Ada jenis ketenangan tertentu yang muncul saat berdiri di atas tanah yang tidak diperbaiki. Anda bisa merasakan beratnya kepemilikan. Ini bukan hanya tentang akta di laci Anda. Itu adalah kemerdekaan. Keamanan karena mengetahui bahwa tidak ada orang lain yang mempunyai klaim atas hal tersebut. Tapi mari kita bersikap praktis. Mengapa masyarakat justru membeli tanah mentah?
Harga seringkali menjadi penentu. Anda dapat menemukan parsel yang layak di seluruh negeri dengan harga yang sangat murah dibandingkan dengan rumah yang lebih baik. Daerah pedesaan sangat murah. Pembiayaan adalah sudut pandang lain. Bank membenci lahan mentah. Mereka menganggapnya berisiko. Namun penjual sering kali turun tangan. Mereka menawarkan pembiayaan kepada pemilik dengan harga di bawah harga pasar karena mereka ingin memindahkan aset tersebut.
Lalu ada sisi positifnya. Jika Anda membeli sebidang tanah yang tepat, itu akan dihargai. Itu tidak berayun liar seperti saham. Ia mempertahankan pendiriannya. Dan jika dikembangkan dengan baik, nilainya bisa melonjak tiga hingga lima kali lipat dari harga belinya. Itu adalah keuntungan besar. Asalkan Anda tidak mengacaukannya.
Зміст
10: Rencanakan tanah Anda sebelum membeli
Anda telah memutuskan bahwa Anda menginginkan kotoran. Sekarang apa?
Apakah Anda ingin beternak sapi? Membangun kabin? Gunakan itu sebagai mitra diam dalam portofolio Anda? Atau mengubahnya menjadi mesin arus kas untuk berhenti dari jam 9 pagi sampai jam 5 sore?
Sebelum Anda menandatangani surat apa pun, Anda memerlukan rencana. Gagasan samar tentang “menghasilkan uang” bukanlah sebuah rencana. Pemberi pinjaman mengetahui hal ini. Jika Anda masuk ke bank sambil berjabat tangan dan bermimpi, mereka akan menolak Anda. Mereka membutuhkan cetak biru. Mereka perlu melihat bahwa Anda memiliki strategi pengembangan. Bahkan jika Anda meminjam dari penjual, rencana yang jelas dapat membenarkan risiko tersebut.
Pikirkan tentang permainan akhir. Jika Anda membeli untuk berburu, periksa kepadatan satwa liar. Jika Anda ingin memancing, carilah air. Jika untuk dijual kembali, tentukan seperti apa “kesuksesan” itu. Apakah ini menggandakan uang Anda dalam lima tahun? Menjualnya untuk mendapat untung dua? Tanpa batas waktu dan tujuan, Anda hanya membeli sebuah masalah.
Apa itu tanah mentah?
Kedengarannya sederhana, namun definisinya penting. Tanah mentah adalah properti dalam keadaan alaminya. Berpikir tidak membaik. Tidak ada utilitas. Tidak ada sambungan saluran pembuangan. Tidak ada jalan beraspal. Tidak ada struktur.
Biasanya lahannya perlu dikerjakan. Pohon. batu besar. Kuas padat. Semua itu harus dihilangkan. Anda dapat menemukan properti jenis ini di daerah pedesaan terpencil. Anda juga dapat menemukannya merambah pinggiran kota. Kuncinya adalah kurangnya infrastruktur yang membuat sebuah rumah layak huni. Anda membeli potensi, bukan kenyamanan.
9: Pahami kelemahan lahan mentah
Inilah kebenaran yang dingin. Tanah mentah bukan untuk orang yang lemah hati.
Pertama, Anda tidak bisa mendepresiasinya. Saat Anda memiliki rumah sewaan, IRS mengizinkan Anda menghapus keausannya. Dengan adanya kotoran, keuntungan pajak itu menguap. Manfaat pajaknya tipis. Sangat tipis.
Itu juga tidak likuid. Anda tidak bisa membalik lahan mentah dengan cepat. Bahkan jika Anda mulai menggali pada hari Anda membelinya, keuntungannya mungkin membutuhkan waktu bertahun-tahun. Menjual dengan cepat jarang menjadi pilihan. Anda terkunci dalam garis waktu perkembangan atau kondisi pasar.
Ada risiko nyata kehilangan uang. Jika Anda memilih dengan buruk, Anda terjebak. Perekonomian yang lambat dapat membekukan penjualan secara instan. Arus kas negatif adalah hal biasa. Banyak investor berhutang lebih banyak atas tanah tersebut daripada pendapatan yang dapat mereka hasilkan. Ada pula yang terjun lebih dulu, menghabiskan lebih banyak uang untuk pembersihan dan penilaian tanah daripada nilai lahannya.
Bank memberi label ini spekulatif. Mereka tahu biaya pengembangan bisa membengkak. Jika Anda bisa menghindari bank, lakukanlah. Pembiayaan penjual biasanya memerlukan uang muka yang lebih rendah dan tingkat bunga yang lebih rendah. Lebih murah di muka, meskipun persyaratannya lebih ketat.
8: Pertimbangkan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai
Tidak semua kotoran diciptakan sama. Dua bidang yang berdekatan dapat memiliki nilai yang sangat berbeda berdasarkan faktor-faktor yang tidak terlihat.
Zonasi sangat besar. Bisakah kamu membangun rumah? Sebuah bisnis? Sebuah subdivisi? Jika zonasi membatasi Anda pada pemanfaatan pertanian saja, maka pilihan pengembangan Anda akan terbatas. Potensi keuntungan Anda menyusut.
Akses itu penting. Anda memerlukan akses yang sah dan tercatat ke paket tersebut. Jika satu-satunya jalan masuk adalah melalui tanah tetangga, Anda berada dalam kekuasaan mereka. Kemudahan bisa jadi rumit. Pastikan semuanya tertulis.
Utilitas adalah pembunuh biaya yang tersembunyi. Membawa listrik, air, dan limbah ke lokasi terpencil bisa memakan biaya puluhan ribu. Jika utilitas ada di jalan, Anda adalah emas. Jika jaraknya satu mil, biaya tersebut akan keluar dari margin keuntungan Anda.
Topografi berperan. Tanah datar murah untuk dibangun. Lereng yang curam memerlukan dinding penahan, pondasi khusus, dan alat berat. Drainase juga merupakan pembunuh diam-diam. Belilah tanah yang rawan banjir, dan Anda akan menghabiskan banyak uang untuk sistem drainase.
Lokasi di wilayah tersebut menentukan nilai. Apakah lokasinya dekat dengan kota yang sedang berkembang? Dekat jalan raya utama? Atau apakah itu jalan buntu di daerah antah berantah? Kedekatan dengan fasilitas meningkatkan keinginan. Isolasi menguranginya.
Kualitas tanah mempengaruhi biaya pembangunan dan nilai pertanian. Tanah berbatu membutuhkan biaya yang mahal untuk dibersihkan. Tanah liat memiliki drainase yang buruk. Tanah berpasir memiliki drainase yang baik tetapi tidak mengandung unsur hara.
“Mengembangkan paket mentah dapat meningkatkan nilainya tiga hingga lima kali lipat dari harga aslinya. Itu jika Anda melakukannya dengan benar dan menghindari jebakan.”
Anda sedang mencari sweet spot. Akses bagus. Topografi yang masuk akal. Zonasi yang sesuai. Utilitas terdekat. Jika Anda menemukan parsel yang memenuhi kotak-kotak itu, Anda memiliki pemenangnya. Jika Anda mengabaikannya, Anda mempunyai lubang uang.
Pasar sedang bergeser. Daerah pedesaan menjadi lebih diminati seiring dengan semakin maraknya pekerjaan jarak jauh. Ini mengubah kalkulus. Apa yang tadinya terisolasi kini terhubung. Tapi itu juga berarti harga naik. “Tanah murah” sepuluh tahun yang lalu tidaklah murah saat ini.
Anda harus lebih pintar dari pembeli rata-rata. Rata-rata pembeli melihat ruang kosong. Anda perlu melihat produk jadi dalam pikiran Anda. Rumah. Peternakan. Bisnis. Jika Anda bisa melihatnya dengan jelas, Anda bisa merencanakannya. Jika Anda hanya menebak-nebak, Anda sedang berjudi
Anda tidak selalu bisa menyematkan nomor pada sebidang tanah. Ini berantakan. Namun ada beberapa faktor yang tidak bisa dinegosiasikan. Lot berbentuk aneh? Itu adalah tanda bahaya. Itu membuat pembangunan menjadi mimpi buruk. Anda perlu mengetahui lebar, kedalaman, dan luas total yang tepat bahkan sebelum Anda mempertimbangkan untuk menandatangani.
Lokasi adalah raja. Kavling sudut dengan bagian depan di dua jalan? Itu adalah emas. Parkir mudah. Akses mudah. Tapi jangan hanya melihat jalan. Lihatlah infrastrukturnya. Apakah lokasi tersebut terhubung ke saluran pembuangan? Apakah ada air minum? Gas alam? Listrik? Jika Anda harus membawa utilitas dari jarak satu mil, anggaran Anda akan membengkak.
Alam dapat meningkatkan laba. Pohon. Aliran. Aliran sungai di properti dapat melipatgandakan nilai pasarnya di beberapa pasar. Itu peningkatan 100%. Tapi lihat lebih dekat.
Drainase penting. Penilaian itu penting. Topografi penting. Sebuah pemandangan terdengar romantis sampai Anda mencoba mengembangkannya. Pembangunan di lereng bukit membutuhkan biaya yang mahal. Anda memperkirakan biaya jalan, utilitas, saluran air, sambungan saluran pembuangan, dan pondasi khusus akan meningkat hingga 30%. Anda membayar untuk hak istimewa meremehkan tetangga Anda.
Lalu ada lingkungan. Kualitas udara. Zona iklim. Stabilitas pasokan air. Adanya bahan berbahaya? Hal ini dapat menghentikan kesepakatan secara instan.
Bersiaplah menghadapi potensi masalah
Terlihat hijau dan damai. Mungkin saja. Tapi apa yang ada di bawah rumput?
Anda perlu menggali sejarah tanah. Secara harfiah. Kebocoran tangki penyimpanan bawah tanah. Limbah beracun yang terkubur. Sumur terbengkalai. Sistem septik lama. Mereka semua adalah hantu di dalam tanah. Anda mungkin melihat bebatuan di permukaan. Anda bisa meledakkannya. Tapi bagaimana dengan batu-batu besar yang tersembunyi tiga kaki di bawah? Mereka akan menghentikan ruang bawah tanah.
Jika tanahnya berbatasan dengan sungai atau kali kecil, periksa dataran banjirnya. Satu hujan badai yang buruk maka investasi Anda akan tenggelam—secara harfiah dan finansial.
Periksa catatan pemerintah setempat. Apakah ada moratorium pembukuan? Zonasi yang tidak diketahui terhenti? Jika pembangunan dilarang secara langsung, tanah tersebut tidak ada gunanya bagi Anda. Jangan berasumsi. Memeriksa.
Seperti apa lingkungannya?
Anda bisa mendesain rumah idaman. Anda bisa membuat sketsa taman yang sempurna. Namun jika lahannya sendiri tidak bersahabat, Anda sudah rugi.
Saya pernah melihat orang-orang mencoba membangun kabin akhir pekan di lahan yang berbau seperti tumpahan bahan kimia. Saya telah melihat komunitas-komunitas yang berpagar di mana satu-satunya yang berpagar hanyalah kebisingan dari jalan raya terdekat. Tidak masalah jika Anda merencanakan taman air atau retret hutan yang tenang. Lingkungan menentukan pengalaman.
Jika ada tempat pembuangan sampah yang melawan arah angin, “pemandangan indah” Anda akan mencakup aroma sampah yang membusuk. Jika jalur penerbangan bandara melintasi properti Anda, Anda tidak membeli kedamaian. Anda membeli kursi barisan depan untuk menghadapi turbulensi.
Biaya Tersembunyi dari Utilitas
Di sinilah sebagian besar pembeli pertama kali merasa bosan. Mereka melihat kotoran. Mereka tidak melihat kabelnya.
Jika tidak ada pembangkit listrik di dekatnya, Anda perlu memasang kabel di lahan publik. Itu tidak murah. Bergantung pada anggaran Anda, satu item baris tersebut dapat menghentikan kesepakatan. Sebelum Anda menandatangani apa pun, hubungi perusahaan utilitas. Minta penawaran. Jangan menganggap koneksi itu mudah. Jarang sekali terjadi.
Lalu ada limbah. Apakah ada hubungan kota? Atau apakah Anda memerlukan sistem septik? Jika septik, Anda memerlukan uji perkolasi. Jika tanah tidak mengalir, Anda tidak dapat membangun.
Pengambilan sampah? Proteksi kebakaran? Waktu respons polisi? Ini bukan sekedar fasilitas. Itu adalah persyaratan untuk rumah yang layak huni. Periksa mereka. Sekarang.
Hitung Biaya Kepemilikan Sebenarnya
Harga jualnya bohong. Itu hanya separuh cerita.
Anda perlu mengetahui hasilnya. Apa yang sebenarnya bisa dilakukan oleh negeri ini? Untuk mengetahuinya, Anda akan mengeluarkan uang. Banyak sekali.
- Survei: Anda perlu tahu persis di mana properti Anda berakhir.
- Studi dampak lingkungan: Diperlukan di banyak zona.
- Biaya teknik: Untuk akses jalan dan drainase.
- Tes tanah: Untuk melihat apakah rumah Anda akan tenggelam ke dalam lumpur.
Setelah Anda mengatasi rintangan tersebut, Anda menghadapi biaya pengembangan. Penebangan pohon. Penilaian. Membersihkan sikat. Membangun jalan akses. Jika Anda tidak memiliki air sumur, biaya pengeboran akan mahal. Jika Anda membutuhkan septic tank, biaya di mukanya besar.
Pemberi pinjaman berhati-hati. Seringkali mereka tidak mau membiayai lebih dari 50 persen harga pembelian tanah. Anda mungkin memerlukan pembiayaan sebagian atau uang muka tunai dalam jumlah besar. Siapkan nomornya. Atau jangan membeli.
Audit Lingkungan: Hal Membosankan yang Menyelamatkan Jutaan Orang
Ini terdengar membosankan. Ini penting.
Undang-Undang Amandemen dan Otorisasi Ulang Superfund tahun 1986 membuat pemilik tanah bertanggung jawab atas biaya pembersihan. Mereka semua. Bahkan jika Anda tidak ada hubungannya dengan kontaminasi tersebut.
Jika pemilik sebelumnya membuang limbah industri, Anda mewarisi tagihan tersebut. Audit lingkungan mencari:
- Bahan berbahaya di dalam tanah
- Air tanah yang terkontaminasi
- Lahan basah yang dilindungi
- Penggunaan industri bersejarah
Audit ini memerlukan biaya. Namun biayanya lebih murah dibandingkan tuntutan hukum atau kru pembersihan. Identifikasi masalahnya sebelum Anda membeli. Jangan menunggu sampai Anda berdiri di medan beracun.
Selidiki Paket Seperti Detektif
Jangan hanya lewat saja. Berjalanlah.
Ambil peta survei. Keluar dari mobil. Temukan kolamnya. Telusuri alirannya. Berjalanlah di garis pagar. Ambil foto. Anda perlu melihat batasannya. Carilah tanda-tanda limbah berbahaya. Carilah erosi. Cari hal-hal yang tidak ada di peta.
Teliti area tersebut. Apakah populasinya bertambah? Apakah menyusut? Bicaralah dengan lembaga pembangunan regional. Dapatkan data mereka tentang jalan yang direncanakan. Ekstensi utilitas. Membangun tren biaya di daerah tersebut.
Lihatlah para tetangga. Seperti apa paket mereka?
Periksa zonasi. Hal ini tidak dapat dinegosiasikan.
- Pertanian: Tanaman apa yang diperbolehkan? Ternak apa?
- Perumahan: Apakah ada batasan jenis bangunan? Kemunduran? Batasan ketinggian?
- Komersial: Bisakah Anda menjalankan bisnis di sini?
Periksa harga jual terakhir. Verifikasi zonasi dengan departemen setempat. Investigasi menyeluruh mencegah terjadinya kejutan. Dan kejutan di lahan mentah itu mahal.
Pastikan Anda Menyukainya
Kedengarannya sederhana. Tapi kebanyakan orang membeli karena jumlahnya. Mereka melupakan perasaan itu.
Jika Anda tidak mencintai tanahnya, Anda tidak akan bertahan dengannya. Konstruksinya akan lebih sulit dari yang diperkirakan. Penundaannya akan lebih lama. Biayanya akan membengkak. Anda akan membenci setiap dolar yang dibelanjakan.
Suka pemandangannya. Suka yang tenang. Suka isolasi. Atau jangan membelinya.
Karena begitu Anda mulai menggali, tidak ada jalan untuk kembali.
Anda tidak akan membeli mobil tanpa melihat ke bawah kapnya. Lalu untuk apa membeli tanah tanpa memeriksa aktanya?
Sebelum Anda mengirimkan uang, lihatlah lot tersebut dengan mata dingin. Apakah kamu benar-benar menyukainya? Apakah ada alasan mengapa Anda menyesal menandatangani garis putus-putus? Penjual mengetahui rahasia tanah tersebut. Gunakan mereka. Tanyakan berapa lama mereka memilikinya. Tanyakan mengapa mereka menjauh. Gali pajak. Lihatlah opsi pembiayaan yang mereka gunakan.
Bicaralah dengan tetangga. Ini bukan sekadar obrolan ringan. Anda perlu tahu apa yang mereka benci tentang lingkungan sekitar. Dan yang lebih penting, apakah mereka tampak seperti orang yang ingin Anda ajak berdebat?
Habiskan malam di sana. Berkemah. Tidur di tanah. Anda akan mendengar lalu lintas. Anda akan melihat kebisingan di malam hari. Anda akan melihat masalah drainase yang terlihat baik-baik saja di siang hari namun berubah menjadi rawa pada hari Selasa.
Kapan Harus Membawa Kelebihan
Jika Anda tidak tahu hukum real estat, pekerjakan seseorang yang tahu. Membeli tanah mentah itu berantakan. Melakukan solo itu berisiko.
Agen real estat yang baik mengetahui pasar lokal. Mereka tahu seperti apa harga yang pantas. Mereka menangani negosiasi. Mereka mewujudkan transfer tersebut.
Mereka juga bisa menjelaskan jargonnya. Hal-hal seperti opsi untuk membeli. Saat itulah Anda membayar deposit yang tidak dapat dikembalikan untuk mengunci harga pada tanggal yang ditentukan. Atau proses pemberian hak. Itu adalah persetujuan pemerintah yang diperlukan sebelum Anda dapat membangun.
Seorang pengacara bahkan lebih baik untuk masalah hukum. Mereka memeriksa tindakan pengadilan yang tertunda. Mereka memverifikasi judul yang jelas. Mereka memastikan Anda benar-benar memiliki akses legal ke jalan tersebut. Jangan lewati langkah ini.
Mengatur Waktu Perkembangan Anda
Pasar bergerak dalam siklus. Jika Anda membeli di puncak, Anda mengeluarkan uang tunai. Jika Anda membeli di palung, Anda mengambil ekuitas. Mengetahui waktu yang tepat untuk berkembang bukan hanya soal keberuntungan. Ini tentang suku bunga dan perubahan zonasi lokal.
Waktu adalah segalanya. Anda tidak dapat mengabaikan gambaran makro. Pergeseran demografi. Perekonomian goyah. Anda tidak mengendalikan semua itu.
Membangun kompleks apartemen saat terjadi surplus perumahan adalah kesalahan finansial. Menghabiskan uang tunai untuk mengembangkan parsel padahal kavling siap pakai harganya murah di tempat lain? Itu adalah langkah yang buruk. Anda perlu melihat pasar, bukan hanya plot Anda.
Jika Anda sudah memiliki kotorannya, tunggu. Biarkan siklus pasar berputar. Biarkan perekonomian stabil. Jangan terburu-buru. Jika Anda belum membeli, bersiaplah untuk berjalan kaki. Kedengarannya kasar, tapi ini cerdas. Jangan terikat secara emosional pada sebidang tanah. Akan ada paket lainnya. Akan ada hari-hari lain.
Pembiayaan Pembelian Tanah Mentah
Mendapatkan pinjaman untuk properti yang belum dikembangkan itu sulit. Bank melihatnya sebagai sesuatu yang spekulatif. Mereka tidak menyukai risikonya. Pembiayaan tradisional jarang menjadi pilihan.
Taruhan terbaik Anda adalah pembiayaan penjual. Penjual sering kali menerima uang muka yang lebih rendah. Suku bunganya mungkin juga lebih rendah. Ini adalah kesepakatan yang dinegosiasikan, bukan mandat bank.
Pilihan lain ada. Carilah pemberi pinjaman lokal yang mengetahui daerah tersebut. Pinjaman ekuitas rumah untuk properti lain bisa berhasil. Anda memerlukan modal, tetapi Anda tidak akan mendapatkannya dari hipotek standar.
Apa yang Sebenarnya Menambah Nilai pada Lahan Mentah
Nilai bukan hanya soal lokasi. Ini tentang kegunaan dan potensi.
Saat Anda membeli, lihatlah atribut fisiknya. Sumber air penting. Drainase yang baik tidak bisa ditawar lagi. Pepohonan dan lanskap yang ada bisa menjadi nilai tambah atau masalah. Ukuran dan bentuk menentukan apa yang bisa Anda bangun.
Perbaikan menambah nilai nyata. Utilitas terhubung ke situs? Itu sangat besar. Kalau sudah ada bangunan seperti hotel atau rumah, nilainya melonjak. Menyewakannya karena lahan pertanian menghasilkan pendapatan sambil menunggu.
Tinggal di Properti yang Belum Dikembangkan
Anda bisa tinggal di sana. Gaya di luar jaringan. Tapi ini tidak gratis untuk semua.
Tidak ada koneksi utilitas berarti Anda sendirian. Tenaga surya. Angin. Toilet pengomposan. Anda memerlukan rencana.
Periksa hukumnya. Peraturan lokal dan negara bagian sangat bervariasi. Beberapa tempat melarang hunian permanen di lahan mentah. Yang lain mengizinkan rumah kecil atau RV. Ketahui apa yang boleh Anda bangun sebelum Anda membangunnya. Satu pelanggaran dan Anda keluar.
Tahapan Pengembangan Lahan
Pembangunan bukanlah satu langkah. Itu sebuah urutan.
- Tanah Mentah: Hanya tanah. Zonasi ada, tapi tidak ada.
- Pra-pengembangan: Hak. Anda mendapatkan persetujuan. Survei. Studi kelayakan.
- Pengembangan: Peletakan batu pertama. Utilitas. Jalan. Penilaian.
- Pasca-pembangunan: Menghasilkan pendapatan. Aset sudah siap.
Kebanyakan orang melewatkan pemikiran pada langkah pertama. Mereka melompat ke langkah ketiga. Begitulah proyek gagal.
Membangun di Lahan Mentah
Bisakah kamu membangun? Secara umum, ya. Selama Anda mengikuti aturan.
Undang-undang zonasi menentukan apa yang harus dilakukan dan di mana. Hukum lingkungan menentukan apa yang tidak boleh Anda sentuh. Lahan basah. Lereng. Habitat yang dilindungi. Anda akan menabrak tembok.
Anda membutuhkan rencana. Anda memerlukan izin. Banyak dari mereka. Jangan menebak. Temui pengacara real estat. Mereka akan melihat jebakan yang Anda lewatkan. Satu tanda tangan salah dan proyek Anda terhenti selama berbulan-bulan.
Pasar bergerak cepat. Tanah Anda tidak. Gunakan waktu itu.
