Una propiedad en dificultades no es sólo una vivienda que necesita reparaciones. Es una propiedad cuyo propietario ha dejado de pagar la hipoteca. Si está buscando casas en California o Florida, probablemente verá muchas. Allí los precios se desplomaron. Las ventas se agotaron. Los prestamistas recuperaron miles de unidades. Entre 2008 y 2011, una de cada tres ventas de viviendas involucró a un vendedor en dificultades. Ese número fluctúa ahora. Depende del mercado. Algunas regiones son estables. Otros están sangrando equidad.
Los tipos de angustia difieren. Una venta corta significa que la casa se vende por menos de lo que se debe. El banco acepta asumir la pérdida en lugar de ejecutar la hipoteca. Negocias tanto con el vendedor como con el prestamista. Las ejecuciones hipotecarias son diferentes. El prestamista ya es dueño del lugar. Lo llaman REO: propiedad inmobiliaria. Estos llegan al mercado a través de subastas o listados estándar. El objetivo es borrar la responsabilidad de sus libros.
Comprar uno puede ahorrar dinero. Es posible que obtenga un gran descuento. Pero hay un techo. Los compradores con problemas de liquidez buscan ofertas. Estallan guerras de ofertas incluso por casas feas. ¿Y la condición? Horrible. Las casas en dificultades se venden tal cual. Sin garantías. Sin revelaciones. Sólo un montón de mantenimiento aplazado y una montaña de papeleo. Debe estar preparado antes de hacer una oferta.
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10: Obtenga una aprobación previa para una hipoteca
Comience con el banco. No es una precalificación. Esa es una charla informal. Obtenga una aprobación previa. Esto significa que el prestamista ha verificado sus ingresos, activos y crédito. Han hecho los números. Han sellado el documento.
¿Por qué es importante esto para las propiedades en dificultades? Los bancos se mueven lentamente. Tienen pautas estrictas. Si recién está precalificado, es posible que ignoren su oferta. Ven un tigre de papel. Si ven una carta de aprobación previa, ven a un comprador serio. Corta el ruido.
Las ventas en dificultades involucran a algo más que al vendedor. El prestamista está involucrado. Quieren cerrar rápido. Un comprador preaprobado indica velocidad. Señala certeza. El banco no tiene que esperar meses para que usted obtenga financiación. Pueden moverse más rápido.
Necesita un programa de préstamos que se adapte a los activos en dificultades. Es posible que los préstamos convencionales estándar no funcionen. Algunos bancos restringen estas propiedades. Requieren condiciones específicas. Quizás la casa necesite reparaciones. Quizás la valoración sea baja. Necesita un prestamista que comprenda el panorama. Los préstamos FHA 203(k) son una opción común. Agrupan el precio de compra y los costes de renovación. Tú arreglas el lugar con el préstamo. También existen opciones convencionales. Pero son más estrictos.
Compare precios. No llame simplemente a su sucursal local. Busque prestamistas que se especialicen en ejecuciones hipotecarias. Ellos conocen los peligros. Conocen el papeleo. Saben cómo navegar el proceso REO. Un agente hipotecario genérico podría no captar el matiz. La diferencia puede significar la diferencia entre una oportunidad perdida y una tasa fija.
Obtenga la carta por escrito. Las garantías verbales no significan nada en una situación de ofertas múltiples. Necesitas el PDF. El que tiene el nombre del prestamista. El que tiene fecha de caducidad. Mantenlo actualizado. Si su situación financiera cambia antes del cierre, llámelos. No espere hasta la inspección.
Este paso no es negociable. Estás compitiendo contra inversores con efectivo. estas compitiendo
Por qué la aprobación previa no es sólo papeleo
Cree que está listo para ofertar. Tienes el dinero ahorrado. Has caminado por las habitaciones vacías. Pero el banco aún no ha dado el visto bueno.
No cometas ese error.
Los banqueros que aprueban ofertas de propiedades en dificultades no buscan soñadores. Están buscando certeza. Si entras en una guerra de ofertas contra alguien que paga todo en efectivo, ya estás atrasado. Los inversores se mueven rápido. No esperan a los suscriptores. No se preocupan por los puntajes crediticios. Simplemente transfieren el dinero.
Para vencerlos, debes ser a prueba de balas. Obtenga una aprobación previa para una hipoteca incluso antes de mirar el listado. En realidad, antes de mirar el listado, obtenga una aprobación previa.
No se trata de mostrar interés. Se trata de demostrar que eres un cliente potencial confiable. Cuando el banco del vendedor ve su carta de aprobación previa, ve menos riesgo. Ven una transacción que no se desmoronará en la tercera semana porque le negaron el préstamo.
¿Qué pasa si los grandes bancos dicen que no?
No todas las preaprobaciones son iguales. Algunas casas están tan dañadas que los prestamistas tradicionales se niegan a repararlas. Si el techo se ha caído o los cimientos se están agrietando, los préstamos convencionales a menudo vienen con un rotundo “no”.
En esos casos, tienes opciones. Es posible que necesite dinero extra para cubrir las reparaciones directamente. O podría buscar segundos préstamos específicamente para renovaciones.
Si su crédito no es impecable, no recurra inmediatamente a los grandes bancos nacionales. Los pequeños bancos regionales y las cooperativas de crédito suelen ser más flexibles. Miran el panorama completo, no solo un puntaje FICO.
“Si tiene problemas para obtener una aprobación previa, podría considerar fuentes de préstamo alternativas”.
El gobierno estadounidense también tiene una red de seguridad. Los préstamos de la FHA, respaldados por la Administración Federal de Vivienda, requieren pagos iniciales más pequeños que los préstamos convencionales. Es una forma para que los compradores con crédito imperfecto pongan un pie en la puerta. Solo sepa que estos préstamos tienen sus propias peculiaridades y tarifas. Haga los cálculos antes de comprometerse.
9: Encuentre un agente con experiencia en ventas en dificultades
La mayoría de los agentes inmobiliarios nunca se han enfrentado a una ejecución hipotecaria. Nunca han negociado con el administrador de activos de un banco. Nunca han desenredado el lío legal de una venta corta.
Si contrata a un novato, le está pagando para que aprenda con su propio dinero. Y el costo no es sólo su comisión. Es hora. Es estrés. Es el riesgo de perder la casa porque el papeleo tenía un error tipográfico.
Necesitas un agente que haya visto esto antes. Específicamente, busque certificaciones.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios introdujo un Programa de Certificación de Ventas Cortas y Ejecuciones Hipotecarias en 2009. Los agentes que poseen esta insignia han tomado cursos de educación continua. Conocen las leyes nacionales y estatales relativas a las ejecuciones hipotecarias. Saben cómo estructurar una oferta que un banco no rechazará por un tecnicismo.
También existe la designación de Experto certificado en propiedades en dificultades del Distressed Property Institute. Es otra prueba de que comprenden los problemas únicos que crean estas ventas.
Pero las certificaciones no lo son todo. Solicite prueba de cierres.
¿Cuántas ventas al descubierto o ejecuciones hipotecarias han cerrado realmente? Una docena es un buen punto de referencia. Demuestra que han pasado por situaciones difíciles suficientes veces para guiarte sin pestañear. Saben qué banco es lento. Saben con qué oficial es fácil trabajar. Saben dónde están enterrados los cuerpos en el papeleo.
Sin esa experiencia, sólo estás adivinando. Con él, tienes una guía.
8: No invierta en un vecindario en dificultades
La ubicación lo es todo. Esta es la primera regla de los bienes raíces. Pero en el caso de propiedades en dificultades, es fácil dejarse seducir por el precio.
Comprar una casa para reparar en un buen vecindario es una decisión inteligente. Pagas menos por adelantado. Se construye capital a medida que el área se recupera. Estás apostando por la comunidad, no sólo por la casa.
Pero una casa muy barata en un barrio moribundo es una trampa.
Mira el bloque. ¿Están todas las casas en la calle en ejecución hipotecaria? ¿Los condominios en el rascacielos están en su mayoría vacíos? Si la respuesta es sí, aléjate.
¿Por qué? Porque no se puede predecir cuándo se recuperará el mercado. En algunas áreas, nunca lo hace. Podría terminar atrapado con una propiedad que pierde valor cada año. Es posible que deba más por la hipoteca de lo que realmente vale la casa. Esa es exactamente la misma trampa en la que cayó el dueño anterior.
No intentes ser un héroe para un mercado deprimido. Busque vecindarios que ya hayan tocado fondo. Busque estabilidad. Una casa barata en una zona estable es una inversión. Una casa barata en una zona en ruinas es un riesgo.
7: Obtenga una inspección de vivienda profesional
Puedes ver las paredes agrietadas. Puedes oler el moho. Se nota que el suelo está inclinado. Pero una inspección visual sólo llega hasta cierto punto.
Las propiedades desgastadas ocultan cosas. Daños por agua detrás de paneles de yeso. Marcos podridos dentro de las paredes. Trabajo eléctrico hecho por el dueño anterior, o por nadie.
Un inspector de viviendas profesional no sólo mira la superficie. Levantan la alfombra. Revisan el ático. Prueban el cuadro eléctrico. Buscan señales de infestación de plagas que nunca verías desde la acera.
Esto no es un lujo. Es un seguro.
Cuando compras una casa en dificultades, el margen
Necesita una inspección completa de la vivienda para cualquier compra. Pero para las ventas al descubierto y las ejecuciones hipotecarias, no es negociable. Estos acuerdos son estrictamente “tal cual”. El vendedor (normalmente un banco o un propietario en dificultades) no cubrirá los daños. Tú haces. Una vez que firmas, eres dueño del problema.
Los bancos no ofrecen créditos para reparaciones. Ya le pusieron precio bajo a la casa. No se puede negociar más para hacer reparaciones. Necesita conocer el daño de antemano. La inspección revela el verdadero coste de hacer habitable la casa.
Por qué las inspecciones estándar no son suficientes
Un inspector general comprueba el panorama general. Miran el techo, los cimientos y el sistema HVAC. Pero las propiedades deterioradas ocultan una podredumbre específica. Necesita inspecciones especializadas. Moho, plagas, sistemas sépticos. Estos expertos profundizan más. Encuentran cuestiones que un generalista podría pasar por alto.
Si los omites, estás comprando a ciegas. Y la ceguera es cara.
La regla de alejarse
Aquí está la línea dura. ¿Si un propietario o prestamista se niega a realizar una inspección? Alejarse. Inmediatamente.
Sin excepciones. No “confiaremos en ellos en esto”. Están ocultando algo. O saben que la casa es un pozo de dinero. De cualquier manera, pierdes.
Esté preparado para hacer reparaciones
Comprar en dificultades no es sólo comprar una casa. Es comprar un proyecto. Necesitas efectivo. No sólo por el pago inicial. Para las llaves. La madera. El tiempo.
La mayoría de los compradores subestiman esto. Ven el precio bajo. No ven los $20,000 en mantenimiento diferido. No seas ese comprador.
Términos clave a tener en cuenta:
* Condición tal cual : Aceptas todos los defectos.
* Inspecciones especializadas : Para moho, plagas, sépticos.
* Sin concesiones de precios : los bancos no bajarán el precio de las reparaciones.
* Punto de retirada : Denegación de inspección.
No estás comprando sólo metros cuadrados. Estás heredando el abandono de otra persona. Revisa las tuberías. Revisa el molde. Revisa las plagas. ¿Si dicen que no a la inspección? Correr. Siempre hay otra casa. Y, con suerte, uno que le permita mirar debajo del capó antes de comprar el auto.
La ejecución hipotecaria no es sólo un revés financiero para el propietario anterior. A menudo es la escena de un crimen esperando a suceder. Cuando la gente es expulsada de sus hogares, la ira se desborda. Durante lo peor de la crisis inmobiliaria, los propietarios dejaron sus propias casas al descubierto. Se llevaron electrodomésticos. Sacaron las luminarias. A veces lo hacían por dinero en efectivo.
Las casas vacías se convierten en imanes para ocupantes ilegales y vándalos. Estos nuevos ocupantes dejan suciedad. Dejan daños. Los ladrones también atacan estas propiedades. Los cables y tuberías de cobre son fáciles de arrancar de las paredes y venderlos como chatarra. ¿El resultado? Una casa que parece un desastre incluso antes de recoger las llaves.
Esto suena aterrador. Pero si está dispuesto a ensuciarse las manos (o contratar a alguien para que lo haga) puede comprar propiedades seriamente dañadas por menos dinero. Probablemente necesitarás hacer reparaciones. Es por eso que necesita que un contratista revise la casa antes de comprarla.
Esto no sustituye a una inspección de vivienda estándar. Un contratista le ofrece estimaciones de reparación realistas. Utiliza esos números para ajustar su oferta. No te saltes este paso.
5: Sea paciente con el banco
Comprar una propiedad en dificultades es una prueba de resistencia. Te enfrentarás a retrasos. Lucharás contra la burocracia. En una venta normal, usted trata con el propietario. En una ejecución hipotecaria, usted trata con el banco.
Los bancos son bestias burocráticas. No les importa tu cronograma. Se preocupan por su proceso. Espere esperar semanas. O meses. Para que el banco responda a una oferta.
Hay una manera de acelerar esto. Verifique si la propiedad califica para el programa Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA). Si es así, puede obligar al banco a responder en un plazo de 30 días. Esa es una gran ventaja.
Otros retrasos acechan en las sombras. Si el propietario anterior tenía una segunda hipoteca, ese prestamista debe aprobarla. Si el préstamo fue titulizado (vendido en paquetes a inversores), necesita la aprobación del administrador de inversiones actual. Es posible que cuatro, cinco o incluso seis partes aprueben su acuerdo. Esa es una mesa de negociaciones abarrotada.
4: Conozca las leyes de ejecución hipotecaria de su estado
La ubicación importa. A lo grande. Las leyes estatales dictan lo difícil que es comprar una ejecución hipotecaria.
Algunos estados requieren un proceso judicial. Esto es lento. Puede tardar hasta 12 meses. En lugares como Nueva York, puede llevar incluso más tiempo. Estos son “estados judiciales”. El proceso está diseñado para proteger a los propietarios de viviendas, pero paraliza las ventas.
Otros estados son “no judiciales”. Son más rápidos. En Texas, un prestamista puede solicitar una ejecución hipotecaria en aproximadamente 60 días. Esa es una gran diferencia.
Pregúntele a su agente dónde se encuentra la propiedad en el proceso. Si se encuentra en un estado judicial, puede esperar un año. Sepa eso antes de enamorarse de la casa.
3: Tenga efectivo a mano
El dinero no compra la felicidad. Pero compra acceso. Y compra velocidad.
Cuando tienes efectivo, los prestamistas te toman en serio. Un pago inicial del 20 al 25 por ciento demuestra que es una apuesta segura. Hace que su oferta se destaque en un mar de incertidumbre.
Pero el efectivo no es sólo para el pago inicial. Las ventas en dificultades tienen un costo adicional.
Necesita esa inspección detallada del contratista. Eso cuesta alrededor de $350. También deberás cubrir las reparaciones. Si el daño es grave, es posible que el banco no apruebe su préstamo. Es posible que necesite una cuenta de depósito en garantía para las reparaciones. O un segundo préstamo para mejoras en el hogar. Su prestamista necesita saber que la casa será habitable.
Finalmente, a menudo usted paga los costos de cierre. En una venta normal, el vendedor cubre esto. En una ejecución hipotecaria, usted paga. También pagas impuestos de transferencia de bienes inmuebles. Usted liquida gravámenes. El efectivo disponible suaviza todos los puntos de fricción.
2: Esté preparado para hacer una oferta (seria)
No se puede subestimar a un banco. No precisamente.
Podría pensar que puede ofrecer centavos por dólar y el prestamista desesperado lo aceptará. No lo harán. Los bancos odian tener estas propiedades. Los quieren fuera de sus libros. Pero no perderán demasiado dinero.
El precio de cotización suele estar cerca de lo que el banco cree que puede conseguir. Se basa en ventas comparables. Al igual que las casas que no están en dificultades.
Si desea ofrecer precios más bajos, necesita pruebas. Respalde su oferta con datos de ventas comparables. No insultes la inteligencia del prestamista. Los bancos no mantienen largas negociaciones de ida y vuelta. Te rechazarán después de una o dos ofertas si creen que pueden conseguir más. Haga que su primera oferta cuente.
1: Utilice estratégicamente la tasación de su prestamista
La tasación es su ventaja. Pero sólo si lo usas correctamente.
Cuando haces una oferta, el banco ordena una tasación. Esto determina el monto del préstamo. Si la tasación es inferior a su oferta, está en un aprieto. Tienes que cubrir la diferencia en efectivo. O hay que bajar el precio.
Aquí está el truco: utilice la tasación para renegociar.
Si el tasador del banco dice que la casa vale menos de lo que usted ofreció, tiene pruebas de que el precio es demasiado alto. Regrese al prestamista. Diga: “La tasación respalda un valor más bajo. Lo igualaré”.
Los bancos no quieren que el préstamo fracase. A menudo aceptarán bajar el precio para igualar la tasación. Esto te ahorra miles.
Pero no espere hasta el último minuto. Impulsar la evaluación temprana. Y tenga a mano las estimaciones de su contratista. Si la tasación es baja por daños, muestra al banco los costes de reparación. Agrega contexto. Demuestra que sabes lo que estás comprando.
La valoración no es sólo un número. Es una prueba de la realidad. Y, a veces, es la mejor herramienta para bajar el precio.
“La tasación es tu palanca. Pero sólo si la utilizas correctamente.”
Siempre hay otro obstáculo. Un gravamen oculto. Una cuestión estructural. Un retraso burocrático que se prolonga durante meses. Podrías ganar la guerra de ofertas. Podrías cerrar el trato. Pero el verdadero trabajo comienza cuando tienes las llaves en la mano.
La casa ya está destrozada. Tú eres el único que sostiene la llave inglesa.
Comprar una propiedad en dificultades no es un escenario de pesadilla. Es una estrategia. Tienes influencia. Especialmente cuando la casa se está desmoronando. Los prestamistas quieren deshacerse de estos activos. No quieren retener el papel. Pero no son organizaciones benéficas. Tienen pautas estrictas.
Si el banco se niega a bajar el precio de una casa que necesita un trabajo serio, es necesario aumentarlo. No se limite a discutir. Pregunta por los números. Solicite una tasación completa. Esta no es una mirada casual. Es una valoración detallada que se utiliza para determinar el monto del préstamo. El prestamista necesita saber cuál es el valor real del activo en su estado actual.
Por qué son importantes las tasaciones para viviendas en malas condiciones
Una tasación es la verdad objetiva en un mercado subjetivo. Se podría pensar que la casa vale 200.000 dólares. El banco podría decir 180.000 dólares. Si la tasación es inferior al precio de venta, tienes un arma. Úselo.
Así es como persuadirá al banco para que acepte una oferta más baja. Los datos están de tu lado. El prestamista no puede prestar más de lo que vale la propiedad. Es una red de seguridad para ellos. Si la casa está en mal estado, la tasación así lo reflejará. Las reparaciones cuestan dinero. Eso reduce el valor.
La tasación es una valoración detallada de la vivienda que los prestamistas utilizan para determinar el importe que te prestarán. Si baja, tiene una razón para renegociar.
Pasos a seguir cuando el número es bajo
- Solicite el informe. No confíe en su palabra. Léelo.
- Compare las comparaciones. Mire casas similares. ¿Están realmente en mejor forma?
- Destaque los daños. Enumere cada problema. Daños por agua. Problemas con el tejado. Grietas en los cimientos.
- Renegociar. Muestre al prestamista la brecha entre precio y valor.
No se trata de ser difícil. Se trata de ser preciso. Las casas en dificultades a menudo tienen costos ocultos. La tasación ayuda a cuantificarlos. Si el banco no cede, usted puede marcharse. O puedes pedir reparaciones. Pero normalmente bajarán el precio. Es más limpio para ellos. Menos riesgo.
¿Qué pasa si todavía dicen que no?
A veces el banco es terco. O la tasación fue errónea. Es posible que necesite una segunda opinión. O tal vez necesites alejarte. Pero no ignores la señal. Una valoración baja es una señal de alerta. Significa que estás pagando de más. A menos que tenga un presupuesto ilimitado, escuche al tasador. Ellos ven las grietas que usted podría pasar por alto. Ven las violaciones del código. Ven los costos de mantenimiento futuros.
El mercado está frío. Las tasas de interés son altas. Los prestamistas son cautelosos. Use esa precaución. Hazles trabajar para su venta. Si no quieren bajar el precio, en realidad no quieren vender. O no creen en el valor de la propiedad. Confía en los números. No es el discurso del agente inmobiliario. No tu propio optimismo. Los datos fríos y concretos de un profesional autorizado.
