiência. Isso significa que mesmo após a venda, eles podem ir atrás de você pelo restante da dívida. Verifique os termos com atenção. Não presuma que a dívida acabou só porque a casa foi vendida por menos do que você devia.
Próximas etapas
Se você está considerando uma venda a descoberto, não peça falência. Isso bloqueará o processo. Trabalhe com um corretor de imóveis especializado em vendas a descoberto. Eles sabem como apresentar a oferta ao credor. Eles entendem a documentação necessária.
Se você tiver outras dívidas, resolva-as separadamente. Uma venda a descoberto resolve o problema da hipoteca
Você acha que conseguiu um acordo? Talvez. Mas, ao contrário de uma execução hipotecária, em que o banco é geralmente a única entidade com a qual você deve negociar, uma venda a descoberto é uma hidra com várias cabeças. E aquela primeira cabeça? É a condição da própria casa.
Inspecione antes de investir
Os vendedores a descoberto costumam estar financeiramente exaustos. Quando você está preocupado em manter as luzes acesas, consertar um telhado com vazamento ou substituir uma janela quebrada fica no final da lista de prioridades. É por isso que muitas dessas propriedades estão em mau estado.
Como a maioria das vendas a descoberto são vendidas no estado em que se encontram, você não pode exigir reparos. O vendedor normalmente não está em posição de consertar nada. Se você comprar às cegas, estará comprando um poço de dinheiro.
“Você não pode pedir ao vendedor para reparar qualquer dano.”
Aqui está sua lista de verificação antes de preencher um cheque:
- Visite a propriedade. Caminhe por todos os cômodos. Procure manchas de água, fundações rachadas ou mofo.
- Contrate um inspetor de confiança. Não pule esta etapa. Mesmo que a listagem diga “no estado em que se encontra”, você precisa saber o que está por baixo da superfície.
- Orçamento para reparos. Pegue o relatório de inspeção e calcule o custo para deixar a casa de acordo com o código. Adicione esse número ao seu preço de compra. Se o negócio não fizer mais sentido, vá embora.
Ainda pode ser uma pechincha, mas apenas se você souber exatamente no que está se metendo.
O pesadelo do credor
É aqui que o processo fica confuso. Em uma venda típica de casa, você lida com um titular de hipoteca. Em uma venda a descoberto, você pode estar conversando com dois, três ou até quatro credores diferentes.
Por que? Porque o proprietário original provavelmente fez uma segunda hipoteca ou uma linha de crédito de home equity (HELOC) no futuro. Quando não podem pagar, esses credores secundários têm de concordar em assumir também o prejuízo.
Esses “credores juniores” muitas vezes resistem à venda a descoberto porque perdem mais dinheiro do que o credor principal. Eles podem arrastar os pés. Eles podem pedir mais. Eles podem dizer não.
Verifique antecipadamente se há gravames
Antes de se apaixonar por uma casa, você precisa fazer um relatório do título. Você precisa saber se há outros gravames pairando sobre a propriedade. Ônus fiscais? Ônus do empreiteiro? Ônus do IRS?
Se você não esclarecer isso, o negócio será interrompido. E nas vendas a descoberto, o tempo é o inimigo. Quanto mais você esperar, maior será a probabilidade de o credor principal desistir ou exigir mais dinheiro.
Não presuma que o banco principal é o único guardião. Você tem que ter todos os credores a bordo. Se você pular esta etapa, estará se preparando para uma enorme dor de cabeça mais tarde.
1: Vendedor, cuidado
O vendedor está em uma posição precária. Eles estão essencialmente implorando ao banco para libertá-los. Mas o banco não lhes deve nada. O vendedor tem pouca alavancagem. Eles não podem forçar o credor a aceitar menos. Eles não podem acelerar o processo.
Se você é o comprador, essa falta de poder de vendedor funciona a seu favor. Mas também significa que o negócio pode fracassar a qualquer momento sem o consentimento do vendedor. O banco controla o cronograma. O banco controla a aprovação.
Seja paciente. Mantenha seu financiamento pronto. E não assine nada que dependa da disposição do vendedor em
As vendas a descoberto são confusas. Eles são confusos para o comprador, confusos para o agente e confusos para o vendedor. O banco detém todos os cartões e eles não são conhecidos pela sua generosidade. Se você está no lugar do vendedor, tem um grande medo: o banco processá-lo pelo restante do dinheiro após o fechamento da venda. Isso é chamado de julgamento de deficiência.
Na maioria dos estados, é legal que um credor vá atrás de você pelo saldo não pago. Eles podem confiscar seu salário. Eles podem penhorar sua futura propriedade. É um cenário de pesadelo. Mas não é inevitável. Alguns estados proíbem inteiramente esses julgamentos para certos tipos de empréstimos. Outros permitem-nos apenas sob condições específicas. Você precisa saber exatamente onde está antes de assinar qualquer coisa.
“Em muitos casos, você pode exigir que o banco renuncie ao direito de cobrar a diferença como parte do contrato de venda a descoberto.”
Esta é a sua vantagem. O banco quer vender a casa. Eles querem retirar o ativo de seus livros e passar para a próxima propriedade em dificuldades. Eles não querem passar seis meses em litígio tentando cobrar centavos de um mutuário que já perdeu sua casa. Use isso.
Negociando a Isenção
Não presuma que a renúncia é automática. Raramente é. Você tem que pedir isso. Você tem que exigir isso. Durante a fase de negociação com o credor, o seu agente imobiliário ou advogado deve indicar claramente que a venda a descoberto depende da isenção total de responsabilidade. Isso significa que o banco concorda em aceitar o preço de venda como pagamento integral. Eles descartam o resto.
Se você pular esta etapa, você estará jogando. E a casa é o chip.
As leis estaduais variam muito
As regras dependem inteiramente de onde fica sua propriedade.
- Estados sem recurso : Alguns estados protegem os proprietários de casas de julgamentos de deficiência em hipotecas com dinheiro para compra. Se você pediu um empréstimo para comprar a casa, muitas vezes você está seguro.
- Estados de recurso : Nessas áreas, o credor pode buscar seus outros ativos. Você está no gancho pela diferença.
- Leis anti-deficiência : alguns estados têm leis rígidas que bloqueiam esses julgamentos para residências primárias, mesmo que se trate de um refinanciamento.
Você não pode adivinhar. Você deve verificar.
Obtenha ajuda profissional
Não confie na intuição. Não confie no que seu vizinho fez. Fale com um advogado imobiliário especializado em vendas a descoberto. Eles conhecem os estatutos locais. Eles sabem quais bancos provavelmente oferecerão uma isenção e quais lutarão até a morte. Um agente experiente também pode ajudar, mas o aconselhamento jurídico é o seu escudo.
Pergunte ao seu advogado: “Meu estado permite julgamentos de deficiência neste tipo de empréstimo?” “Podemos negociar uma renúncia?” “O que acontece se o banco rejeitar a venda a descoberto e, em vez disso, executar a hipoteca?”
O resultado final
Se o banco processar você, o estresse não termina quando você entrega as chaves. Continua no tribunal. Continua em agências de cobrança. Ele continua em seu relatório de crédito.
Proteja-se. Faça da renúncia uma parte inegociável do acordo. Se o banco recusar, vá embora. Uma execução hipotecária pode ser menos prejudicial financeiramente em algumas jurisdições, mas uma venda a descoberto com renúncia é a solução que todos desejam.
Verifique as leis específicas do seu estado. Consulte um
