Короткі продажі — це не нове явище, але їхня частота різко зросла. Бульбашка на ринку нерухомості змінив ландшафт. Банки перестали дозволяти своїм активам “гнивати” в руках. Вони усвідомили, що процедура банкрутства (форкlose) коштує дорого і займає багато часу. Продаж за ціною, нижчою від залишку за іпотечним кредитом, став прагматичним вибором.
Звучить контрінтуїтивно – втрачати гроші. Але математика сходиться. Продавець позбавляється боргу. Покупець набуває об’єкта за вигідною ціною. Банк уникає судових витрат за виселення. Зрештою виграють усі.
Але ключове слово тут — «зрештою». Ці угоди заплутані. Вони повільні. Якщо ви знаходитесь по один бік столу, вам потрібно знати, у що ви вплутуєтеся.
Зміст
Короткий продаж проти банкрутства: знайте різницю
Не плутайте короткий продаж із банкрутством. Вони пов’язані, але це різні процеси. Банкрутство – це захоплення банку. Короткий продаж – це узгоджений вихід із ситуації.
При короткому продажу домовласник все ще знаходиться в центрі подій. Ви активно працюєте із кредитором. Ви намагаєтеся укласти угоду до того, як банк забере об’єкт.
Ця відмінність важлива для покупців. Купуючи будинок після банкрутства, ви можете виявити, що попередні власники ще там. Виселити їх – це юридичний головний біль. Це додасть місяці до вашого графіку. Завершений короткий продаж? Власники їдуть. Ключі готові. Будинок порожній.
Вплив на кредитну історію також відрізняється. І те, й інше шкодить вашому рейтингу. Короткий продаж – це пляма. Банкрутство – це шрам.
Банкрутство може залишатися у вашому кредитному звіті до десяти років. Це десятиліття обмеженої фінансової мобільності. Короткий продаж менш руйнівний. У деяких випадках ви можете претендувати на новий іпотечний кредит через два роки.
«Короткий продаж не псує вашу кредитну історію так довго, як банкрутство. Ви можете взяти новий житловий кредит уже за два роки.»
Довгий термін закриття угоди
Терпіння – це не просто чеснота в нерухомості. Це вимога для коротких продажів.
Термін «короткий продаж» (short sale) вводить в оману. Він не має жодного відношення до швидкості. Насправді, такі угоди зазвичай затягуються на чотири-дев’ять місяців. Іноді та довше. Назва пов’язана з тим, що продавець виявляється у ситуації, коли сума, необхідна погашення кредиту, перевищує виручку від продажу. Банк не просто так сприймає пропозицію. Він має схвалити ціну угоди. Саме на етапі схвалення з боку банку витрачається найбільше часу.
Якщо банк відхиляє перше речення, відлік часу починається заново. Ви повертаєтеся до вихідної точки.
Вимоги до обґрунтування важкої життєвої ситуації для короткого продажу
Ви не можете просто прийти до банку та попросити про знижку. Щоб уникнути процедури банкрутства через короткий продаж, необхідно довести, що ви у відчайдушному становищі. Не просто бідуєте, а саме перебуваєте у безвихідній ситуації.
По-перше, ви повинні мати негативний капітал за іпотекою (бути «в мінусі»). Сума боргу має перевищувати ринкову вартість будинку. Ця умова є обов’язковою.
По-друге, необхідна наявність фінансової важкої життєвої ситуації. Йдеться не про погане управління бюджетом. Йдеться про те, що життя виходить із-під контролю.
- Втрата роботи.
- Розлучення.
- суттєві медичні витрати.
Банк потребує документального підтвердження. Йому потрібні докази. Вам знадобляться документи, які б пояснювали, чому щомісячний платіж став неможливим. Чи відбулася перегляд ставки за іпотечним кредитом з плаваючою процентною ставкою (ARM) до рівня, який ви не можете собі дозволити? Задокументуйте це.
Ось у чому каверза. Ви не можете мати право на модифікацію кредиту. Якщо банк вважає, що ви можете залишитись у будинку, змінивши умови поточного кредиту, він запропонує саме цей варіант. Короткий продаж – це з’їзд із траси, а не ремонтна майстерня.
Пошук агента, який розуміється на коротких продажах
Не кожен агент нерухомості може провести угоду з коротким продажем. Більшість не може.
Для цього потрібний специфічний досвід. Вам потрібний агент, який розуміє всю складність паперової роботи. Той, хто знає, як отримати відповідь від співробітника банку, який, здається, зник. Вам потрібен спеціаліст, який не витрачатиме ваш час на розміщення об’єкта, яке буде відхилено ще до того, як висохне чорнило на договорі.
Знайдіть агента, який нещодавно успішно закрив угоди з коротким продажем. Попросіть рекомендації. Поговоріть із колишніми клієнтами. Перевірте його репутацію. Це не ринок для аматорів.
Зараз не час діяти наодинці. Ріелтор з досвідом роботи у сфері кратних продажів може мати величезне значення, особливо якщо ви продавець. Кратний продаж передбачає наявність великого обсягу додаткової документації, і агент, знайомий з усіма етапами цього процесу, допоможе прискорити його. У наші дні банки отримують більше запитів на кратні продажі, ніж будь-коли, і цілком імовірно, що вони швидше оброблятимуть добре організовану документацію. Час є одним із найкритичніших елементів при здійсненні кратного продажу. Якщо ви не знайдете покупця і не діятимете швидко, ви все одно можете зіткнутися із процедурою стягнення застави (форклоужер).
Чому більшість угод з кратних продажів розпадаються
Кратний продаж може стати чудовою угодою для вас як для покупця нерухомості, але діяти слід з обережністю. Менше чверті кратних продажів справді сягають закриття, і постійні узгодження між покупцем, продавцем і банком є значною частиною проблеми. Багато розчарованих покупців відмовляються від кратних продажів, тому що втомлюються від цього процесу. Навіть за наявності на ринку великої кількості об’єктів, що знаходяться в процесі стягнення застави, завершити кратний продаж, як і раніше, складно. Банки прагнуть оптимізувати цей процес, але поки що вам слід знати, на що ви йдете, коли подаєте пропозицію про купівлю кратного продажу.
Як уникнути банкрутства під час кратного продажу
Кратні продажі часто розглядаються як «менше з двох зол» порівняно зі стягненням застави, і на те вагомі причини. Коли ви відмовляєтеся від іпотечного кредиту без угоди про кратний продаж, банк може вимагати рішення про недолік (deficiency judgment). Це означає, що вони подають на вас до суду за різницю між тим, що ви повинні і сумою, за яку продається будинок. Кратний продаж при правильному оформленні зазвичай анулює цей борг.
Однак шлях до уникнення банкрутства полягає не лише у підписанні документів. Це потребує агресивних переговорів. Ви повинні довести кредитору, що кратний продаж фінансово доцільніший, ніж аукціон зі стягнення застави. Кредитори знають, що у будь-якому разі втратить гроші. Вони просто вважають за краще втратити менше і уникнути юридичних турбот, пов’язаних з володінням нерухомістю.
Щоб унеможливити банкрутство, необхідно задокументувати кожну труднощі. Медичні рахунки. Втрата роботи. Розлучення. Банку необхідно бачити чіткий зв’язок між вашим фінансовим крахом та вартістю будинку. Без цього паперового ланцюжка вони можуть відмовити у кратному продажу та змусити стягнення застави, що підштовхне вас до банкрутства за розділом 7 або розділом 13 для управління боргом.
Ключовим тут є час. Не чекайте, доки повідомлення про дефолт буде прикріплено до ваших дверей. Почніть процес попереднього схвалення в той момент, коли зрозумієте, що ви не можете продовжувати платежі. Чим довше ви чекаєте, тим більше нараховується відсотків, і тим складніше переконати банк у тому, що ви є життєздатним кандидатом на списання боргу, а не просто тягарем.
Податкові наслідки прощення боргу
Є ще один аспект, який більшість людей упускають. Якщо банк прощає борг, IRS розглядає цю списану суму як оподатковуваний дохід. Це відомо як податок на прощення іпотечного боргу.
Протягом багатьох років існувала лазівка. Закон про податкові пільги щодо прощення іпотечного боргу дозволяв домовласникам виключати цей дохід з оподаткування, якщо борг був пов’язаний з їх основним місцем проживання. Однак цей захист закінчився і неодноразово відновлювався залежно від дій конгресу. Нині ситуація невизначена.
Вам потрібно зрозуміти, чи доведеться платити податки зі списаної частини
Подання заяви про банкрутство може здаватися рятівним колом, коли ви тонете у боргах і стоїте перед необхідністю зробити короткий продаж (short sale). Поширена помилка, що ці два шляхи сумісні. Насправді, це не так. При поданні заяви про банкрутство набирає чинності автоматична заборона (automatic stay). Цей судовий наказ зупиняє стягувачів та банки від збору належних їм сум.
За своєю суттю короткий продаж є формою стягнення заборгованості. Кредитор погоджується прийняти суму, меншу за повну суму боргу, щоб погасити його. Оскільки подання заяви про банкрутство забороняє такий вид діяльності зі стягнення, ці два процеси вступають у конфлікт. Ви не можете продовжити процес короткого продажу під захистом банкрутства. Якщо ви спробуєте це зробити, кредитор, швидше за все, відхилить пропозицію, оскільки він юридично не має права прийняти його.
Поговоріть із фінансовим експертом або адвокатом з нерухомості, перш ніж подавати заяву про банкрутство. Можливо, існують засоби врегулювання заборгованості без активації захисту від банкрутства, яка блокує ваш план виходу.
Чому кредитори вибирають короткі продажі замість foreclosure (вилучення майна)
Збоку це виглядає як збиток для банку. Вони втрачають частину вартості майна. Однак короткий продаж часто є більш розумним фінансовим рішенням для кредитора. Вилучення майна (foreclosure) коштує дорого. Це заплутана процедура. Це створює додаткові зобов’язання.
Коли банк проводить процедуру вилучення майна, він отримує у власність нерухомість. Йому доводиться оплачувати послуги виселення, якщо в будинку живуть орендарі. Він повинен утримувати будинок: лагодити розбиті вікна, косити траву та забезпечувати безпеку конструкції. Він продовжує сплачувати майнові податки. Всі ці витрати накопичуються доти, доки будинок нарешті не буде проданий. Нерухомість стає тягарем їх ресурсів.
Короткий продаж негайно знімає ці зобов’язання. Продавець продає будинок, борг урегулюється на меншу суму, і банк вилучає свої гроші із цієї ситуації. Немає поточних витрат на обслуговування. Нема податкового навантаження. Немає ризику подальшого вандалізму.
Уникнення запису про foreclosure в кредитній історії
Є ще одна причина, через яку банки віддають перевагу коротким продажам. Йдеться про їхню звітність. Записи про вилучення майна (foreclosure) псують репутацію кредитора у його облікових даних. Вони вказують на погану кредитну практику чи портфель із високим рівнем ризику. Короткий продаж дозволяє уникнути запису про вилучення майна у звітності. Це виглядає чистішим. Це створює у банку враження більшої стабільності.
«Короткий продаж не лише знімає це зобов’язання з плечей банку, а й запобігає появі запису про вилучення майна у звітності кредитора, що покращує його імідж».
Для банку це виграшна ситуація. Вони економлять гроші на витратах на утримання майна. Вони уникають адміністративного кошмару, пов’язаного із виселенням. Вони захищають свій публічний імідж.
Обережність для покупців
Ситуація не завжди є взаємовигідною. Покупцям слід бути обережними. Банки зобов’язані схвалювати короткий продаж. Вони можуть відхилити пропозицію, якщо ціна надто низька або якщо документи заповнені неповністю. Ви можете витратити місяці на переговори, щоб угода зірвалася.
Крім того, банк може вимагати рішення про нестачу (deficiency judgment). Це означає, що навіть після продажу вони можуть вимагати від вас погашення боргу, що залишився. Уважно вивчіть умови. Не припускайте, що борг зник просто тому, що будинок був проданий за ціною, нижчою, ніж ви заборгували.
Наступні кроки
Якщо ви розглядаєте можливість короткого продажу, не подайте заяву про банкрутство. Це заблокує процес. Працюйте з агентом нерухомості, що спеціалізується на коротких продажах. Вони знають, як подати пропозицію кредитору. Вони розуміють, які документи потрібні.
Якщо ви маєте інші борги, вирішуйте їх окремо. Короткий продаж вирішує проблему іпотечного кредиту.
Думаєте, вам удалося зірвати куш? Можливо. Але на відміну від процедури банкрутства (foreclosure), де вам зазвичай доводиться мати справу тільки з банком, угода Short Sale нагадує багатоголову гідру. І перша її голова – це стан самого будинку.
Огляд перед інвестиціями
Продавці, що йдуть на угоду “short sale”, часто фінансово виснажені. Коли ви турбуєтеся про те, як сплатити рахунки за комунальні послуги, ремонт даху, що протікає, або заміна розбитого вікна відходить на другий план. Саме тому багато таких об’єктів перебувають в аварійному стані.
Оскільки більшість об’єктів за угодою «short sale» продаються у поточному стані (as-is), ви не можете вимагати ремонту. Продавець, як правило, не в змозі виправити будь-які недоліки. Якщо ви купуєте «наосліп», ви купуєте об’єкт, що вимагає постійних вливань грошей.
«Ви не можете просити продавця усунути будь-які пошкодження.»
Ось ваш чек-лист перед тим, як виписати чек:
- Відвідайте об’єкт. Огляньте кожну кімнату. Шукайте сліди протікання, тріщини в фундаменті або пліснява.
- Запросіть перевіреного інспектора. Не пропускайте цей крок. Навіть якщо в оголошенні вказано “as-is”, вам необхідно знати, що ховається за поверхнею.
- Закладіть бюджет на ремонт. Візьміть звіт інспектора та розрахуйте вартість приведення будинку у відповідність до нормативних вимог. Додати цю суму до ціни покупки. Якщо угода перестає бути вигідною, відмовтеся від неї.
Це все ще може бути вигідною покупкою, але тільки якщо ви точно знаєте, у що вплутуєтеся.
Жах із кредиторами
Саме тут процес стає заплутаним. За звичайного продажу нерухомості ви маєте справу з одним іпотечним кредитором. У угоді «short sale» вам може знадобитися переговори з двома, трьома або навіть чотирма кредиторами.
Чому? Тому що первісний власник будинку, швидше за все, оформив другий іпотечний кредит або кредитну лінію під заставу нерухомості (HELOC). Коли вони не можуть платити, ці вторинні кредитори також змушені погодитись на збитки.
Ці “молодші кредитори” (junior lenders) часто опираються угоді “short sale”, оскільки вони втрачають більше грошей, ніж основний кредитор. Вони можуть зволікати. Вони можуть вимагати більше. Вони можуть відмовитись.
Перевірте наявність обтяжень заздалегідь
Перш ніж закохатися в будинок, вам необхідно замовити звіт про титул власності. Вам потрібно знати, чи є інші обтяження, що висять над об’єктом. Податкові обтяження? Обтяження з боку підрядників? Обтяження з боку IRS?
Якщо ви не вирішите ці проблеми, угода встане. А під час угод “short sale” час – ваш ворог. Чим довше ви чекаєте, тим вища ймовірність того, що основний кредитор відмовиться від угоди або вимагатиме більше грошей.
Не припускайте, що основний банк – єдиний контролер. Вам потрібно отримати згоду всіх кредиторів. Якщо ви пропустите цей крок, ви заздалегідь готуєте величезні проблеми в майбутньому.
1: Обережно, продавець
Продавець знаходиться у хиткому положенні. Він, по суті, благає банк звільнити його від зобов’язань. Але банк не зобов’язаний йому нічого. У продавця мало важелів впливу. Він не може змусити кредитора прийняти меншу суму. Він може прискорити процес.
Якщо ви покупець, то відсутність сили у продавця грає вам на руку. Але це також означає, що угода може зруйнуватися будь-якої миті без згоди продавця. Банк контролює терміни. Банк контролює схвалення.
Будьте терплячі. Тримайте фінансування у готовності. І не підписуйте нічого, що залежить від бажання продавця
Кратні продажі (short sales) – це заплутані угоди. Вони заплутані для покупця, заплутані для агента з нерухомості та заплутані для продавця. Банк тримає всі козирі в руках, і він не славиться своєю щедрістю. Якщо ви перебуваєте в положенні продавця, вас переслідує один головний страх: банк подасть на вас до суду за частину боргу, що залишилася, після закриття угоди. Це називається судовим рішенням про брак коштів (deficiency judgment).
У більшості штатів законодавчо дозволено кредиторам вимагати від вас оплату непогашеного балансу. Вони можуть заарештувати заробітну плату. Вони можуть накласти арешт на майбутнє майно. Це жахливий сценарій. Але він не є неминучим. Деякі штати повністю забороняють такі рішення для певних типів кредитів. В інших вони дозволені лише за дотримання конкретних умов. Вам необхідно точно знати, в якій ситуації ви перебуваєте, перш ніж підписувати будь-які документи.
“У багатьох випадках ви можете вимагати, щоб банк відмовився від права вимагати з вас різницю як умову кратного продажу.”
Це ваш важіль тиску. Банк хоче продати будинок. Він хоче зняти актив зі свого балансу та перейти до наступного проблемного об’єкта. Він не хоче витрачати шість місяців на судові позови, намагаючись стягнути копійки з позичальника, який уже втратив свій будинок. Використовуйте цю перевагу.
Переговори про відмову від претензій
Не припускайте, що відмова від претензій відбувається автоматично. Рідко коли це відбувається само собою. Ви повинні запросити його. Ви повинні наполягти на ньому. Під час переговорів із кредитором ваш агент з нерухомості або адвокат повинен чітко заявити, що кратний продаж є умовним і залежить від повного звільнення від відповідальності. Це означає, що банк погоджується прийняти ціну продажу як повне погашення боргу. Решту він списує.
Якщо ви пропустите цей крок, ви граєте в азартну гру. І будинок є вашою ставкою.
Закони штатів сильно різняться
Правила повністю залежать від того, де знаходиться ваше майно.
- Штати з обмеженою відповідальністю (Non-recourse states) : Деякі штати захищають домовласників від судових рішень про брак коштів за іпотечними кредитами, виданими на купівлю житла. Якщо ви брали кредит для покупки будинку, ви часто в безпеці.
- Штати з повною відповідальністю (Recourse states) : У цих регіонах кредитор може стягувати заборгованість з іншого майна. Ви несете відповідальність за різницю у сумі.
- Закони проти нестачі коштів (Anti-deficiency laws) : У кількох штатах діють суворі закони, які забороняють такі судові рішення для основних місць проживання, навіть якщо це рефінансування.
Не можна гадати. Потрібно перевіряти факти.
Отримайте професійну допомогу
Не покладайтеся на інтуїцію. Не покладайтеся, що зробив ваш сусід. Зверніться до адвоката з нерухомості, який спеціалізується на кратних продажах. Вони знають місцеві закони. Вони знають, які банки з більшою ймовірністю запропонують відмову від претензій, а які боротимуться до кінця. Досвідчений агент також може допомогти, але юридичне представництво це ваш щит.
Запитайте свого адвоката: «Чи дозволяють закони мого штату судові рішення щодо нестачі коштів за цим типом кредиту?» «Чи можемо ми домовитися про відмову від претензій?» «Що станеться, якщо банк відхиляє кратний продаж і натомість ініціює процедуру конфіскації майна (foreclosure)?»
Підсумок
Якщо банк подасть вас до суду, стрес не закінчиться, коли ви передасте ключі. Він триватиме у суді. Він продовжиться у колекторських агентствах. Він продовжиться у вашій кредитній історії.
Захистіть себе. Зробіть відмову від претензій невід’ємною частиною угоди, яка не підлягає обговоренню. Якщо банк відмовиться, йдіть. Конфіскація майна (foreclosure) у деяких юрисдикціях може бути менш фінансово руйнівною, але кратний продаж із відмовою від претензій — це чистий розрив відносин, якого всі хочуть.
Перевірте специфічні закони штату. Проконсультуйтеся з
