Як вибрати квартиру

1-19-2021

Очевидно, що житлова нерухомість відноситься до числа найбільш дорогих і при цьому надзвичайно відповідальних покупок, розрахованих на довгострокову перспективу. Саме тому вибір квартири вимагає максимально скрупульозного підходу. Тільки ретельний аналіз усіх найважливіших факторів може мінімізувати ймовірність прийняття хибного рішення з усіма негативними наслідками. Хочемо порекомендувати купити найкращу квартиру на сайті ЖК София , тут квартира Вашої мрії та по найкращій ціні.

У наведеному нижче огляді докладно розказано, на що звернути увагу при виборі квартири. Пропоновані вашій увазі рекомендації допоможуть заощадити час і моральні сили, а також розпорядитися розташовуваним бюджетом найбільш раціонально. Отже, приступимо.

критерії вибору

Не секрет, що при вирішенні будь-яких відповідальних завдань надзвичайно важливою умовою є наявність відповідного досвіду. Причому вкрай бажано, щоб останній був не теоретичне, а справжнісінький — практичний.

Щоб грамотно вибрати житлову нерухомість, необхідно або дуже добре в ній розбиратися, або, як мінімум, залишити будь-яку самодіяльність, скориставшись порадами професіоналів галузі. У будь-якому випадку, краще користуватися тільки перевіреними схемами.

Крім того, забезпечити умови, при яких навіть перші недосвідчені кроки з великою часткою ймовірності виявляться вірними, допоможе універсальний список базових критеріїв, виглядає наступним чином:

  • вартість квартири,
  • місце розташування житла,
  • поверх,
  • планування,
  • число кімнат,
  • Загальна площа.

Зрозуміло, всі ці пункти носять індивідуальний характер. Так, наприклад, оптимальна площа приміщень для молодої багатодітної сім’ї і для самотнього пенсіонера може істотно різнитися. З цієї причини слід спочатку сформулювати свої індивідуальні відповіді по кожному основоположного моменту, і лише після цього приступати до аналізу актуального ринку нерухомості.

Новобудова або вторинне житло?

Дане питання можна сміливо віднести до розряду спірних. В тому сенсі, що однозначного універсальної відповіді на нього немає. Навіть підхід «брати те, що недорого» в подібних випадках буває не застосуємо, оскільки ціна за квадратний метр на первинному і вторинному ринку може не дуже відрізнятися.

Як же правильно вчинити? Просто ознайомтеся з пропонованим нижче переліком основних плюсів і мінусів кожного варіанту, після чого приступайте до аналізу свого окремого випадку. Тільки таким способом можна прийняти по-справжньому зважене рішення.

Звичайно, вивчення питання про те, як правильно вибрати житло в новобудові або в будинку з багаторічною історією, неможливо без обговорення вартості. Причому, основна увага в даному випадку буде приділено не так рівню цін (хоча і це має надзвичайну важливість), а скільки порівнянні платоспроможності клієнта з його ж персональними вподобаннями щодо району, розміру житлової площі, планування і т.д.

Так, саме так: визначення всіх подібних критеріїв і побажань повинно проводитися не на порожньому місці, а грунтуючись на реальної фінансової ситуації. При цьому немає ніякої різниці в тому, на які кошти плануються настільки велика покупка: на власні або позикові. Головне — точно знати розмір доступного капіталу, який можна витратити на поліпшення житлових умов.

Платоспроможність громадянина, як правило, складається з декількох джерел надходження коштів, серед яких найбільш часто зустрічаються такі:

  • наявність високооплачуваної роботи,
  • володіння іншими активами, які приносять регулярну (в тому числі пасивну) прибуток,
  • готовність родичів надавати додаткову матеріальну допомогу.

Крім того, не слід випускати з уваги додаткові витрати на ремонт, придбання предметів меблів, а також інші заходи з благоустрою житла, що купується. Все це теж потрібно передбачити вже на стадії початкового планування бюджету.

Якщо ж говорити конкретно про ринок нерухомості, то тут слід заздалегідь вивчити порядок цін, що завдяки інтернету робиться досить просто. Це потрібно, по-перше, для особистого фінансового планування, а, по-друге, для захисту себе від ймовірного шахрайства, яке в даній ніші, на жаль, не рідкість. Якщо ви бачите, що квартира продається по явно заниженою вартістю, то, швидше за все, справа тут нечиста.

Вибір району для покупки квартири

У цьому питанні переваги у кожної людини свої. Одним, наприклад, бажається тихого і спокійного життя в спальному районі на околиці, а іншим, навпаки, хочеться постійно перебувати в центрі міста і бути, що називається, в самій гущі подій.

Нижче наведено список найбільш поширених критеріїв, керуватися якими доцільно для більшості покупців:

  • Екологічність . Для мегаполісів з великою кількістю транспорту та іншими джерелами забруднення навколишнього середовища це питання стоїть особливо гостро. Якщо для вас він теж має принципове значення, тоді необхідно в обов’язковому порядку звертати свою увагу на характер прилеглих об’єктів. Серед останніх, як мінімум, не повинно бути звалищ і діючих заводів. Оптимальний варіант — це розташування в лісопарковій зоні, яка знаходиться на незначній відстані від усіх необхідних благ цивілізації.
  • Транспортна доступність . Тут мається на увазі як близькість зупинок громадського транспорту, так і графік руху останнього. Якщо ви не плануєте користуватися тільки власним автомобілем або послугами таксі, обов’язково переконайтеся в тому, що в крокової доступності пролягають всі необхідні вам маршрути. При цьому частота руху такого транспорту повинна бути досить високою. У деяких випадках не зайвим також буде заглянути в недалеке майбутнє: якщо ви бачите, що забудова місцевості йде досить активно, то велика ймовірність, що незабаром кількість маршруток і різноманітність схем їх руху істотно зросте.
  • Інфраструктура . Даний пункт може по праву вважатися самим суб’єктивним. Якщо транспортна доступність і чисте повітря актуальний для переважної більшості людей, то набір об’єктів, які повинні бути розташовані в безпосередній близькості, у кожного свій. Так, наприклад, для молодих пар з дітьми принципове значення має близькість дитячих садків, шкіл, розвиваючих секцій. Тим же, хто веде спортивний спосіб життя, важливі фітнес-клуби, спортивні майданчики, аква-центри та інші подібні заклади. Втім, універсальний набір закладів тут теж є: магазини, аптеки, поліклініки — все це з різною періодичністю пригождается кожному незалежно від віку, статі та роду занять.
  • Наявність парковки . Цей критерій став особливо актуальним в останні десятиліття через стрімке зростання кількості автотранспорту, серед якого переважна більшість складають особисті автомобілі громадян. У зв’язку з цим на територіях, які докладають до новобудов, нерідко передбачені як наземні, так і підземні паркувальні місця в достатній кількості. Якщо ж говорити про вторинне житло, яке має вік понад 10-15 років, то воно зводилося без урахування подібної тенденції. Отже, якщо вам сподобався такий варіант нерухомості і при цьому у вас є автомобіль (або ви плануєте придбати такий в перспективі), то обов’язково оціните ситуацію за даним критерієм.

Вибір поверху

Правильна відповідь на питання «який поверх вибрати в новобудові або у вторинному будівлі?» у кожного покупця буде свій. Пояснення цьому досить просте: поряд з об’єктивними характеристиками тут мають місце суто особисті потреби і переваги. Ось лише деякі аргументи, які допоможуть схилитися до того чи іншого варіанту:

  • проживання на нижніх поверхах є надзвичайно зручним для пенсіонерів, а також молодих сімей з маленькими дітьми і, відповідно, колясками.
  • з верхніх поверхів нерідко відкривається широка панорама, та й повітря чистіший.
  • досить часто на першому поверсі розташована найдорожча нерухомість.

Давайте розглянемо кожен доступний варіант більш докладно з урахуванням основних плюсів і мінусів.

Перший поверх

переваги:

  • економія до 20% бюджету при покупці (саме такого показника може досягати різниця в порівнянні з поверхами вище);
  • відсутність необхідності в користуванні ліфтом і, як наслідок, в оплаті даної послуги;
  • завжди відмінний натиск води;
  • можливість перепрофілювати житлову квартиру в комерційну нерухомість;
  • широкий спектр можливостей по здачі в оренду;
  • швидкість і легкість евакуації в разі виникнення надзвичайних ситуацій;
  • відсутність сусідів знизу (ніхто не буде скаржитися на тупіт і нікого затоплювати в разі комунальної аварії).

недоліки:

  • необхідність в гратах на вікнах або встановлення сигналізації для забезпечення належної безпеки;
  • інтенсивне проникнення в квартиру сигаретного запаху, автомобільних вихлопів і інших вуличних «ароматів»;
  • більш значний рівень шуму;
  • відсутність балкона (не завжди);
  • рідкісне проникнення сонячних променів всередину приміщень.

Підводячи підсумок вище перерахованого, слід сказати, що придбання житла на першому поверсі є раціональним в наступних випадках:

  • при необхідності заощадити на покупці якомога більше коштів;
  • вигідна здача в оренду (при більш низькій ринковій вартості ціни на знімання від поверху, як правило, не залежать);
  • можливість перевести приміщення в нежитловий фонд;
  • зручність для маломобільних категорій громадян та сімей з маленькими дітьми.

Другий поверх

переваги:

  • трохи менше пилу шуму, в порівнянні з першим поверхом;
  • збереження відносного зручності для спуску / підйому колясок і велосипедів навіть при непрацюючому ліфті;
  • при достатній висоті немає потреби в гратах на вікнах.

недоліки:

  • ймовірність відкриття на першому поверсі галасливих установ (у випадку з іншими продовольчими магазинами та закладами громадського харчування є ризик появи тарганів);
  • автомобільні вихлопи і сигаретний дим другого поверху теж досягають.

З 3-го по 7-ий поверх

Даний варіант часто називають «золотою серединою», оскільки плюсів тут досить багато, а мінусів, як правило, мізерно мало, та й ті здебільшого суб’єктивні. Більш того, дане твердження абсолютно справедливо як для 9-ти поверхових будинків, так і для більш високих житлових комплексів.

переваги:

  • оптимальна висота навіть для тих, хто боїться перебувати на високих поверхах,
  • простоту пішого підйому по сходах в разі поломки ліфта,
  • порівняно швидкий спуск під час пожежі,
  • мальовнича панорама з вікон в разі нещільної забудови.

недоліки:

  • певні труднощі зі спуском / підйомом для маломобільних громадян і сімей з маленькими дітьми.

З 8-го по 15-тий

переваги:

  • відмінна панорама з висоти «пташиного польоту» (при відсутності перед вікнами більш високих будівель);
  • мінімальний рівень шуму і пилу з боку вулиці;
  • чудовий рівень природного сонячного освітлення.

недоліки:

  • при розташуванні вікон на сонячній стороні в квартирі буває надзвичайно жарко;
  • на висоті, що відповідає приблизно 9-10-му поверху накопичується дим від котельні, а також від довколишніх виробничих підприємств, що загрожує неприємним запахом;
  • тривалий і фізично витратний підйом в разі поломки ліфта.

Від 16-ти і вище

Ось ми і дісталися до самих верхніх поверхів, які є справжнім втіленням мрії для всіх тих, хто по-справжньому любить висоту і захоплюється безкрайніми просторами, які при погляді з вікна сильно нагадують карту місцевості.

Тут є сенс розглянути плюси і мінуси тільки останнього поверху, оскільки для інших (що знаходяться між 16-м і останнім) на 99% актуальний той же список, що був зазначений в попередньому розділі.

переваги:

  • відсутність сусідів зверху, які можуть вас потривожити;
  • в деяких будівлях є придбання дворівневої квартири або пентхауса;
  • в будинках елітного рівня іноді передбачений вихід у власну зону відпочинку, розташовану на даху.

недоліки

  • за чудовий вид забудовники нерідко піднімають ціну;
  • високий ризик псування майна при затопленні даху;
  • шум від ліфтового двигуна;
  • складність евакуації в разі пожежі;
  • можливі проблеми з напором води при відсутності верхнього технічного поверху, оснащеного відповідними комунікаціями.

Планування і розташування майбутньої квартири

Наступним фактором, від якого безпосередньо залежить комфортність проживання, є розташування кімнат, коридорів, вікон, лоджії, балкони, а також підсобних приміщень. У зв’язку з цим є сенс докладно поговорити про те, як вибрати планування квартири.

Тут слід керуватися наступними правилами і критеріями:

  • оптимальним варіантом для розміщення меблів і зниження ймовірності утворення невикористовуваних зон є приміщення правильної прямокутної форми або зовсім квадратні;
  • для створення необхідного зручності і затишку площа кімнати повинна складати від 15 кв. м;
  • оптимальна площа для кухні дещо менше — від 12 кв. м;
  • щоб уникнути психологічного тиску і недоліку природного освітлення слід вибирати квартиру з висотою стелі не менше 2,8 м;
  • найчастіше вкрай небажаним варіантом є наявність прохідних кімнат;
  • щоб усередині приміщень було більше природного світла, краще вибирати квартиру з вікнами, що виходять на різні сторони будинку;
  • спільний санвузол допустимо тільки в тому випадку, якщо кількість постійно проживаючих не більше двох осіб.

Втім, в новобудовах велика частина вищевказаних проблем вирішується досить просто. По-перше, планування таких квартир розробляється з урахуванням усіх сучасних тенденцій. По-друге, забудовники нерідко пропонують не пару-трійку типових проектів, а набагато більше, що збільшує для покупця ймовірність знайти саме те, що потрібно. По-третє, сьогодні неймовірно широке поширення мають так звані квартири-студії, що представляють собою відкритий простір, розділяти яке внутрішніми перегородками можна на свій розсуд.

Стан будинку і квартири

Мова в даному розділі піде в основному про вторинне житло, оскільки в новобудовах все, як правило, знаходиться в ідеальному стані. При огляді об’єктів з багаторічною історією слід звернути увагу на наступні моменти:

  • рік зведення споруди (майте на увазі, що при віці вдома від 50 років вартість страховки помітно збільшується);
  • чистота під’їзду;
  • стан фасаду і інших зовнішніх стін;
  • справність роботи ліфта (особливо актуально для верхніх поверхів);
  • відсутність неузгоджених (незаконних) перепланувань в здобувається квартире.

варіанти обробки

Незважаючи на стрімкий розвиток ринку нерухомості стадій готовності житла як і раніше існує тільки три: чорнова, предчістовая і чистове.

  • «Чорнова» обробка . Все, на що може розраховувати покупець при виборі такого варіанту — це встановлена вхідні двері і наявність склопакетів у віконних отворах. Ціна за квадратний метр тут найнижча. Однак, не варто забувати про істотних витратах на все поки що невиконані роботи: починаючи від брудних операцій у вигляді стяжки підлоги і штроблення стін під електропроводку до фінального декорування.
  • «Предчістовая» обробка . Тут зроблено вже помітно більше. Поряд з дверима і склопакетами в таких приміщеннях вирівняні стіни і проведена цементна стяжка підлоги. Встановлені опалювальні прилади, змонтовані висновки під сантехніку, а також готова розводка електричної проводки — все це теж передбачено.
  • «Чистова» обробка . Найкоротшим визначенням такого варіанту цілком може стати фраза «заїжджай і живи!». Тут виконані не тільки всі брудні і пилові роботи, але і косметичні: встановлені сантехнічні прилади, розетки, поклеєні шпалери, укладені покриття для підлоги і т.д. Єдине, що залишається — це купити меблі, штори, пральну машину та інші невід’ємні атрибути комфортного життя.

Як ви вже помітили, в цьому розділі абсолютно не розглянуто вторинне житло, що зроблено цілком навмисно. Тут будь-якого певного поділу за ступенем готовності не існує. Як правило, всі подібні квартири вже мають фінішну обробку. Питання тільки в її стані: це може бути як свіженький євроремонт, так і обробка десятирічної давності з пожовклими шпалерами. При цьому оцінка придатності такого житла для негайного заїзду є суто індивідуальною.

Як не стати обдуреним пайовиком?

Оскільки страх зіткнутися з недобросовісною компанією є у багатьох покупців, є сенс докладно розглянути питання про можливі запобіжні заходи. Нижче наведені 12 джерел інформації, аналіз яких допоможе вибрати надійну девелоперську організацію:

  1. єдиний реєстр забудовників (на даному порталі міститься не тільки інформація про всі інвесторів житлового будівництва і підконтрольних їм підрядників, а й оцінка діяльності кожного забудовника, яка може становити від 0,5 до 5 балів; чим вище, тим, відповідно, краще);
  2. органи будівельного нагляду (уповноважені організації регіону, що здійснюють контроль даної сфери діяльності, публікують на своїх сайтах актуальні списки «білих» і «чорних» будівельних компаній);
  3. судові розгляди (в картотеці арбітражних судів є достовірна інформація про частоту участі того чи іншого юр. особи в судових процесах в якості відповідача, якщо кредитори і партери постійно пред’являють претензії, то перед вами цілком вагомий привід насторожитися);
  4. судові пристави (сайт Федеральної служби судових приставів теж здатний розповісти багато цікавого і корисного про недобросовісних забудовників);
  5. інтернет-форуми і соціальні мережі (зареєструйтеся на спеціалізованих онлайн-майданчиках, де відбувається обговорення ринку купівлі-продажу нерухомості реальними покупцями, і просто позадавать запитання);
  6. новинні сайти, журнали, газети (проблеми будівельних компаній досить бурхливо висвітлюються діловими виданнями, так що невеликий моніторинг ЗМІ теж доречний);
  7. експерти галузі (такі можуть виявитися як серед ваших знайомих, так і серед знайомих знайомих);
  8. інформація з перших вуст (розповісти про існуючі проблеми будівельної компанії цілком можуть її співробітники; подібні відомості доступні як при особистому спілкуванні, так і у вигляді відгуків працівників на тематичних форумах);
  9. федеральна податкова служба (на сайті цієї організації по ІПН або свідоцтво про Державну можна отримати виписку по будь-якій юридичній особі, що дозволяє оцінити ймовірність банкрутства або реорганізації);
  10. банки і страховики (акредитація в великих банківських компаніях, а також співробітництво забудовника з організаціями, уповноваженими страхувати громадянську відповідальність, є надійними гарантіями; інформацію по першому питанню можна отримати на сайтах банків, по другому — на офіційному порталі Банку Росії);
  11. обов’язкова документація (чинне законодавство зобов’язує забудовника не тільки оформляти величезна кількість офіційних документів (ліцензія, проектна декларація, дозвіл на будівництво і т.д.), але і надавати їх покупцеві на першу вимогу);
  12. договір пайової участі (в коректно складеному документі повинні бути чітко прописані терміни здачі, гарантії, характеристики об’єкта, відомості про забудовника, ціна договору і т.д.).

висновок

Підсумковий перелік дій, який допоможе зробити по-справжньому вигідну покупку житлової нерухомості, виглядає наступним чином:

  • чітке встановлення бюджетних рамок і «подушки» безпеки,
  • вибір вигідного варіанту фінансування (накопичення необхідної суми або іпотека),
  • розрахунок щомісячних платежів,
  • визначення індивідуальних потреб у відношенні площі квартири, плануванні, поверсі, ступеня обробки і т.д.,
  • докладне вивчення району (інфраструктура, транспортна доступність, екологічна обстановка і т.д.),
  • оцінка перспективи збільшення сім’ї (наявність в районі інфраструктури для дітей);
  • вибір досвідченого забудовника з відмінною репутацією .

Подібний комплексний підхід до покупки житлової нерухомості дозволить істотно заощадити час і сили, а також виключити можливі ризики.