Een noodlijdend pand is niet alleen een opknapper. Het is een pand waarvan de eigenaar is gestopt met het betalen van de hypotheek. Als je naar huizen in Californië of Florida kijkt, zie je er waarschijnlijk veel. Daar kelderden de prijzen. De verkoop droogde op. Kredietverstrekkers namen duizenden eenheden terug. Tussen 2008 en 2011 was bij één op de drie huizenverkopen een verkoper in nood betrokken. Dat aantal fluctueert nu. Het hangt af van de markt. Sommige regio’s zijn stabiel. Anderen bloeden hun eigen gelijkheid.
De soorten nood verschillen. Een korte verkoop betekent dat het huis voor minder wordt verkocht dan wat er verschuldigd is. De bank stemt ermee in het verlies te nemen in plaats van uit te sluiten. Je onderhandelt met zowel de verkoper als de kredietverstrekker. Foreclosures zijn anders. De geldverstrekker is al eigenaar van de plek. Ze noemen het REO – eigendom van onroerend goed. Deze komen op de markt via veilingen of standaardvermeldingen. Het doel is om de aansprakelijkheid uit hun boeken te zuiveren.
Door er een te kopen, kunt u geld besparen. Mogelijk krijgt u een flinke korting. Maar er is een plafond. Kopers met weinig geld jagen op deals. Zelfs voor lelijke huizen breken biedoorlogen uit. En de toestand? Vreselijk. Noodlijdende huizen worden verkocht zoals ze zijn. Geen garanties. Geen onthullingen. Alleen maar een hoop achterstallig onderhoud en een berg papierwerk. Voordat u een bod uitbrengt, moet u er klaar voor zijn.
Зміст
10: Krijg vooraf goedkeuring voor een hypotheek
Begin bij de bank. Geen voorkwalificatie. Dat is een informeel gesprek. Laat u vooraf goedkeuren. Dit betekent dat de kredietverstrekker uw inkomen, bezittingen en krediet heeft geverifieerd. Ze hebben de cijfers gecontroleerd. Ze hebben het document afgestempeld.
Waarom is dit van belang voor noodlijdende eigendommen? Banken bewegen traag. Ze hebben strikte richtlijnen. Als u alleen maar vooraf gekwalificeerd bent, kunnen ze uw aanbod negeren. Ze zien een papieren tijger. Als ze een brief met voorafgaande goedkeuring zien, zien ze een serieuze koper. Het snijdt door het lawaai.
Bij noodlijdende verkopen is meer betrokken dan alleen de verkoper. De kredietverstrekker is betrokken. Ze willen snel sluiten. Een vooraf goedgekeurde koper signaleert snelheid. Het duidt op zekerheid. De bank hoeft geen maanden te wachten totdat u de financiering rond heeft. Ze kunnen sneller bewegen.
U hebt een leningprogramma nodig dat geschikt is voor noodlijdende activa. Standaard conventionele leningen werken mogelijk niet. Sommige banken beperken deze eigenschappen. Ze vereisen specifieke voorwaarden. Misschien heeft het huis reparaties nodig. Misschien komt de beoordeling laag uit. Je hebt een geldverstrekker nodig die het landschap begrijpt. FHA 203(k)-leningen zijn een veel voorkomende keuze. Ze bundelen de aankoopprijs en de renovatiekosten. Je repareert de plek met de lening. Er bestaan ook conventionele opties. Maar ze zijn strenger.
Winkel rond. Bel niet zomaar uw plaatselijke vestiging. Zoek naar kredietverstrekkers die gespecialiseerd zijn in faillissementen. Zij kennen de valkuilen. Ze kennen het papierwerk. Zij weten hoe ze het REO-proces moeten navigeren. Een generieke hypotheekmakelaar zou de nuance kunnen missen. Het verschil kan het verschil betekenen tussen een gemiste kans en een vaststaand tarief.
Ontvang de brief schriftelijk. Mondelinge toezeggingen betekenen niets in een situatie met meerdere aanbiedingen. Je hebt de pdf nodig. Die met de naam van de kredietverstrekker. Die met de vervaldatum. Houd het bijgewerkt. Als uw financiële situatie vóór sluitingstijd verandert, bel ze dan. Wacht niet tot de keuring.
Deze stap is niet onderhandelbaar. U concurreert met investeerders met contant geld. Je bent aan het concurreren
Waarom voorafgaande goedkeuring niet alleen maar papierwerk is
U denkt dat u klaar bent om te bieden. Je hebt het geld gespaard. Je hebt door de lege kamers gelopen. Maar de bank heeft nog niet getekend.
Maak die fout niet.
Bankiers die noodlijdende vastgoedaanbiedingen goedkeuren, zijn niet op zoek naar dromers. Ze zijn op zoek naar zekerheid. Als je in een biedoorlog terechtkomt tegen een huisflipper die alles contant betaalt, loop je al achter. Beleggers handelen snel. Ze wachten niet op verzekeraars. Ze maken zich geen zorgen over kredietscores. Ze maken gewoon het geld over.
Om ze te verslaan, moet je kogelvrij zijn. Zorg dat u vooraf goedkeuring krijgt voor een hypotheek voordat u zelfs maar naar de aanbieding kijkt. Voordat u naar de aanbieding kijkt, moet u vooraf goedkeuring krijgen.
Het gaat hier niet om het tonen van interesse. Het gaat erom te bewijzen dat u een betrouwbare prospect bent. Wanneer de bank van de verkoper uw voorafgaande goedkeuringsbrief ziet, zien zij minder risico. Ze zien een transactie die in week drie niet mislukt omdat uw lening is geweigerd.
Wat als grote banken nee zeggen?
Niet elke voorafgaande goedkeuring is gelijk. Sommige huizen zijn zo beschadigd dat reguliere kredietverstrekkers weigeren ze aan te raken. Als het dak weg is of de fundering scheurt, komen conventionele leningen vaak met een hard ‘nee’.
In die gevallen heb je opties. Het kan zijn dat u extra geld nodig heeft om de reparatie direct te kunnen dekken. Of u kunt specifiek voor renovaties een tweede lening overwegen.
Als uw krediet niet onberispelijk is, ga dan niet meteen naar de grote nationale banken. Kleine regionale banken en kredietverenigingen zijn vaak flexibeler. Ze kijken naar het hele plaatje, niet alleen naar een FICO-score.
“Als u moeite heeft om vooraf goedkeuring te krijgen, kunt u alternatieve kredietbronnen overwegen.”
De Amerikaanse regering heeft ook een vangnet. FHA-leningen, ondersteund door de Federal Housing Administration, vereisen kleinere aanbetalingen dan conventionele leningen. Het is een manier voor kopers met een onvolmaakt krediet om een voet tussen de deur te krijgen. Weet gewoon dat deze leningen hun eigen eigenaardigheden en kosten met zich meebrengen. Doe de wiskunde voordat u zich vastlegt.
9: Zoek een agent die ervaring heeft met noodlijdende verkopen
De meeste makelaars hebben nog nooit met een faillissement te maken gehad. Ze hebben nog nooit onderhandeld met de vermogensbeheerder van een bank. Ze hebben de juridische puinhoop van een korte verkoop nooit opgelost.
Als u een beginneling inhuurt, betaalt u hem om van uw cent te leren. En de kosten zijn niet alleen hun commissie. Het is tijd. Het is stress. Het is het risico om het huis te verliezen omdat er een typefout in het papierwerk stond.
Je hebt een agent nodig die dit eerder heeft gezien. Zoek vooral naar certificeringen.
De National Association of Realtors heeft in 2009 een Short Sale and Execlosure Certification Program geïntroduceerd. Agenten die deze badge bezitten, hebben permanente educatiecursussen gevolgd. Ze kennen de nationale en staatswetten rond faillissementen. Ze weten hoe ze een bod moeten structureren dat een bank niet afwijst vanwege technische redenen.
Er is ook de aanduiding Certified Distressed Property Expert van het Distressed Property Institute. Het is een nieuw bewijs dat ze de unieke problemen begrijpen die deze verkopen veroorzaken.
Maar certificeringen zijn niet alles. Vraag om een bewijs van sluiting.
Hoeveel short sales of faillissementen hebben ze daadwerkelijk gesloten? Een dozijn is een goede maatstaf. Het laat zien dat ze genoeg keer door de wringer zijn gegaan om je te begeleiden zonder te aarzelen. Ze weten welke bank traag is. Ze weten met welke functionaris gemakkelijk te werken is. Ze weten waar de lichamen begraven liggen in het papierwerk.
Zonder die ervaring is het maar een gok. Hiermee heb je een gids.
8: Investeer niet in een noodlijdende buurt
Locatie is alles. Dit is de eerste regel van onroerend goed. Maar met verouderde eigendommen kun je gemakkelijk verleid worden door het prijskaartje.
Een opknapper kopen in een goede buurt is een slimme zet. U betaalt minder vooraf. Je bouwt eigen vermogen op naarmate het gebied zich herstelt. Je zet in op de gemeenschap, niet alleen op het huis.
Maar een spotgoedkoop huis in een uitstervende wijk is een valstrik.
Kijk naar het blok. Staat elk huis in de straat onder beslag? Staan de appartementen in de hoogbouw grotendeels leeg? Als het antwoord ja is, loop dan weg.
Waarom? Omdat je niet kunt voorspellen wanneer de markt zich zal herstellen. In sommige gebieden gebeurt dat nooit. Het kan zijn dat u vastzit aan een onroerend goed dat elk jaar in waarde verliest. Het kan zijn dat u meer aan de hypotheek schuldig bent dan het huis feitelijk waard is. Dat is precies dezelfde valkuil waar de vorige eigenaar in trapte.
Probeer geen held te zijn voor een depressieve markt. Zoek naar buurten die het dieptepunt al hebben bereikt. Zoek naar stabiliteit. Een goedkoop huis in een stabiele omgeving is een investering. Een goedkoop huis in een instortend gebied is een risico.
7: Zorg voor een professionele huisinspectie
Je kunt de gebarsten muren zien. Je kunt de schimmel ruiken. Je kunt zien dat de vloer schuin is. Maar met een visuele inspectie kom je maar zo ver.
Verontruste eigendommen verbergen dingen. Waterschade achter gipsplaat. Rottend frame binnen de muren. Elektriciteitswerkzaamheden gedaan door de vorige eigenaar, of door niemand.
Een professionele woninginspecteur kijkt niet alleen naar de oppervlakte. Ze trekken het tapijt omhoog. Ze controleren de zolder. Ze testen het elektrische paneel. Ze zoeken naar tekenen van ongedierte die je nooit vanaf het trottoir zou zien.
Dit is geen luxe. Het is een verzekering.
Wanneer u een noodwoning koopt, de marge
Voor elke aankoop heeft u een volledige woninginspectie nodig. Maar voor korte verkopen en faillissementen is dit niet onderhandelbaar. Deze deals zijn strikt ‘as-is’. De verkoper (meestal een bank of een eigenaar in nood) dekt de schade niet. Dat doe je. Zodra u tekent, bent u eigenaar van het probleem.
Banken bieden geen kredieten aan voor reparaties. Ze hadden het huis al laag geprijsd. U kunt niet verder onderhandelen over reparaties. U moet de schade vooraf kennen. Uit de inspectie komen de werkelijke kosten voor het bewoonbaar maken van het huis naar voren.
Waarom standaardinspecties niet genoeg zijn
Een algemeen inspecteur controleert het grote geheel. Ze kijken naar het dak, de fundering en de HVAC. Maar noodlijdende eigendommen verbergen specifieke rotting. U hebt speciale inspecties nodig. Schimmel, ongedierte, septische systemen. Deze experts graven dieper. Ze ontdekken problemen die een generalist misschien over het hoofd zou zien.
Als je ze overslaat, koop je blind. En blind is duur.
De wegloopregel
Hier ligt de harde lijn. Als een eigenaar of geldverstrekker een keuring weigert? Loop weg. Onmiddellijk.
Geen uitzonderingen. Nee, “we zullen ze hierin vertrouwen.” Ze verbergen iets. Of ze weten dat het huis een geldkuil is. Hoe dan ook, je verliest.
Wees klaar om reparaties uit te voeren
Noodlijdend kopen is niet zomaar een huis kopen. Het is een project kopen. Je hebt contant geld nodig. Niet alleen voor de aanbetaling. Voor de sleutels. Het hout. De tijd.
De meeste kopers onderschatten dit. Ze zien het lage prijskaartje. Ze zien de $ 20.000 aan uitgesteld onderhoud niet. Wees niet die koper.
Belangrijkste termen om in gedachten te houden:
* In de huidige staat : u accepteert alle gebreken.
* Speciale inspecties : Voor schimmels, ongedierte, septische.
* Geen prijsconcessies : Banken verlagen de prijs voor reparaties niet.
* Walk-away point : Weigering van inspectie.
Je koopt niet alleen vierkante meters. Je erft de verwaarlozing van iemand anders. Controleer de leidingen. Controleer de mal. Controleer het ongedierte. Als ze nee zeggen tegen de inspectie? Loop. Er is altijd nog een huis. En hopelijk eentje waarmee je onder de motorkap kunt kijken voordat je de auto koopt.
Afscherming is niet alleen een financiële tegenslag voor de vorige eigenaar. Het is vaak een plaats delict die nog moet gebeuren. Als mensen uit hun huis worden gezet, kookt de woede over. Tijdens het ergste van de huizencrisis hebben eigenaren hun eigen huizen kaalgestript. Ze hebben apparaten meegenomen. Ze hebben de verlichtingsarmaturen eruit gehaald. Soms deden ze het voor geld.
Lege huizen worden magneten voor krakers en vandalen. Deze nieuwe bewoners laten vuil achter. Ze laten schade achter. Dieven hebben het ook op deze eigendommen gemunt. Koperen bedrading en leidingen zijn gemakkelijk uit muren te trekken en als schroot te verkopen. Het resultaat? Een huis dat er uitziet als een wrak voordat je zelfs maar de sleutels hebt opgehaald.
Dit klinkt angstaanjagend. Maar als je bereid bent je handen vuil te maken – of iemand inhuurt om dat te doen – kun je ernstig beschadigde eigendommen voor minder kopen. Waarschijnlijk zul je reparaties moeten uitvoeren. Daarom heeft u een aannemer nodig die naar het huis kijkt voordat u het koopt.
Dit is geen vervanging voor een standaard woninginspectie. Een aannemer geeft u realistische reparatieschattingen. Die cijfers gebruik je om je aanbod aan te passen. Sla deze stap niet over.
5: Wees geduldig met de bank
Het kopen van een noodlijdend pand is een test van uithoudingsvermogen. U krijgt te maken met vertragingen. Je gaat de administratieve rompslomp bestrijden. Bij een normale verkoop heeft u te maken met de huiseigenaar. Bij een faillissement heeft u te maken met de bank.
Banken zijn bureaucratische beesten. Ze geven niets om je tijdlijn. Ze geven om hun proces. Verwacht weken te wachten. Of maanden. Dat de bank op een bod reageert.
Er is een manier om dit te versnellen. Controleer of het onroerend goed in aanmerking komt voor het Home Affordable Foreclosure Alternatives-programma (HAFA). Als dit het geval is, kunt u de bank dwingen binnen 30 dagen te reageren. Dat is een enorm voordeel.
Andere vertragingen liggen op de loer. Als de vorige eigenaar een tweede hypotheek had, moet die kredietverstrekker aftekenen. Als de lening gesecuritiseerd is (in bundels verkocht aan investeerders), heeft u goedkeuring nodig van de huidige beleggingsbeheerder. Het kan zijn dat vier, vijf of zelfs zes partijen uw deal goedkeuren. Dat is een overvolle onderhandelingstafel.
4: Ken de marktafschermingswetten van uw staat
Locatie is belangrijk. Grote tijd. Staatswetten bepalen hoe moeilijk het is om een faillissement te kopen.
Sommige staten vereisen een gerechtelijk proces. Dit is langzaam. Het kan tot 12 maanden duren. In plaatsen als New York kan het zelfs nog langer duren. Dit zijn ‘rechterlijke staten’. Het proces is bedoeld om huiseigenaren te beschermen, maar het blokkeert de verkoop.
Andere staten zijn ‘niet-gerechtelijk’. Ze zijn sneller. In Texas kan een kredietverstrekker binnen ongeveer 60 dagen een verzoek tot uitsluiting indienen. Dat is een enorm verschil.
Vraag uw makelaar waar de woning zich in het proces bevindt. Als u zich in een gerechtelijke staat bevindt, kunt u een jaar wachten. Weet dat voordat je verliefd wordt op het huis.
3: Zorg dat u contant geld bij de hand heeft
Geld koopt geen geluk. Maar het koopt toegang. En het koopt snelheid.
Als u contant geld heeft, nemen kredietverstrekkers u serieus. Een aanbetaling van 20 tot 25 procent laat zien dat u veilig bent. Het zorgt ervoor dat uw aanbod opvalt in een zee van onzekerheid.
Maar contant geld is niet alleen bedoeld voor de aanbetaling. Noodlijdende verkopen kosten extra.
U hebt die gedetailleerde aannemersinspectie nodig. Dat kost ongeveer $ 350. Ook reparaties moet je vergoeden. Als de schade ernstig is, kan het zijn dat de bank uw lening niet goedkeurt. Voor reparaties heeft u mogelijk een geblokkeerde rekening nodig. Of een lening voor een tweede woningverbetering. Uw geldverstrekker moet weten dat het huis bewoonbaar is.
Tenslotte betaal je vaak de afsluitkosten. Bij een normale verkoop dekt de verkoper dit. Bij een faillissement betaal je. U betaalt ook overdrachtsbelasting. Je regelt pandrechten. Contant geld verzacht elk wrijvingspunt.
2: Wees bereid een (serieus) bod te doen
Je kunt een bank niet lowballen. Niet echt.
Je zou kunnen denken dat je centen op de dollar kunt bieden en de wanhopige geldschieter zal het aannemen. Dat zullen ze niet doen. Banken hebben er een hekel aan om deze eigendommen te bezitten. Ze willen ze uit hun boeken. Maar ze zullen niet al te veel geld verliezen.
De noteringsprijs ligt meestal dicht bij wat de bank denkt te kunnen krijgen. Het is gebaseerd op vergelijkbare verkopen. Net als niet-noodlijdende huizen.
Als je lager wilt bieden, heb je bewijs nodig. Ondersteun uw aanbieding met vergelijkbare verkoopgegevens. Beledig de intelligentie van de kredietverstrekker niet. Banken voeren geen lange heen-en-weer-onderhandelingen. Ze zullen je na een of twee aanbiedingen afwijzen als ze denken dat ze meer kunnen krijgen. Zorg ervoor dat uw eerste bod telt.
1: Gebruik de beoordeling van uw kredietverstrekker strategisch
De taxatie is uw hefboom. Maar alleen als je het goed gebruikt.
Wanneer u een bod uitbrengt, laat de bank een taxatie uitvoeren. Hiermee wordt het leenbedrag bepaald. Als de taxatie lager uitvalt dan uw bod, zit u in de problemen. Het verschil moet u contant bijbetalen. Of je moet de prijs verlagen.
Hier is de truc: gebruik de beoordeling om opnieuw te onderhandelen.
Als de taxateur van de bank zegt dat het huis minder waard is dan u heeft aangeboden, heeft u bewijs dat de prijs te hoog is. Loop terug naar de geldverstrekker. Zeg: “De taxatie ondersteunt een lagere waarde. Ik zal deze evenaren.”
Banken willen niet dat de lening mislukt. Vaak komen ze overeen om de prijs te verlagen zodat deze overeenkomt met de taxatie. Dit bespaart u duizenden.
Maar wacht niet tot het laatste moment. Druk vroeg op de beoordeling. En houd de schattingen van uw aannemer bij de hand. Als de taxatie laag is vanwege schade, laat dan de reparatiekosten zien aan de bank. Het voegt context toe. Het laat zien dat je weet wat je koopt.
De beoordeling is niet slechts een getal. Het is een realitycheck. En soms is het uw beste hulpmiddel om de prijs omlaag te krijgen.
“De beoordeling is uw hefboom. Maar alleen als u deze op de juiste manier gebruikt.”
Er is altijd nog een hindernis. Een verborgen pandrecht. Een structureel probleem. Een bureaucratische vertraging die maanden aanhoudt. Misschien win je de biedoorlog. Je zou de deal kunnen sluiten. Maar het echte werk begint nadat u de sleutels in uw hand heeft.
Het huis is al kapot. Jij bent gewoon degene die de sleutel vasthoudt.
Het kopen van een noodlijdend pand is geen nachtmerriescenario. Het is een strategie. Je hebt invloed. Vooral als het huis uit elkaar valt. Kredietverstrekkers willen deze activa kwijt. Ze willen het papier niet vasthouden. Maar het zijn geen liefdadigheidsinstellingen. Ze hebben strikte richtlijnen.
Als de bank weigert de prijs te verlagen voor een huis dat serieus werk nodig heeft, moet u escaleren. Maak niet alleen maar ruzie. Vraag naar de cijfers. Vraag een volledige taxatie aan. Dit is geen toevallige blik. Het is een gedetailleerde taxatie die wordt gebruikt om het geleende bedrag te bepalen. De kredietverstrekker moet weten wat het actief daadwerkelijk waard is in de huidige staat.
Waarom taxaties belangrijk zijn voor huizen in slechte staat
Een taxatie is de objectieve waarheid in een subjectieve markt. Je zou kunnen denken dat het huis $ 200.000 waard is. De bank zou $180.000 kunnen zeggen. Als de taxatie onder de vraagprijs uitkomt, heb je een wapen. Gebruik het.
Zo overtuig je de bank om een lager bod te accepteren. De gegevens staan aan jouw kant. De kredietverstrekker kan niet meer lenen dan de woning waard is. Het is een vangnet voor hen. Als de woning in slechte staat verkeert, zal de taxatie dat weerspiegelen. Reparaties kosten geld. Dat vermindert de waarde.
De taxatie is een gedetailleerde waardebepaling van de woning waarmee kredietverstrekkers bepalen welk bedrag zij u lenen. Als het laag uitvalt, heb je een reden om opnieuw te onderhandelen.
Te nemen stappen als het aantal laag is
- Vraag het rapport aan. Geloof hun woord niet. Lees het.
- Vergelijk de vergelijkingen. Kijk naar vergelijkbare woningen. Zijn ze echt beter in vorm?
- Markeer de schade. Maak een lijst van elk probleem. Waterschade. Problemen met het dak. Funderingsscheuren.
- Heronderhandel. Toon de kredietverstrekker het verschil tussen prijs en waarde.
Dit gaat niet over moeilijk zijn. Het gaat erom accuraat te zijn. Noodlijdende huizen hebben vaak verborgen kosten. De beoordeling helpt ze te kwantificeren. Als de bank niet toegeeft, kun je weglopen. Of u kunt om reparatie vragen. Maar meestal verlagen ze de prijs. Het is schoner voor hen. Minder risico.
Wat als ze nog steeds nee zeggen?
Soms is de bank koppig. Of de beoordeling was gebrekkig. Mogelijk heeft u een second opinion nodig. Of misschien moet je weglopen. Maar negeer het signaal niet. Een lage beoordeling is een rode vlag. Het betekent dat u te veel betaalt. Tenzij u een bodemloos budget heeft, luister naar de taxateur. Ze zien de scheuren die je misschien mist. Ze zien de overtredingen van de code. Ze zien de toekomstige onderhoudskosten.
De markt is koud. De rentetarieven zijn hoog. Kredietverstrekkers zijn voorzichtig. Wees voorzichtig. Laat ze werken voor hun verkoop. Als ze de prijs niet willen verlagen, willen ze niet echt verkopen. Of ze geloven niet in de waarde van het onroerend goed. Vertrouw op de cijfers. Niet de pitch van de listingagent. Niet je eigen optimisme. De koude, harde gegevens van een erkende professional.
