Hausbesitzer gehen oft davon aus, dass sie ihre Immobilien frei ändern können, aber viele Gemeinden, die von Hausbesitzerverbänden (Homeowners Associations, HOAs) verwaltet werden, benötigen selbst für scheinbar geringfügige Änderungen eine formelle Genehmigung. Immobilienexperten warnen immer wieder davor, dass die Nichteinhaltung der HOA-Regeln zu kostspieligen Nacharbeiten und Rechtsstreitigkeiten führen kann.
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Äußere Veränderungen: Der häufigste Auslöser
Der Konsens unter Immobilienexperten ist klar: Wenn eine Änderung von außerhalb des Grundstücks sichtbar ist, bedarf die HOA wahrscheinlich einer Genehmigung. Dazu gehören größere Änderungen wie Neuanstrich, Dacheindeckung, Landschaftsgestaltung, das Hinzufügen von Terrassen oder Zäunen und sogar die Installation von Pools oder Außenbeleuchtung.
Laut Marc Blackwood, Präsident von Real Property Management Pros, besteht eine einfache Faustregel darin, dass alles, was sich darauf auswirkt, was Nachbarn sehen, hören oder erleben können, wahrscheinlich überprüft werden muss. David Cohen, Vorsitzender von Cohen Property Law, fügt hinzu, dass selbst Details wie Einfahrtspflaster oder bestimmte Blumenarten gegen die Regeln der Eigentumseinheitlichkeit verstoßen können. Viele HOAs setzen strenge Farbpaletten, Zaunmaterialien und den Austausch von Fenstern durch. Selbst scheinbar harmlose Gegenstände wie Ringkameras oder Satellitenschüsseln können je nach Platzierung einen Verstoß darstellen.
Innenaktualisierungen: Weniger restriktiv, aber nicht immer
Während Wohnungseigentümergemeinschaften in der Regel weniger Kontrolle über Veränderungen im Innenbereich haben, können bestimmte Renovierungen dennoch Anforderungen auslösen. Matt Brown, Immobilienmakler bei William Raveis Real Estate, erklärt, dass gemeinsame Strukturen (Dächer, Wände) oder lärmbedingte Probleme (harte Bodenbeläge) häufige Auslöser sind. HOAs regeln auch Änderungen, die Sanitäranlagen, Elektrosysteme oder tragende Wände betreffen.
Folgen der Nichteinhaltung
Die Missachtung der HOA-Regeln kann teuer sein. HOAs können Bußgelder und Verwarnungen verhängen, Aufforderungsschreiben aussprechen und sogar rechtliche Schritte einleiten, um Hausbesitzer zu zwingen, nicht genehmigte Änderungen rückgängig zu machen. David Cohen weist darauf hin, dass unbezahlte Bußgelder zu Pfandrechten an der Immobilie führen und zukünftige Verkäufe erschweren können. In Blackwood gab es Fälle, in denen Hausbesitzer gezwungen waren, auf eigene Kosten Zäune auszutauschen oder ganze Häuser neu zu streichen.
Durch Grauzonen navigieren
Einige Regeln können im Widerspruch zu Landes- oder Bundesrecht stehen. Beispielsweise kann die Installation von Solarpaneelen durch Bundesvorschriften geschützt sein, aber HOAs können die Platzierung aus ästhetischen Gründen dennoch vorschreiben. Brown empfiehlt Hausbesitzern, die architektonischen Richtlinien sorgfältig zu prüfen, schriftliche Anfragen einzureichen und eine formelle Genehmigung einzuholen, bevor sie mit den Arbeiten beginnen.
„Dieser zusätzliche Schritt kann Tausende von Dollar an Nacharbeiten und monatelange Streitigkeiten verhindern.“ – Marc Blackwood, Immobilienverwaltungsprofis
Letztendlich ist die proaktive Compliance der effektivste Ansatz. Das Missachten der HOA-Vorschriften kann dazu führen, dass aus einem einfachen Heimwerkerprojekt ein kostspieliger und zeitaufwändiger Rechtsstreit wird.
